Один несогласившийся на установку домофона жилец способен полностью заблокировать эту идею
Борьба за чистоту и порядок в доме не повод для ограничения прав жильцов
Времена массовых коммунальных квартир в прошлом, но даже в наши дни соседи могут стать источником проблем. Возможна, к примеру, такая ситуация: внезапно появляется один либо несколько инициативных жильцов, и остальные с удивлением узнают, что им нужно платить за установку домофона. Идея интересная. Кто-то согласится и заплатит. Другие будут отказываться (по разным причинам). Если «отказники» окажутся в меньшинстве, они могут столкнуться с тем, что поскольку «большинство согласно», то - домофону быть. Им, «по-хорошему», могут предложить электронный ключ (один на квартиру - остальные нужно купить). А как быть пенсионерам, которые должны будут спускаться вниз (если смогут) и открывать дверь при каждом вызове врача? На форуме ЛIГАБiзнесIнформ возник вопрос о правах и возможностях жильцов, отказавшихся устанавливать домофоны.
Конечно, лучше договариваться «полюбовно». Но если так не получается, то необходимо отстаивать свои права. Если квартира отказавшегося жильца приватизирована, то она находится в его частной собственности, и, согласно Закону «О приватизации государственного жилищного фонда», такой жилец является совладельцем всех вспомогательных помещений (а также технического оборудования) дома, в котором размещена квартира. Право собственности всесторонне защищается законом, поэтому, основывая свою позицию в конфликте именно на этом праве, можно эффективно защитить собственные интересы.
Устанавливать домофон без согласия 100% жильцов нельзя, в частности, по таким причинам:
- ограничивается право пользования квартирой; человек не должен платить (даже стоимость ключа), чтобы проходить в свою квартиру в любое удобное для него время (это к вопросу об одном ключе на нескольких жителей квартиры);
- ограничивается право пользования вспомогательными помещениями (теми же подъездом и лестницей); человек также не должен платить за осуществление такого права;
- ограничивается право совместной собственности на вспомогательные помещения и техническое оборудование дома, поскольку одни совладельцы (инициаторы перемен) распоряжаются общим имуществом без согласия остальных совладельцев.
Собственник квартиры является совладельцем всех вспомогательных помещений и технического оборудования дома
Остановимся на последней из вышеназванных причин. Конституционный Суд (решения которого являются окончательными и обязательными на территории Украины) определил, что вспомогательные помещения в доме передаются бесплатно в общую собственность граждан одновременно с приватизацией ими квартир. При этом оформления каких-либо документов не требуется. То что такая совместная собственность является общей, а не частичной, устанавливают нормы Закона «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома». Согласно Гражданскому кодексу, совладельцы имущества, находящегося в общей совместной собственности, владеют и пользуются им совместно (если иное не установлено договоренностью между ними), а распоряжаются - по согласию всех совладельцев.
Установка домофона (замена технического оборудования и существенное изменение состояния вспомогательного помещения-подъезда) является распоряжением общей совместной собственностью. Соответственно, на осуществление таких действий необходимо согласие всех совладельцев. Гражданским кодексом предусмотрено, что, если один из совладельцев распоряжается общим совместным имуществом, согласие остальных совладельцев предполагается. Поэтому для эффективного предотвращения нежелательной активности соседей необходимо:
- ничего не подписывать (поскольку впоследствии можно с удивлением увидеть документ с вашей подписью о согласии с установкой домофона);
- юридически грамотно выразить свое несогласие (надежнее всего - обратившись в суд; можно предварительно уведомить об этом фирму-установщика, которая после этого, вполне вероятно, откажется от проведения работ).
Что касается судебного обжалования, то, после того как суд установит несогласие одного (лучше - нескольких) жильцов с действиями остальных, он запретит производить спорные работы. Если установка домофона к тому времени будет завершена, суд обяжет совладельцев-нарушителей ваших прав вернуть все в прежнее состояние за их счет. Возможно также достижение компромиссного варианта (к примеру, несогласным жильцам сообщают код, позволяющий открывать входную дверь, - и они не пользуются домофоном).
ГЛАВНОЕ
Если большинство жильцов хотят установить в подъезде домофон (то есть ограничить доступ в помещение), они обязаны учитывать права меньшинства. В данном случае никто не может заставить жильца согласиться на установку домофона. Все собственники квартир являются совладельцами вспомогательных помещений (парадное, лестничная клетка и т. д.) и технического оборудования (входная дверь, замки и т. д. ) всего дома. Поэтому без согласия 100% собственников квартир нельзя производить действия по установке домофона, поскольку это ограничит их право собственности (в части пользования и распоряжения имуществом). Права собственников могут быть эффективно защищены в судебном порядке, но предварительного обращения к фирме-установщику, скорее всего, будет достаточно для решения проблемы (фирма откажется от проведения работ, так как результаты судебного обжалования будут для нее невыгодны).
