Правовые вопросы заключения договоров и оплата услуг в сфере обслуживания жилых помещений
Несовершенство системы социальной защиты населения в сфере жилищно-коммунального хозяйства, некачественное предоставление жилищно-коммунальных услуг, низкий уровень осведомленности населения, несогласованность норм законодательства и отсутствие в нем достаточных норм относительно регулирования взаимоотношений потребителей и производителей/исполнителей жилищно-коммунальных услуг предопределяют рост недовольства населения.
Проблемы жилищно-коммунального хозяйства являются актуальными и требующими безотлагательного решения, ведь это спешные вопросы повседневной жизни, касающиеся всех без исключения граждан.
Одной из причин, ведущих к возникновению проблем, является незаключение договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг. На первый взгляд, эта проблема кажется несущественной, но с ее решением улучшится ситуация взаимоотношений между потребителями и производителями/исполнителями жилищно-коммунальных услуг.
Анализу проблем в этой сфере должно предшествовать рассмотрение законодательства. Так, основные направления организационных хозяйственных отношений, возникающих в сфере предоставления и потребления жилищно-коммунальных услуг между их производителями, исполнителями и потребителями, а также их права и обязанности определяет Закон Украины «О жилищно-коммунальных услугах» (Закон). В статье 19 Закона определено, что отношения между участниками договорных отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг осуществляются исключительно на договорных началах.
Участниками отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг являются: владелец, потребитель, исполнитель, производитель. Производитель услуг может быть их исполнителем. Производитель — это субъект хозяйствования, вырабатывающий или создающий жилищно-коммунальные услуги.
Согласно части 3 статьи 20 Закона, потребитель обязан заключить договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг, подготовленный исполнителем на основе типового договора.
Исполнителем, согласно Закону, является субъект хозяйствования, предмет деятельности которого — предоставление жилищно-коммунальной услуги потребителю в соответствии с условиями договора. Исполнитель обязан подготовить и заключить с потребителем договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с определением ответственности за несоблюдение условий его выполнения согласно типовому договору.
Закон предусматривает существенные (обязательные) условия договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг между исполнителем/производителем и потребителем.
Существенными условиями договора являются те условия, без согласования которых договор вообще не считается заключенным. В частности, ими являются:
1) наименование сторон;
2) предмет договора;
3) исчерпывающий перечень жилищно-коммунальных услуг, тарифы и их составляющие на каждую из этих услуг, общая стоимость услуг;
4) порядок уплаты за потребленные жилищно-коммунальные услуги;
5) порядок перерасчета размера платы за жилищно-коммунальные услуги в случае их непредоставления или предоставления не в полном объеме, снижения их качества;
6) права и обязанности сторон;
7) порядок контроля и отчета сторон;
8) порядок измерения объемов и определение качества предоставленных услуг;
9) определение точек распределения, в которых происходит передача услуг от исполнителя/производителя потребителю;
10) порядок обслуживания сетей и распределение полномочий относительно их эксплуатации и восстановления (ремонта);
11) условия доступа в квартиру, дом, помещение, на земельный участок для устранения аварий, неполадок, осмотра сетей, снятия контрольных показателей средств учета;
12) порядок осуществления ремонта;
13) ответственность сторон и штрафные санкции за невыполнение условий договора;
14) порядок решения споров;
15) перечень форс-мажорных обстоятельств;
16) срок действия договора;
17) условия изменения, пролонгации, прекращения действия договора;
18) дата и место заключения договора.
Кроме существенных, договор может содержать другие условия по согласованию сторон.
Договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг вступает в силу с момента его заключения. В случае если исполнитель не является производителем, отношения между ним и производителем регулируются отдельным договором, заключающимся в соответствии с требованиями этой статьи. Процедура согласования договора происходит на протяжении одного месяца со дня внесения проекта договора одной из сторон.
Наряду с этим отмечу, что типовой договор о предоставлении услуг по централизованному отоплению, снабжению холодной и горячей водой и водоотводу утвержден постановлением Кабинета Министров Украины (КМУ) № 630 от 21 июля 2005 года. Типовой договор о предоставлении услуг по содержанию домов, сооружений и придомовой территории утвержден постановлением КМУ № 560 от 12 июля 2005 года.
При заключении договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг стороны не могут отступать от содержания типового договора, утвержденного КМУ, но имеют право конкретизировать его условия. Содержание договора о предоставлении жилищно-коммунальных услуг не может существенно отличаться от содержания типового договора.
При заключении договоров нужно обратить внимание на то, что договор, который должен быть подписан с потребителем, не может предусматривать меньший объем прав, обязанностей сторон и качества жилищно-коммунальных услуг, чем предусмотренный типовым договором. В договоре обязательно нужно определять права, обязанности и ответственность сторон.
Следовательно, при заключении договоров о предоставлении жилищно-коммунальных услуг применяются нормы действующего законодательства. Кроме того, следует отметить, что Закон возлагает на исполнителей обязанность заключать с потребителями договоры о предоставлении жилищно-коммунальных услуг. Но сегодня практика показывает, что в большинстве случаев договора между потребителями и исполнителями/производителями жилищно-коммунальных услуг не заключаются.
При решении указанного вопроса нужно учитывать, что потребитель получает от исполнителя жилищно-коммунальные услуги и, соответственно, оплачивает их использование, то есть потребитель находится в фактических договорных отношениях с исполнителем. Следовательно, обе стороны в этих отношениях имеют определенные права и обязанности, а именно: исполнитель обязан предоставлять потребителю качественные жилищно-коммунальные услуги, а потребитель обязан оплачивать полученные услуги.
Отдельно остановимся на такой проблеме, как взаимоотношения между собственником и балансодержателями. Так, статьей 23 Закона определено, что собственник вправе иметь на балансе и управлять принадлежащим ему имуществом. Собственник имеет право поручать полностью или частично распоряжаться и управлять принадлежащим ему имуществом согласно Закону и договору балансодержателю или управляющему.
Частью 4 статьи 19 Закона определено, что особыми участниками отношений в сфере жилищно-коммунальных услуг являются балансодержатель и управляющий, которые в зависимости от гражданско-правовых соглашений могут быть потребителями, исполнителями или производителями.
Договор о предоставлении жилищно-коммунальных услуг в многоквартирном доме заключается между собственником квартиры, арендатором или квартиросъемщиком, и балансодержателем или уполномоченным им лицом. В случае если балансодержатель не является исполнителем, он заключает договоры о предоставлении жилищно-коммунальных услуг с другим исполнителем (части 1 и 2 статьи 29 Закона).
Балансодержатель дома, сооружения, жилого комплекса или комплекса домов и сооружений — это собственник или юридическое лицо, которое по договору с собственником содержит на балансе соответствующее имущество, ведет бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность, осуществляет расчеты средств, необходимых для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов и содержания, а также обеспечивает управление этим имуществом и несет ответственность за его эксплуатацию согласно Закону.
Балансодержатель обязан заключать договоры с собственником (сособственниками) о содержании на балансе соответствующего имущества, содержать на балансе имущество, определенное договором с собственником (сособственниками); вести бухгалтерскую, статистическую и другую предусмотренную законодательством отчетность в соответствии с законодательством; обеспечить управление имуществом собственными силами или заключить договор с юридическим лицом на управление имуществом; обеспечить условия для своевременного проведения капитального и текущего ремонтов согласно установленным стандартам, нормативам, нормам и правилам; обеспечить надлежащие эксплуатацию и содержание имущества, находящегося у него на его балансе.
Согласно статье 24 Закона, балансодержатель имеет право заключать договоры о предоставлении жилищно-коммунальных услуг и обращаться в суд с требованием обратить взыскание на имущество лиц, отказывающихся оплачивать счета за потребление жилищно-коммунальных услуг или возместить причиненные убытки имуществу, находящемуся у него на балансе.
Законом предусмотрено, что потребитель имеет право получать в установленном законодательством порядке необходимую информацию о перечне жилищно-коммунальных услуг, их стоимости, общей стоимости месячного платежа, структуре цены/тарифа, нормах потребления, порядке предоставления услуг, их потребительских свойствах. Потребитель ежемесячно получает счета об оплате жилищно-коммунальных услуг и платит за содержание домов и придомовой территории. При этом возникает вопрос, за что мы платим? Что такое содержание домов и придомовых территорий?
Содержание домов и придомовых территорий — это хозяйственная деятельность, направленная на удовлетворение потребности физического или юридического лица относительно обеспечения эксплуатации и/или ремонта жилых и нежилых помещений, домов и сооружений, комплексов домов и сооружений, а также содержание близлежащей к ним (придомовой) территории в соответствии с требованиями нормативов, норм, стандартов, порядков и правил, установленных законодательством. Под придомовой территорией следует понимать территорию вокруг многоквартирного дома, которая определена актом о праве собственности или пользования земельным участком и предназначена для обслуживания многоквартирного дома.
Порядок формирования тарифов на услуги по содержанию домов, сооружений и придомовой территории и типовой договор о предоставлении услуг по содержанию домов и сооружений и придомовой территории утверждены постановлением КМУ № 560 от 12 июля 2005 года.
Указанным Порядком предусмотрено, что размер тарифов (нормативных расходов, связанных с содержанием домов, сооружений и придомовой территории) определяется по каждому дому отдельно в зависимости от количественных показателей фактического предоставления услуг с учетом обеспечения надлежащего санитарно-гигиенического, противопожарного, технического состояния домов и сооружений и придомовой территории согласно типовому перечню услуг.
К типовому перечню услуг по содержанию домов, сооружений и придомовой территории относятся: уборка лестничных клеток, уборка придомовой территории, вывоз и утилизация твердых бытовых и негабаритных отходов, уборка подвалов, технических этажей и кровель, техническое обслуживание лифтов, обслуживание систем диспетчеризации, техническое обслуживание внутридомовых систем тепло- и водоснабжения, водоотвода и ливневой канализации, дератизация, дезинсекция, обслуживание дымовентиляционных каналов, техническое обслуживание систем противопожарной автоматики и дымоудаления, техническое обслуживание бытовых электроплит, текущий ремонт конструктивных элементов, инженерных систем и технических устройств домов и элементов внешнего благоустройства, расположенных на придомовой территории, ремонт оборудования спортивных и детских площадок, ремонт оборудования хозяйственных площадок, полив дворов, клумб и газонов, подготовка жилых домов к эксплуатации в осенне-зимний период, уборка и вывоз снега, эксплуатация номерных знаков домов, очищение дворовых туалетов и приямков, освещение мест общего пользования, подвалов, подкачивание воды, энергоснабжение лифтов, очищение неканализационных люков, периодическая проверка, обслуживание и ремонт (в том числе демонтаж, транспортировка и монтаж после проверки) квартирных средств учета воды и тепловой энергии и другие прямые расходы.
Среди проблемных вопросов, возникающих в связи с предоставлением жилищно-коммунальных услуг, взыскание платы за жилищно-коммунальные услуги. Статьей 32 Закона установлено, что плата за жилищно-коммунальные услуги начисляется ежемесячно в соответствии с условиями договора. Размер платы за коммунальные услуги рассчитывается, исходя из размера утвержденных цен/тарифов и показаний средств учета или по нормам, утвержденным в установленном порядке.
Вопросы относительно порядка учета и оплаты услуг урегулированы в Правилах предоставления услуг по централизованному отоплению, снабжению холодной и горячей водой и водоотводу, утвержденных постановлением КМУ № 630 от 21 июля 2005 года. Так, в квартире (доме усадебного типа) работы по установлению средств учета воды и тепловой энергии (квартирные средства учета) осуществляются специализированной организацией, исполнителем, производителем или поставщиком за счет средств потребителя. Квартирные средства учета ставятся исполнителем на абонентский учет. Периодическая проверка, обслуживание и ремонт (в том числе демонтаж, транспортировка и монтаж) квартирных средств учета проводятся за счет исполнителя.
Оплата услуг по показаниям квартирных средств учета производится лишь в случае осуществления учета во всех точках забора холодной и горячей воды в квартире независимо от наличия средств учета на вводах в многоквартирный дом. Взыскание платы по нормативам (нормам) потребления при наличии квартирных средств учета без учета их показаний не допускается. Исключением является неисправность средств учета воды и тепловой энергии, не подлежащая устранению. Исполнитель и потребитель не имеют права отказываться от учета показаний средств учета.
В случае установления домовых средств учета воды в многоквартирном доме, где отдельные квартиры оборудованы квартирными средствами учета, потребитель, который не имеет квартирных средств учета, оплачивает услуги согласно показаниям домовых средств учета, не учитывая расхода воды исполнителя, юридических лиц и физических лиц — предпринимателей, являющихся собственниками или арендаторами помещений в этом доме, и суммарных расходов воды по показаниям всех квартирных средств учета. Разница распределяется между потребителями, не имеющими квартирных средств учета, пропорционально количеству жителей квартиры в случае отсутствия вытоков из общедомовой сети, что подтверждается актом обследования, составленным исполнителем в присутствии не менее двух жильцов дома.
При наличии вытоков из общедомовой сети потребители, не имеющие квартирных средств учета, оплачивают услуги по холодному, горячему водоснабжению и водоотводу по установленным нормативам (нормам) за месяц, в котором эти вытоки выявлены.
В случае установления домовых средств учета тепловой энергии потребитель оплачивает услуги согласно их показаниям пропорционально отапливаемой площади (объему) квартиры (дома усадебного типа) при условии осуществления собственником, балансодержателем дома и/или исполнителем мероприятий по утеплению мест общего пользования дома. В случае неосуществления таких мероприятий потребитель не платит за отопление мест общего пользования дома.
В случае если отопительные устройства в квартире (доме усадебного типа) оборудованы приборами-распределителями тепловой энергии или мощность приборов отопления (радиаторов) не отвечает расчетной, потребитель оплачивает услуги по результатам расчетов расходов тепла, которые осуществляются исполнителем по методике, утверждаемой центральным органом исполнительной власти по вопросам жилищно-коммунального хозяйства.
Показания домовых средств учета снимаются представителем исполнителя один раз в месяц в присутствии поставщика и представителя потребителей. Показания квартирных средств учета снимаются потребителем ежемесячно. Средства учета воды и тепловой энергии, установленные в квартире (доме усадебного типа) и на вводе в многоквартирный дом, подлежат периодической проверке.
Периодическая проверка средств учета воды и тепловой энергии проводится в срок, не превышающий одного месяца. За это время потребитель оплачивает соответствующие услуги в таком порядке:
— по централизованному снабжению холодной и горячей водой — согласно среднемесячным показаниям средств учета за предыдущие три месяца;
— по централизованному отоплению — согласно среднемесячным показаниям средств учета за предыдущий отопительный период.
В случае неисправности средств учета воды и тепловой энергии, не подлежащей устранению, плата за услуги с момента ее выявления вносится согласно нормативам (нормам) потребления.
В случае возникновения сомнений в правильности показаний квартирных средств учета потребитель в установленном порядке может проводить их внеочередную проверку за свой счет, о чем информирует исполнителя. Если выявленная в показаниях ошибка выходит за пределы, предусмотренные в паспорте квартирного средства учета, исполнитель должен осуществить перерасчет платы за потребление воды и/или тепловой энергии со дня последней проверки или установления средства учета, если его проверка не проводилась, путем уменьшения платы на процент, который превышает установленные границы точности для этого типа средства учета, до момента выявления ошибки.
Услуги по водоотводу оплачиваются потребителем из расчета объема расходов холодной и горячей воды согласно нормативам (нормам) потребления или показаниям средств учета воды.
Расчетным периодом для оплаты услуг является календарный месяц. Плата за услуги вносится не позднее 20 числа месяца, следующего за расчетным, если договором не установлен другой срок. Система оплаты услуг (ежемесячная или авансовая) и форма оплаты услуг (наличная или безналичная) определяются в договоре между потребителем и исполнителем. В случае применения авансовой системы оплаты услуг исполнитель периодически, раз в 6 месяцев, осуществляет перерасчет платы за фактически предоставленные услуги, о чем уведомляет потребителя.
Плата за предоставленные услуги вносится потребителем согласно показаниям средств учета воды и тепловой энергии или утвержденным нормативам (нормам) потребления на основании платежного документа (расчетной книжки, платежной квитанции и т.п.) или согласно условиям договора на установление средств учета. В платежном документе предусматриваются графы для указания текущих и предыдущих показаний средств учета воды, тепловой энергии, разницы в этих показаниях или утвержденных нормативов (норм) потребления, тарифа на данный вид услуг и суммы, которая подлежит уплате за предоставленную услугу.
В случае отсутствия в квартире (доме усадебного типа) и на вводах в многоквартирный дом средств учета воды и тепловой энергии плата за предоставленные услуги взыскивается согласно установленным нормативам (нормам) потребления:
— по централизованному снабжению холодной и горячей водой и водоотводу — из расчета на одного человека и на ведение личного подсобного хозяйства;
— по централизованному отоплению — из расчета за 1 кв. метр (куб. метр) отапливаемой площади (объема) квартиры (дома усадебного типа) и дополнительно за превышение расчетной мощности приборов отопления (радиаторов) согласно законодательству.
