ВОВРЕМЯ НЕ ПОГАСИВ ИПОТЕЧНЫЙ КРЕДИТ, МОЖНО ОСТАТЬСЯ БЕЗ ЖИЛЬЯ, НО НЕПЛОХО НА НЕМ ЗАРАБОТАТЬ
Квартиру, находящуюся в залоге, банк обычно продает за 90% рыночной цены. Но с учетом темпов удорожания недвижимости даже такая стоимость значительно превышает сумму задолженности
Одним из случаев погашения задолженности по ипотечному кредиту является реализация с аукциона имущества, оставленного в залог. И некоторые злостные неплательщики уже начинают на этом зарабатывать, правда, пока только в соседнем государстве. В Санкт-Петербурге вскоре будет реализована квартира должника, не сумевшего рассчитаться по ипотечному кредиту. По прогнозам, аукционная цена может оказаться в полтора раза выше суммы задолженности. Разницу между ценой квартиры и задолженностью, за вычетом определенных расходов, заемщик оставит себе.
Среди украинских банков подобная практика пока не распространена, хотя подобные прецеденты возможны. «Нередко банки идут на отсрочку платежей даже без начисления пени, особенно если трудности носят временный характер. Кроме того, заемщику предоставляется возможность самостоятельно заняться поиском покупателя, если было принято решение о продаже квартиры, - сообщил изданию «СЕЙЧАС» председатель правления «Автокразбанка» Сергей Маевский. - Сделка проходит под контролем банка с одновременным погашением задолженности заемщика. При этом всю разницу между ценой квартиры и задолженностью заемщик оставляет себе. До аукциона в Украине дело доходит редко, поскольку это довольно трудоемкий процесс».
Если заемщик сам находит покупателя, у него есть возможность поиска альтернативного и более дешевого жилья для себя, отмечает Константин Лазарь, начальник отдела управления непродуктовыми рисками Международного ипотечного банка. «В этом случае сделка совершается под контролем банка, при этом банк может профинансировать нового владельца недвижимости, - сообщил он изданию «СЕЙЧАС». - В случае недобропорядочности заемщика, препятствия действиям банка по реализации предмета залога банк на основании ипотечного и кредитного договоров обращается в государственную исполнительную службу, которая организовывает тендер по продаже залогового имущества». Эксперт указал на очевидную разницу между этими вариантами. Если в первом случае заемщик имеет возможность влиять на стоимость продажи, то во втором - залог может быть реализован по цене, которая будет гораздо ниже рыночной.
Должнику будет выгоднее самому найти покупателя на квартиру, пребывающую в залоге. В этом случае он может влиять на стоимость продажи
Как отметил изданию «СЕЙЧАС» Валерий Пацуй, начальник управления розничного бизнеса Первого украинского международного банка, право банка продать квартиру, оставленную в залог по ипотечному кредиту, оговаривается в кредитном договоре и договоре ипотеки, которые подписываются между банком и клиентом при оформлении кредита на покупку недвижимости с соблюдением требований действующего на дату подписания договоров законодательства Украины.
По словам г-на Маевского, чаще всего руководство банка принимает решение выставить квартиру на торги по вине самого заемщика, который скрывается от банка, не объясняя причины возникновения просроченной задолженности. Но и в этом случае стороны расходятся с миром. Поскольку разница в цене квадратных метров все равно остается в кармане заемщика за исключением затрат по организации аукциона, которые оплачивает недобросовестный заемщик, и суммы пени (если подобная мера была применена к заемщику).
«У нас таких прецедентов не было. Что касается статистики в среднем по рынку, процент невозвратов кредитов, где залогом выступает жилая недвижимость, составляет 1-1,5%, - сообщил изданию «СЕЙЧАС» Геннадий Семенов, начальник юридического отдела Международного ипотечного банка. - Для продажи конфискованной квартиры банки привлекают оценочные компании, которые определят реальную цену недвижимости. Как правило, конфискованные квартиры всегда продаются немного дешевле, около 90% рыночной стоимости».
По закону банк имеет право реализовать жилье, находящееся в залоге, в случае, когда заемщик не способен выплачивать задолженность по кредиту. Между тем, как отмечает г-н Маевский, объем невозвратов среди ипотечных кредитов - наименьший. «Люди, когда берут кредит на квартиру, осознают серьезность такого шага и тщательно рассчитывают свои выплаты, - считает эксперт. - По данным НБУ на декабрь 2006 года, доля проблемных займов по ипотечным программам составила около 1,9% всех выданных кредитов. Таким образом, речь идет о единичных случаях». Для сравнения г-н Маевский отметил, что в Европе процент неплатежей колеблется в пределах 3-5%.
«Рынок ипотеки в Украине очень молод и, несмотря на либерализацию условий доступа к ипотечным кредитам, украинский заемщик добросовестно относится ко взятым на себя обязательствам, - считает г-н Маевский. - И все же, если клиент по каким-либо причинам собирается отказаться от кредита, способы выхода из ситуации обсуждаются с представителем банка в индивидуальном порядке».
По словам г-на Пацуя, если даже плательщик и не заплатил часть долга, банк может пойти ему навстречу и рассмотреть возможность реструктуризации задолженности клиента по кредиту, в том числе увеличение срока предоставления кредитных средств или определенной отсрочки в погашении задолженности по основному долгу. Это зависит от состояния залога и от того, как клиент зарекомендовал себя, как раньше им оплачивался кредит. «В нашей практике подобных случаев не было, но в целом аукцион - это крайняя мера, к которой может прибегнуть банк при неуплате долга по ипотечному кредиту, - отметил г-н Пацуй. - Возможно, сначала банк попытается предпринять все законные действия для продажи квартиры, а затем уж может выставить ее на аукцион» (см. «СЕЙЧАС», №6 от 16 января 2007 г.)
Следует отметить, что для покупателей квартиры на торгах никаких дополнительных расходов не существует. «Приобретая любую квартиру, в том числе конфискованную, покупатель должен проверить документы на наличие отягощений, включая неофициальные отягощения, например, нахождение квартиры в налоговом залоге или залоге третьих лиц, - отметил г-н Семенов. - Перед продажей необходимо получить согласие банка о продаже квартиры, иначе сделка будет признана недействительной». С точки зрения правовых аспектов сделки, покупка конфискованной квартиры не во многом отличается от покупки обычной квартиры.
ГЛАВНОЕ
Не имея возможности погасить задолженность по ипотечному кредиту, клиент может дать банку согласие на продажу квартиры. Учитывая стремительный рост цен на недвижимость, полученная во время проведения аукциона сумма может значительно превысить объем долга. В этом случае после погашения расходов на проведение торгов средства, полученные сверх существующей задолженности, перейдут в распоряжение заемщика. Впрочем, не следует стараться «наварить» большие барыши на собственных долгах - цена на аукционе может оказаться не очень высокой, а сумма процентов и начисленной пени «съест» всю дополнительную прибыль.
Справка «СЕЙЧАС»
Интересно, что во Франции проведенная в 2006 году реформа залога предусматривает возможность включить в договор залога право кредитора автоматически стать владельцем заложенной недвижимости в случае, если дебитор не платит по обязательствам, то есть избежать проведения аукциона по продаже квартиры в дальнейшем. Единственным условием является обязательная оценка стоимости квартиры независимым экспертом. Если же цена, названная специалистом, превышает задолженность заемщика, разницу банк возвращает ему. Такой пункт запрещено прописывать в договоре, если заложенная квартира является основным местом проживания должника.
Кроме того, французское законодательство теперь разрешает использовать одну и ту же квартиру в качестве залога по двум кредитам, но при условии, что общая сумма этих двух займов не превышает стоимости заложенной недвижимости.
Правовой КОММЕНТАРИЙ
Согласно Закону «Об ипотеке», в случае невыполнения либо ненадлежащего выполнения основного обязательства ипотекодержатель (банк) вправе удовлетворить свои требования по нему путем обращения взыскания на предмет ипотеки. Аналогичные права возникают у банка и в случае нарушения заемщиком других обязанностей, установленных ипотечным договором, а также нарушения им требований по сохранению или страхованию предмета ипотеки. При этом обращение взыскания на предмет ипотеки осуществляется на основании решения суда, исполнительной надписи нотариуса или в соответствии с договором об удовлетворении требований ипотекодержателя.
Кроме того, если такое решение суда или договор предусматривают право кредитора продать заложенную недвижимость, он обязан за 30 дней до заключения соответствующего договора купли-продажи письменно уведомить об этом заемщика и всех лиц, имеющих законные права или требования на предмет ипотеки. В противном случае банк будет нести ответственность перед этими лицами. Согласно указанному Закону цена продажи предмета ипотеки устанавливается по согласованию между банком и кредитором либо на основании оценки имущества компетентными лицами. Но на уровне не ниже, чем обычные цены на этот вид имущества. Распределение средств от такой продажи между банковским учреждением и другими лицами происходит в соответствии с установленным приоритетом и размером прав или требований. Остаток же средств возвращается должнику.
Следует также отметить, что предмет ипотеки может быть реализован по решению суда, в котором, в частности, может быть также определен способ продажи недвижимости, пребывающей в ипотеке, в том числе посредством публичных торгов. Такие торги проводятся в пределах процедуры исполнительного производства в соответствии с базовым Законом. В таком случае организация продажи предмета ипотеки возлагается на специализированные организации, которые привлекаются на конкурсном основании органами ГИС. При этом банк их сам выбирает. Местом продажи является тот населенный пункт, где, собственно, размещен сам объект недвижимости. Однако Законом установлено, что, «если сумма, полученная от реализации предмета ипотеки, не покрывает требований ипотекодержателя, он имеет право получить остаток суммы с другого имущества должника».
