Страхование утраты титула и иных рисков потери жилья
Институт страхования открывает перед участниками сделок с недвижимостью возможности защиты от негативных последствий, связанных с рисками утраты прав собственности на жилье. Не теряет своей актуальности и "классика жанра". И все большее значение приобретает страхование ответственности.
Тиражированный советским кинематографом образ страхового агента как персонажа трагикомического десятилетия не добавлял солидности весьма почтенному занятию в глазах наших граждан. Да и поведение некоторых представителей Госстраха (метко перекрещенного в народном фольклоре в "Госужас") не слишком способствовало положительному имиджу их профессии. Агрессивные вторжения в квартиры и на рабочие места граждан с триллерами про пожары и переломы продолжались до тех пор, пока запуганные люди не оформляли страховой полис, откупаясь несколькими рублями от необходимости и далее общаться с назойливыми "благодетелями".
Мы не станем уподобляться служителям Фобоса и пичкать читателя леденящими душу историями. Просто напомним: в жизни всегда есть место как риску, так и возможности избежать его последствий. Современное состояние института страхования открывает перед нами новые перспективы.
Принятие в 1988 году закона "О кооперации" положило конец монополии государства в этой сфере. Появились частные страховые компании (СК), действующие на основании соответствующих государственных лицензий. И взгляд на страхование, и спектр предлагаемых услуг стали гораздо шире. Идеология процесса сместилась в плоскость экономики. И уже ни у кого не вызывает возражений такая трактовка: страхование - это система создания в экономике определенных резервных фондов, инструмент поддержания стабильности достигнутого уровня благополучия граждан, необходимый элемент рынка (неизбежно содержащего риск).
Риэлтеры давно используют страхование в практике бизнеса. При Ассоциации риэлтеров Санкт-Петербурга и Ленинградской области существует специальный Комитет по страхованию. В рамках его деятельности в тесном сотрудничестве страховщиков с практиками рынка недвижимости анализируется и обобщается информация о страховых рисках, вырабатывается оптимальная стратегия их преодоления.
Какие же риски неизбежны на ниве недвижимости, как предотвратить их негативные последствия? Остановимся на наиболее актуальных.
Титулованная недвижимость
В середине 1990-х в России появилось титульное страхование (от англ. title - право собственности). Каждый переход прав собственности на недвижимость таит в себе риски нарушений при этом действующих законов или ущемления прав кого-то из собственников либо членов его семьи. Естественно, при дальнейшем восстановлении справедливости через суд прежде всего пострадают интересы последнего покупателя. Он может потерять и сам объект недвижимости, и средства, вложенные в его приобретение. И даже если продавца обяжут по суду вернуть все выплаченные за квартиру суммы, освободить помещение покупателю придется немедленно, а денег ждать, скорее всего, - долгие годы (если вообще удастся дождаться!). Конечно, о защите интересов добросовестного приобретателя много говорится и даже кое-что делается в плане изменения законодательства, но как сложно реализовать эту идею в судебной практике, как невелик пока еще процент успешного разрешения ситуаций!
Если же титул застрахован, то - в случае возникновения претензий от бывших владельцев - страховщик принимает на себя все расходы, связанные с ведением дела, и незамедлительно возмещает стоимость утраченного жилья при неблагоприятном решении суда. При этом, как вы догадываетесь, страховая компания не поскупится на лучших адвокатов, стремясь однозначно выиграть спор. Можно отдельно застраховать: расходы, связанные с ведением судебного дела; потерю средств, вложенных в покупку недвижимости; и даже - необходимость произвести дополнительные затраты на приобретение аналогичного жилья при существенном увеличении рыночной стоимости недвижимости.
Каковы условия оформления титульного страхового полиса? Сроки его действия в большинстве СК - от 1 года до 10 лет (с возможным продлением), базовые ставки (в зависимости от срока) - примерно 0,8-1,5% от суммы страховки. Казалось бы, можно поступиться подобной суммой на фоне риска потери всех 100%. И народ наш, желая спать спокойно, обязан поторопиться застраховать любую сделку с недвижимостью. Но, увы, увы... Вообще-то количество обращений к страховщикам с каждым годом растет. При ипотеке страхование титула - распространенное условие банка, предоставляющего кредит. То же самое можно сказать и о приобретении квартир через вступление в жилищно-накопительный кооператив (ЖНК). Но если клиент не пользуется рассрочкой, только каждый десятый визит, по свидетельству сотрудников СК, заканчивается оформлением полиса. Почему это происходит?
Детективы поневоле
Во-первых, граждане частенько рассматривают страховую компанию как детективное агентство - и обращаются туда за экспертизой. Ведь прежде чем принять решение о страховании той или иной сделки, фирма дополнительно исследует историю перехода прав на определенный объект. В странах с давно сформировавшимся рынком недвижимости (например, в США) страхование титула вообще не предусматривает исследования истории прав собственности - на то есть отдельные компании, которые и оказывают информационные услуги именно такого свойства. Слияние функций в российских страховых компаниях сегодня - признак того, что у нас еще не закончился период становления рынка. Ну что же: имеем то, что имеем.
Где, по мнению специалистов, чаще всего кроется подвох, однозначно сказать сложно. Риск возникает при любом переоформлении прав. И чем больше цепочка сменившихся собственников объекта, тем больше потенциальных проблем. Даже если в последней сделке фигурирует безупречный пакет документов, беда может таиться в истории квартиры, которую страховщик и пытается исследовать доступными методами (но часто - далеко не официальным путем). К сожалению, ряд сведений, с точки зрения официальных структур, имеет закрытый характер. Поэтому добывать информацию приходится с недюжинной изобретательностью, а подтвердить справками с печатями просто невозможно. Компания отказывает в страховании в случае, если вскрывается целый букет проблем. Подобный отказ клиент, естественно, воспринимает как рекомендацию ни в коем случае не приобретать объект. И искренне считает, что он легко отделался, уплатив за экспертизу $150-180 и избежав роковой ошибки.
Однако и покупатель квартиры, на которую СК согласилась оформить полис, тоже чаще всего останавливается во взаимоотношениях со страховщиками на этой стадии! Для него позитивное заключение - своеобразная гарантия чистоты сделки типа "Проверено. Мин нет". А мнение это как раз глубоко ошибочное. Из того, что компания в принципе готова принять на себя риски по страхованию титула, вовсе не вытекает, что данных рисков не существует. Просто они, с точки зрения специалистов, не превышают "стандартного среднерыночного" уровня. Многие страховые фирмы считают своим долгом даже в позитивном заключении напомнить, что любая сделка по отчуждению недвижимости в принципе может быть расторгнута на основаниях, предусмотренных рядом статей ГК РФ. Так что граждане совершенно напрасно прекращают свое сотрудничество с СК именно на этой стадии, радуясь незначительной экономии и все же рискуя потерять в сотню раз больше.
Можно застраховать не только утерю, но и неполучение права собственности, застраховав инвестиции на первичном рынке недвижимости. Не будем забывать, что федеральный закон о долевом участии в строительстве, призванный максимально защитить интересы дольщика, все равно не способен гарантировать полное отсутствие рисков. А главное - он распространяется только на те объекты, разрешение на строительство которых получено после 1 апреля 2005 года. Большинство же сегодняшних предложений рынка строящегося жилья "стартовало" намного раньше. И СК готовы страховать риск неполучения квартиры, невозврата вложенных средств и иные непредвиденные расходы и убытки. Вот только обращаться к ним желательно не тогда, когда договор долевого участия уже заключен и произведена частичная оплата, а еще на стадии намерения - для подробной консультации.
Полис на ответственность
Важное направление работы ряда страховых компаний - страхование профессиональной ответственности коммерческих фирм, в том числе - агентств недвижимости. Кстати, оно является обязательным условием сертификации риэлтерских компаний. Человеческий фактор в бизнесе не отменить. А раз людям свойственно ошибаться, то "право на ошибку" может и должно быть застраховано. Минимальная практикуемая сумма полиса - эквивалент $25 тыс., но многие авторитетные агентства перешагивают и стотысячный барьер. Страховщики по такому полису должны принимать на себя обязанность возместить ущерб за причинение вреда заказчику риэлтерских услуг в случае, если его "вещные права были нарушены в результате непреднамеренных ошибок, небрежности или упущений при осуществлении риэлтерской деятельности".
"Классика жанра" - страхование от "риска случайной гибели имущества" (пожар и пр.) не требует комментариев. Но при тушении пожара огнеборцы щедро проливают дом. Кто оплатит соседям ремонт, компенсирует порчу мебели? Теперь возможно (по аналогии с "автогражданкой") застраховать не только собственные риски, связанные с эксплуатацией жилья, но и гражданскую ответственность перед окружающими за последствия несчастного случая.
Как мы уже упомянули, законодательством предусмотрено обязательное страхование объекта недвижимости при предоставлении ипотечного кредита на его покупку. Банки, ссужающие средствами, намерены надежно защищать свои вложения. Ведь иначе при наступлении страхового случая (в том числе и связанного с утратой титула) у заемщика не будет возможности своевременно расплатиться по кредиту. Но что такое $50-80 тыс. для банковской структуры? Мелкое дело. А ведь не хотят рисковать банкиры этими деньгами! Граждане же, для которых такая сумма - целое состояние, часто продолжают уповать на русский "авось".
Конкретных примеров драматических последствий подобного легкомыслия мы приводить не будем. Мы никого не хотим запугивать. И взываем к разуму, а не к эмоциям.
