ЕСЛИ ЧЕЛОВЕК РЕШИЛ, ЧТО ПЛАТИТ ЗА ЖИЛИЩНЫЙ КРЕДИТ СЛИШКОМ МНОГО, ОН МОЖЕТ СМЕНИТЬ БАНК, СЭКОНОМИВ НЕСКОЛЬКО ТЫСЯЧ ДОЛЛАРОВ
Но в этом случае нужно тщательно подсчитать все свои расходы на оформление нового договора
Недавно в маршрутке услышал интересный диалог двух молодых людей.
- Ты под какие проценты кредит на квартиру взял?
- Под 13.
- А я сейчас перешел на
11 процентов, а раньше 15 платил.
- Как это - перешел?
- Нашел банк, в котором условия выгоднее, экономия получится тысяч пять, а то и больше...
Некоторые финансисты прогнозируют в ближайшие два-три года падение ставок до 8 процентов
Действительно, за последние пару лет количество людей, приобретающих жилье в кредит, выросло в несколько раз. Сегодня каждый уважающий себя банк предлагает ипотечные программы. Естественно, между финансовыми учреждениями разгорается все более острая борьба за клиентов. В этих условиях банкиры вынуждены снижать процентные ставки по ипотечным кредитам. Если еще пару лет назад вполне приемлемой считалась 15-процентная ставка по ссудам в валюте, то теперь банкиры зачастую предлагают кредиты под 10,5-12 процентов годовых. Более того, некоторые финансисты прогнозируют в ближайшие два-три года падение ставок до 8 процентов, но при условии прихода на украинский рынок крупных иностранных банков.
Вот только от этого не легче людям, взявшим ранее долг под более высокие проценты. Они уже сейчас ищут возможность сократить свои долговые расходы. Между тем в нашей стране это можно сделать. Но существует немало нюансов, на которые стоит обратить внимание, прежде чем принять решение о смене банка. Рассказать об этом подробнее "ФАКТЫ" попросили начальника отдела ипотечного кредитования АКБ "Укрсоцбанк" Романа Тищенко.
- В каких случаях человеку выгодно сменить кредитора? Кроме процентной ставки по ипотечному кредиту, нужно ли учитывать при выборе банка и ипотечной программы еще какие-либо показатели?
- Перекредитование, или рефинансирование, выгодно, в основном, когда процентная ставка по вашему кредиту на 2-3 процента больше средней ставки на рынке. Однако человеку, который решил перекредитоваться именно из-за завышенной, по его мнению, ставки, я бы посоветовал все-таки сначала обратиться в банк, кредитом которого он уже пользуется, и попытаться согласовать размер ставки с руководством банка. Начинать нужно с подачи заявления с просьбой о понижении процентной ставки. Далее уполномоченный комитет рассматривает вопрос о пересмотре условий пользования банковским кредитом. При негативном решении человек может со спокойной совестью искать нового кредитора.
Перекредитование также имеет смысл, если клиента не устраивает обслуживание в банке. Например, большие очереди, некорректное поведение менеджеров, постоянный рост ежемесячных комиссий либо высокие тарифы на сопутствующие банковские услуги.
Как бы там ни было, человек, принявший решение воспользоваться услугами другого банка, наверняка сможет найти подходящий вариант. В Украине достаточно финансовых учреждений, которые имеют высокопрофессиональный подход к клиенту и лояльные условия кредитования.
- Какова процедура перекредитования?
Процедуру можно разделить на два основных этапа. На первом клиенту банка необходимо:
определить задолженность перед банком, в котором он изначально пользуется кредитом, чтобы точно знать, какую сумму он обязан переодолжить;
проанализировать условия всех дополнительных комиссий за пользование кредитом в случае перекредитования;
убедиться в том, что затраты на перекредитование возместятся процентной экономией по услугам другого банка.
Второй этап начинается с обновления пакета документов, необходимых для получения ссуды, - подтверждающих личность клиента и его платежеспособность. После этого вопрос вносится на рассмотрение кредитного комитета вновь выбранного банка.
В случае принятия новым кредитором позитивного решения клиенту необходимо попросить гарантийное письмо о выдаче суммы, необходимой для выплаты существующего долга "старому" банку, куда и передается этот документ. Затем человеку выдают разрешение на проведение операции по погашению его долга. Получив такую бумагу, он обращается в новый банк уже для проведения сделки. Кстати, я бы рекомендовал скоординировать действия юридических отделов обоих банков для того, чтобы договориться о проведении сделки в один день. Единственный нюанс на этом этапе - согласие первого банка на вторичную ипотеку. Потому что фин-учреждение вправе отказать в проведении данной операции. В таком случае клиенту будет необходимо самостоятельно погашать ипотечный кредит, а в новом банке кредитоваться под залог уже собственной недвижимости.
Следующий шаг - передача имущества, под залог которого выдается кредит (чаще всего это купленная в долг квартира). Новый банк, согласно разрешению предыдущего залогодержателя и с соблюдением всех процедур перерегистрации в государственном реестре, проводит нотариальную сделку взятия в залог объекта кредитования. При этом средства со счета одного банка перечисляются на счет другого в погашение задолженности за конкретное физическое лицо, с учетом начисленных процентов на определенную дату проведения сделки. Погашение - это фактически окончательный этап операции перекредитования. Для полной уверенности рекомендуем клиенту обратиться в первый банк и получить справку о том, что вся задолженность погашена и у банка нет претензий к бывшему клиенту.
Процентные ставки по гривневым кредитам существенно выше, чем по долларовым, и при смене валюты можно получить немалую экономию
- Какие основные и дополнительные расходы несет человек, меняющий кредитора?
- Клиент в любом случае понесет определенные затраты, возможно, даже существенные. Непосредственно за операцию рефинансирования в большинстве банков комиссионные не предусмотрены. Но нужно быть готовым заплатить за оформление кредита, за досрочное погашение, страховку и так далее. То есть предстоят все платежи, предусмотренные договором. Фактически человек, придя в другой банк, проходит полную процедуру оформления ссуды, предусмотренную для всех клиентов. Таким образом, сменив кредитора, он второй раз вносит все комиссионные и сопутствующие платежи.
- Все ли ипотечные ссуды можно перекредитовать, имеет ли значение, под залог какой недвижимости они выданы?
- В принципе, сегодня все ипотечные кредиты можно рефинансировать.
- Может ли банк в договоре об ипотеке запретить дальнейшее перекредитование?
- Согласно новой редакции Закона "О правах потребителей", банк не может запрещать досрочное погашение кредита. Но в некоторых финансовых учреждениях используют косвенные методы сдерживания клиентов. В частности, устанавливают высокие комиссионные за досрочное погашение ссуды.
- Какие могут быть подводные камни при смене банка, на которые стоит обратить внимание?
- Многие банки декларируют выгодность перекредитования на их условиях. Но клиенту, прежде чем делать определенные шаги по смене банка-кредитора, стоит внимательно проанализировать условия ссуды с более низкой процентной ставкой. Часто банки под низкой процентной ставкой скрывают ряд нюансов, которые сразу не видны: всевозможные комиссионные при получении и пользовании кредитом, а также за расчетно-кассовое обслуживание и так далее.
Возможны также тонкие моменты со схемой начисления процентов либо относительно условий, на которых будет действовать процентная ставка. Может оказаться, что привлекательная процентная ставка была введена только на определенное время, например на год, и в дальнейшем банк имеет право в одностороннем порядке ее пересмотреть. Причем все это записано в одном из многочисленных пунктов договора, так что с юридической точки зрения все правильно. Посоветовать клиенту можно одно: внимательно прочитать документы и тщательно сравнить затраты при уплате за пользование кредитом в одном банке с расходами, которые он понесет единоразово при перекредитовании и в дальнейшем, возвращая проценты за пользование ссудой, согласно условиям другого банка. Иногда после подсчетов выясняется, что игра не стоила свеч.
Как добавил руководитель аналитического департамента Украинской национальной ипотечной ассоциации Олег Киняев, нередко необходимость перекредитования возникает у людей, взявших ссуду в национальной валюте. Традиционно процентные ставки по гривневым кредитам существенно выше, чем по долларовым, и при смене валюты можно получить немалую экономию, особенно если учесть, что за последние пару лет общий уровень банковских процентов снизился. Правда, в нашей стране только
