Документы необходимые для оформления сделки купли-продажи
Совершение нотариальных действий в Украине возлагается на нотариусов, которые работают в государственных нотариальных конторах, государственных нотариальных архивах (государственные нотариусы), или занимаются частной нотариальной практикой (частные нотариусы). Нотариальные действия могут совершаться каким-либо нотариусом на всей территории Украины.
В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утверждённой приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 года, при нотариальном удостоверении договоров отчуждения недвижимого имущества (квартир, жилых домов и т.д.), нотариус требует представить следующие документы:
Паспорт или другой документ, который позволяет установить личность участников сделки.
Такими документами (в соответствии Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утверждённой приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 года) могут быть:
- паспорт гражданина Украины для выезда за границу;
- дипломатический паспорт;
- служебный паспорт;
- удостоверение личности моряка;
- удостоверение члена экипажа;
- вид на жительство – для лиц, которые проживают в Украине, но не являются гражданами Украины;
- военный билет - для военнослужащих срочной службы;
- временное удостоверение гражданина Украины;
- национальный паспорт иностранца или документ, который его заменяет;
- удостоверение водителя;
- удостоверение инвалида или участника Великой Отечественной войны;
- удостоверение, выданное по месту работы физического лица и др.
Идентификационный номер (по данным Государственного реестра физических лиц плательщиков налогов).
Правоустанавливающий документ, то есть документ, который подтверждает право собственности на недвижимое имущество. При этом на правоустанавливающем документе обязательно должна быть отметка БТИ о регистрации права собственности.
В соответствии с Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий нотариусами Украины, утверждённой приказом Министерства юстиции Украины от 03.03.2004 года, право собственности на жилой дом, квартиру, дачу, садовый дом, гараж, другие постройки и сооружения может быть подтверждено одним из следующих документов или их дубликатов:
- нотариально удостоверенным договором купли-продажи, пожертвования, пожизненного содержания, ренты, дарения, обмена;
- договором о наследовании;
- свидетельством о приобретении арестованного недвижимого имущества с публичных торгов;
- свидетельством о приобретении заставленного имущества на аукционе (публичных торгах);
- свидетельством о праве собственности на объекты недвижимого имущества;
- свидетельством о праве на наследство;
- свидетельством о праве собственности на часть в совместной собственности супругов;
- договором о разделе наследственного имущества;
- договором о прекращении права на содержание при условии приобретения права на недвижимое имущество;
- договором о прекращении права на алименты для ребёнка, в связи с передачей права собственности на недвижимое имущество;
- договором о выделении части в натуре (раздел);
- ипотечным договором, договором об удовлетворении требований ипотекодержателя, если условиями таких договоров предусмотрена передача ипотекодержателю права собственности на предмет ипотеки;
- решением суда;
- договором купли-продажи, зарегистрированным на бирже, при наличии отметки о регистрации прав.
Справка-характеристика БТИ на отчуждаемый объект недвижимости.
Справка об отсутствии налогового залога;
Справка об отсутствии налогового залога – это извлечение из Государственного реестра отягощений движимого имущества.
До момента создания Государственного реестра налогового залога, в соответствии с совместным приказом Министерства юстиции Украины и Государственной налоговой администрации Украины от 07.02.2003 года № 9/5/59 «О регистрации налоговых залогов недвижимого имущества», регистрация налоговых залогов осуществляется в Государственном реестре отягощений движимого имущества.
Указанное извлечение из реестра необходимо произвести для:
- каждого из покупателей;
- каждого из сособственников отчуждаемого недвижимого имущества;
- второго из супругов, в том случае, если недвижимость приобретена в период пребывания в браке.
Справка об отсутствии запретов на отчуждение;
Справка об отсутствии запретов на отчуждение – это извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, который представляет собой электронную базу данных, которая содержит информацию о:
- наложенных запретах и арестах;
- снятии запретов и арестов;
- выданных справках об отсутствии или наличии запретов и арестов.
За выдачу справки с лица, которое обратилось за совершением нотариальных действий, взыскивается плата в размере, который устанавливается Министерством юстиции Украины.
Как правила, такая справка стоит около 50 грн.
Письменное согласие второго из супругов на отчуждение объекта недвижимости, который пребывает в общей совместной собственности.
Письменное заявление участников общей долевой собственности об отказе осуществить право преимущественной покупки доли продаваемого имущества или документ, подтверждающий уведомление других сособственников о том, что доля продаётся, если продаваемая недвижимость пребывает в общей долевой собственности.
Разрешение органа опеки и попечительства на отчуждение недвижимости, если собственником или сособственником объекта недвижимости является несовершеннолетний, недееспособный или ограниченно дееспособный.
Доверенность, если сделка заключается не лично собственником, а его представителем.
Налогообложение при сделке с недвижимостью
В данный период времени денежные средства, полученные в результате продажи продавцом недвижимости, не включаются в совокупный налогооблагаемый доход.
1 января 2004 года должна была вступить в силу статья 11 Закона Украины «О налоге с доходов физических лиц» от 22.05.2003г. Однако на действие этой статьи наложен мораторий до 01.01.2007 года.
Указанная статья закрепляет следующие особенности налогообложения операций по продаже объектов недвижимого имущества.
1. При продаже недвижимости, находившейся в собственности плательщика налога на момент вступления Закона в силу, т. е. до 01.01.2004 г.:
при разовой в течение календарного года, продаже дома, квартиры или комнаты (включая землю под таким объектом недвижимости, или приусадебный участок) продавец уплачивает:
- 1% от стоимости имущества - если общая площадь объекта недвижимости не превышает 100 кв.м.;
- 1% от суммы пропорциональной 100 м.кв. + 5% с части дохода, пропорциональной излишнему метражу, - если общая площадь объекта недвижимости превышает 100 кв.м.;
при второй и более в течение года продаже дома, квартиры, комнаты (включая землю под ними, приусадебный участок) или при продаже иных объектов недвижимости доход продавца облагается налогом в размере 5% от стоимости такой продажи.
2. При продаже любой недвижимости, полученной в собственность плательщика налога после 01.01.2004г.:
налог рассчитывается по ставке 13% (до 31.12.2006г., после — 15%), но не от стоимости продажи, а от положительной разницы между доходом от продажи и расходами на приобретение (строительство) имущества.
При этом, если осуществляется первая в году продажа объекта недвижимости, то указанная база налогообложения уменьшается на 10% за каждый год владения недвижимостью начиная со второго. Однако, сумма налога не может быть меньше минимальной зарплаты, установленной на 1 января года в котором происходит отчуждение указанных объектов недвижимости.
Налоговым агентом, при начислении указанных доходов, является нотариус, который удостоверяет соответствующий договор.
Налог удерживается нотариусом по процедуре, аналогичной удержанию и уплате госпошлины.
Расходы при оформлении купли-продажи недвижимости
Продавец недвижимости:
1. Оплачивает Справку — характеристику БТИ.
2. Уплачивает государственную пошлину (плату за совершение нотариальных действий) в размере 1% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
3. Оплачивает Справку об отсутствии запретов на отчуждение - извлечение из Единого реестра запретов отчуждения объектов недвижимого имущества.
4. Оплачивает Справку об отсутствии налогового залога - извлечение из Реестра движимого имущества в размере до 50 грн. для каждого сособственника объекта недвижимости, в т.ч. и второго из супругов, если недвижимость, приобретенная в браке, оформлена на имя одного из них
Покупатель недвижимости:
1. Уплачивает сбор на обязательное пенсионное страхование в размере 1% от стоимости недвижимости, указанной в договоре купли-продажи.
2. Оплачивает Справку об отсутствии налогового залога - извлечение из Реестра движимого имущества в размере до 50 грн. для каждого из покупателей.
После удостоверения сделки купли-продажи у нотариуса, Покупателю необходимо зарегистрировать свое право собственности в Бюро технической инвентаризации.
