Торговые центры стали очень популярны в России. Ежедневно через них проходит огромный людской поток. В здании могут находиться десятки компаний-арендаторов. Торговый центр — это сложный дорогостоящий объект недвижимости, поэтому здесь не обойтись без страхования не только имущества, но и гражданской ответственности перед третьими лицами.
В Москве застрахованы практически все торговые центры. В регионах ситуация не намного хуже — большинство современных торговых центров также застраховано. Как правило, договор страхования заключается еще на стадии строительства, т. е. сначала инвестор страхует строительно-монтажные работы, для того чтобы защитить вложения в случае наступления каких-либо непредвиденных убытков. Затем, после сдачи объекта в эксплуатацию, заключается договор страхования имущества торгового центра. Такой договор обычно включает в себя страхование конструктивных элементов здания, внешней и внутренней отделки, различного стационарного оборудования (кондиционерных установок, лифтов, эскалаторов), а также имущества, находящегося в торговом центре и принадлежащего его владельцу. Кроме того, желательно дополнительно заключить договор страхования гражданской ответственности. Данный договор заключается на случай непреднамеренного причинения вреда третьим лицам (посетителям, арендаторам, соседям) и их имуществу.
Все описанные виды страхования являются добровольными, но есть и обязательные. Например, владелец торгового центра в соответствии с законодательством обязан застраховать ответственность при эксплуатации объектов повышенной опасности — лифтов и эскалаторов.
Страхование гражданской ответственности арендаторов перед арендодателем и другими третьими лицами также необходимо. Поэтому в последнее время в договорах аренды помещений в торговых центрах все чаще стала появляться статья “Страхование”, обязывающая арендатора застраховать свою ответственность. Это делается для того, чтобы при повреждении имущества соседей по вине арендатора (например, в случае пожара или затопления) спора между ними не возникало — все вопросы будут урегулированы через страховую компанию. Страхование собственного имущества арендаторов при этом остается на их усмотрении, хотя крупные сетевые магазины в обязательном порядке приобретают и имущественные полисы.
Стоимость страхуемого имущества обычно заявляется страхователем — клиентом. Однако эта стоимость должна соответствовать бухгалтерским документам, т. е. она должна быть отражена в реальном размере. В противном случае, если страховая стоимость отлична от балансовой, клиент при наступлении страхового случая получит возмещение в пропорциональном соотношении. Поэтому для оценки рыночной стоимости объекта при заключении договора, как правило, привлекаются специалисты в области оценки недвижимости, которые осматривают объект и готовят свое заключение. Такая оценка будет служить базисом при определении страховой суммы и выплате страхового возмещения.
Обычно страховщик при подготовке предварительной сметы на страхование просит клиента заполнить опросник, в котором он должен указать информацию о здании и его состоянии. После изучения этой информации страховщик принимает решение о том, требуется ли проводить дополнительный осмотр страхуемого объекта. Если здание новое, у клиента все в порядке с охранными системами, противопожарной безопасностью и документацией, подтверждающей стоимость объекта, то предстраховой осмотр (survey) необязателен. Но если специалисты страховой компании обнаруживают какие-либо расхождения в данных или, например, здание старой постройки и имеет историческую ценность, то осмотр производится в обязательном порядке. Хотя некоторые страховые компании всегда проводят обязательный осмотр здания при заключении договоров страхования торговых центров.
Стоимость страховой защиты зависит от нескольких основополагающих факторов:
— площадь торгового центра;
— его местоположение;
— год постройки и год последнего капитального ремонта;
— оценочная стоимость торгового центра;
— наличие и размер франшизы.
Страховщики применяют ряд понижающих и повышающих коэффициентов в зависимости от оснащенности центра противопожарными и охранными системами, наличия и режима охраны, наличия/отсутствия водоемов вблизи центра. На основании всех этих данных (большинство из них содержится в опроснике) и в зависимости от выбранного спектра страховых рисков определяется стоимость страхового покрытия.
Основными рисками при страховании торговых центров являются пожар, затопления, прорыв отопительных и канализационных систем, стихийные бедствия (град, ураган, землетрясение и т. п.), удар молнии, взрывы различного характера, а также противоправные действия третьих лиц и кража. Все большим спросом пользуется также страхование от террористических актов. Практически все иностранные компании, открывающие торговые центры в РФ, включают данный риск в свой страховой пакет.
Как правило, договор страхования имущества также дополняют страхованием от так называемых “перерывов в производстве”. Данный риск означает, что если, например, в результате пожара торговый центр в течение какого-то периода не будет функционировать, т. е. его владелец будет терять прибыль от сдачи помещений в аренду, то такие убытки страхователя будут компенсированы страховой компанией.
Наиболее актуальными для торговых центров остаются такие риски, как залив и бой оконных стекол, так как за год может происходить около 10 подобных случаев. Но если протечки, как правило, большей частью лежат на совести арендаторов, то бьют чаще всего стеклянные двери, принадлежащие владельцу здания. Например, не раз поступали страховые претензии на случай, когда двери были закрыты и настолько добросовестно вымыты, что посетители их просто не замечали и буквально пробивали головой.
Наша компания рекомендует клиентам не выбирать какие-то конкретные риски, а приобретать распространенную на западе защиту All risks, для того чтобы исключить все возможные неблагоприятные события.
Если во время действия договора страхования в торговом центре проводятся какие-то ремонтные или строительные работы, например установка лифта или надстройка этажа, то нужно не забыть сообщить об этом в страховую компанию. Если работы затрагивают более 10-15% территории торгового центра (или 10-15% стоимости застрахованного имущества), то, возможно, потребуется дополнительное страхование торгового центра от рисков, возникающих при проведении строительно-монтажных работ, либо повышение страхового тарифа на это время. Владелец торгового центра должен сообщать страховой компании и о других факторах, влияющих на степень риска, например о замене системы видеонаблюдения.
При наступлении страхового случая необходимо как можно быстрее сообщить о случившемся в страховую компанию. Затем страхователь должен заполнить заявление о страховом случае и следовать указаниям страховой компании. Необходимо будет подготовить пакет документов, указанных в приложении к договору страхования: справки из компетентных органов, счета на приобретение пострадавшего имущества, документы, подтверждающие право собственности на пострадавшее имущество, и др. Сумма выплаты будет зависеть от стоимости пострадавшего имущества за вычетом износа и уцелевших остатков, которые могут быть реализованы.
Но не стоит думать, что при наличии страховой защиты будущее совсем уж безоблачно. При проверке всех документов страховая компания может вынести решение об отказе в страховой выплате. Такая ситуация может возникнуть по нескольким причинам. Во-первых, если имущество пострадало в результате события, которое не является страховым случаем. Например, здание торгового центра было застраховано от пожара, а пострадало от наводнения. Во-вторых, страховая компания может отказать в выплате, если при наступлении страхового случая владелец торгового центра или нанятая им управляющая компания не предпринимали усилий по спасению имущества и минимизации ущерба: например, при пожаре не пытались потушить его.
Страхование торговых центров имеет свою специфику. Главная особенность — это необходимость расширить основной набор классических рисков риском потери арендных платежей в случае вынужденного простоя здания в связи с повреждениями, а также страхование ответственности владельца здания, чтобы обеспечить возмещение ущерба арендатору в случае, например, залива по вине владельца всего здания. Правда, как в любом деле, есть и светлые стороны вопроса: в частности, характерной чертой страхования торговых центров являются невысокие тарифы. Дело в том, что, как правило, такие здания оборудованы охранными и пожарными сигнализациями, системами пожаротушения, а также профессиональными службами безопасности.
