Купить квартиру в Барселоне или виллу на Кипре - не проблема. А в кредит? Тоже. Причем в зарубежных банках и под смехотворные проценты. Правда, услуги посредников - "дорогого стоят".
Купим виллу на Ривьере
Лояльностью к иностранцам, желающим обосноваться в чужой стране, особо славятся Испания и Кипр. Здесь можно получить кредит под 3,5-5% годовых под залог покупаемого жилья на срок до 30 лет. Для этого нужно иметь начальный взнос на покупку (не менее 20-30% стоимости недвижимости), загранпаспорт, справку о доходах и о недвижимости в Украине. "Для получения кредита необходимо предоставить копию загранпаспорта и справку о платежеспособности с места работы. Чтобы не вызывать вопросов у банка, стоит указать ежемесячный доход от $2000 до $3000, как показывает практика, эти данные никто не проверяет", - рассказала представитель консалтинговой группы "УкрБизнесКонсалтинг" Виктория Полонская.
Обычно банкиры требуют, чтобы сумма ежемесячных выплат по кредиту не превышала 30% зарплаты заемщика, то есть требования к величине доходов могут быть и гораздо выше указанных $2000-3000. И в Испании, и на Кипре есть возможность взять кредит по плавающей процентной ставке 2,5% + Libor (процентная ставка, по которой дают в долг банки друг другу в Лондоне - она изменяется в зависимости от ситуации на рынке), что в условиях развитой рыночной экономики может быть достаточно выгодно. Если же учесть, что в Испании и на Кипре цены на недвижимость вполне соизмеримы с киевскими (от $100 тыс. до $1,5 млн. на объекты выше среднего и элит-классов), то покупка зарубежной недвижимости в кредит выглядит более чем привлекательной.
Взять кредит под покупку недвижимости украинцы могут и в других странах Европы. Правда, там отношение к нерезидентам строгое. Заемщику нужно будет предоставить банку информацию о происхождении денег, то есть наличии легальных источников дохода. При этом источники доходов в Украине во внимание приниматься не будут, так как у банка нет возможности проверить их достоверность. Очень приветствуется наличие трудового контракта и регулярной заработной платы в стране, где приобретается недвижимость, либо гарантия другого банка (которая дается при наличии крупного депозита клиента).
Получить заем в зарубежном банке можно как самостоятельно, так и с помощью посредника. Помощь в общении с иностранными банкирами могут оказать посреднические структуры, уже работающие в Украине: "УкрБизнесКонсалтинг" (Испания), компания "Леместиа" (Испания, Кипр, Болгария), компания "Митропа Юкрейн" (Испания, США, Франция, Турция, Болгария), агентство недвижимости "3е-Agency" (Испания, Франция, Португалия, Польша, Нидерланды).
Обычно они предлагают отправиться в недельный тур для выбора жилья, в течение которого полностью сопровождают клиента. После того, как выбор сделан, представитель компании-посредника начинает оформление кредита, взяв на себя всю бумажную волокиту. Естественно, не безвозмездно.
Как это сделать
Прежде чем будущие заемщики смогут открыть дверь заграничной виллы или квартиры собственным ключом, их ждет море формальностей. Для покупки недвижимости за рубежом, как и на осуществление любой другой иностранной инвестиции, необходимо получение лицензии Нацбанка Украины.
В целом оформление документов на получение кредита и покупку объекта за рубежом занимает 2--3 месяца. В получении документов от продавца-нерезидента, которые необходимы для предъявления в НБУ, можно рассчитывать на частичную помощь компании-посредника. "Для получения лицензии НБУ компания-консультант может помочь собрать документы, подтверждающие право собственности нерезидента на недвижимость, которая является объектом купли-продажи, подтверждение регистрации нерезидента в государственном реестре и так далее. Все остальное клиент делает сам", -- говорит директор по продажам и маркетингу консалтинговой компании "Митропа Юкрейн" Мария Коноваленко. То есть прохождение всех инстанций и легализация юридических документов в большинстве случаев ложится на плечи самих инвесторов.
Дорого и сердито
Идиллическую картину покупки зарубежной недвижимости в кредит также несколько омрачают серьезные расходы, которые покупатель должен будет нести в связи с его оформлением.
Без знания языка и юридических тонкостей конкретной страны "провернуть сделку" невозможно, а значит, придется прибегать к услугам отечественных посредников. Их комиссионные составят до 10% стоимости покупаемой недвижимости. Но расходы на посредников - далеко не все. При себе нужно иметь сумму задатка (не менее 10% стоимости), которую -- так же, как и в Украине - в случае отказа банка в выдаче кредита можно запросто потерять. Будут еще и траты на оформление сделки купли-продажи и кредитного соглашения, уплату налогов и регистрацию недвижимости.
Опустошить кошелек придется еще и по другим поводам. Заемщику предстоит ежегодное страхование своей недвижимости (обычно 0,3-1% стоимости) и страхование жизни (0,5% суммы займа - требуют не все банки). В некоторых странах обязанность страховать недвижимость вменена домовладельцу на законодательном уровне вне зависимости от обязательств перед банком. Если владелец новой недвижимости будет перечислять деньги из Украины, нужно будет также платить процент за перевод денег (1-3% переводимой суммы). Между прочим, в случае просрочки платежа банк может запросто повысить ставку по кредиту, а если деньги не поступают на счет в течение 3-4 месяцев и вовсе выставить дом на продажу. За досрочное погашение также взимается комиссия до 1%, что может составлять весьма внушительную сумму.
А дешевле?
Впрочем, схемы минимизации расходов тоже есть. В ряде стран существует возможность уменьшить налог на недвижимость (его нужно будет платить каждый год), если обременить ее ипотекой. Например, распространена схема, когда покупатель депонирует в люксембургском или швейцарском банке (они более сговорчивы) сумму, эквивалентную цене приобретаемой недвижимости. Затем он берет у банкиров кредит (под залог своих же средств) на покупку виллы. С такой собственности налог не взимается, пока кредит не погашен. Естественно, экономический смысл описанная схема имеет только тогда, когда разница между кредитной и депозитной ставками меньше налога на недвижимость. Есть еще вариант leaseback -- это инвестиционное соглашение, по которому владелец только что приобретенного жилья вместе с подписанием купчей сразу же сдает его в аренду компании-застройщику на длительный срок. Контракт предусматривает возможность для владельца жить 2--6 недель в году в своем жилье. После окончания срока соглашения недвижимость переходит в полное пользование владельца, который получает несколько выгод. Во-первых, сумма сделки по покупке недвижимости уменьшается на сумму НДС (например, 19,6% для Франции). Во-вторых, договор предусматривает гарантированный доход в виде ренты -- обычно 6% стоимости жилья в год. Схема имеет ограничения -- ее используют только с новым жильем и на территориях, где неизбежен рост цен. Наиболее распространена во Франции (Париж, Нормандия, Ницца, Альпы).
Привлекательная инвестиция
Таким образом, если делать выбор, вкладывать деньги в недвижимость в Украине или за рубежом, то лучше изменить Родине. Весьма привлекательна с точки зрения инвестирования средств недвижимость Испании, Лазурного Берега Франции, Кипра и Хорватии. Во-первых, это выгодно (поскольку недвижимость растет в цене), и на этом можно заработать за счет сдачи жилья в аренду. Во-вторых, инвестиции будут надежно защищены. В-третьих, платить по кредиту придется меньше (почти в 2 раза!). И последнее, наличие недвижимости за рубежом в некоторых странах (в Испании, на Кипре или ОАЭ) откроет путь к получению мультивизы и других кредитов в зарубежных банках.
Учитывая искусственный (читай - спекулятивный) рост украинского рынка недвижимости, риск снижения цен в будущем все же существенный. Многие компании по управлению активами, к примеру, опасаются вкладывать в него деньги инвесторов, ограничиваясь только вложениями в строящуюся коммерческую недвижимость. А уж они-то знают толк в инвестициях. Поэтому покупка недвижимости за рубежом -- вполне достойная альтернатива.
Мы пойдем "в обход"
Помимо легального инвестирования средств за рубеж (с получением лицензии, переводом средств и прочим), существуют и другие. Хитрые.
Например, если недвижимость покупает предприниматель, у которого есть счет за рубежом, то он может совершить сделку, не информируя об этом Нацбанк и МВД. Приобретенное жилье будет записано на имя его компании в Украине либо созданной им же оффшорной структуры. Собственно, такой способ обычно используют все крупные бизнесмены и политики, которым нужно сделать свои активы невидимыми для "органов", СМИ или избирателей.
Кстати, в некоторых странах проведение сделки покупки недвижимости через "оффшоры" очень выгодно. В Великобритании собственность оффшорных компаний, бенефициар которой не является налоговым резидентом, не подлежит обложению налогом на прибыль. В других странах, где в ходе сделок с недвижимостью выплачивается НДС, уплаты этого налога можно успешно избежать, если собственность записана на компанию (обычную или оффшорную). Однако есть страны (например, Швейцария и Франция), где такие сделки ограничиваются государством, в частности, дискриминационным налогом для юридических лиц, покупающих недвижимость.
Есть еще вариант - провести сделку покупки недвижимости через оффшорную структуру-посредника. Все то же самое, только оффшорная компания не своя, а чужая. Для этого нужно будет оформить договор доверительного управления (траст), после чего компания за определенный процент вложит деньги клиента в нужную недвижимость. Этот вариант таит в себе массу опасностей и рекомендуется только в случае наличия надежных компаний-посредников. Ведь, по сути, трастовая компания получает доступ к деньгам клиента.
К тому же покупка недвижимости через траст - достаточно дорогая процедура. За подготовку трастового соглашения и передачу имущества трасту нужно будет платить пошлины юристам и нотариусу. Для международного траста эти расходы гораздо выше, чем для локального, так как в процесс его создания вовлекаются несколько юрисдикций, а именно: страны проживания учредителя и доверенного лица, а также страны, в которых находится трастовое имущество. Юристы каждой из этих стран должны рассмотреть и одобрить трастовое соглашение и другие документы. Только после этого сделка может состояться.
Лицензия на покупку
Для того чтобы оформить такую лицензию, нужно подать заявление в областное управление Национального банка. Его форма приведена в Инструкции НБУ "О порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление инвестиций за рубеж". Кроме заявления, в пакет документов входят нотариально заверенные копии контрактов о покупке недвижимости, копия документа о регистрации объекта в государственном реестре страны, данные банка-нерезидента, на счет которого будут перечисляться средства за покупку, а также квитанция о внесении платежа за выдачу лицензии. Кстати, стоимость оформления такой лицензии составляет 2040 грн. Максимальный срок прохождения всех необходимых инстанций - территориального подразделения по борьбе с организованной преступностью МВД и департамента валютного контроля НБУ - составит 40 дней. Да-да, будущему инвестору предстоит беседа с силовиками на предмет легальности источников происхождения его доходов. Иногда это простая формальность (если, к примеру, деньги получены в наследство), а иногда - серьезная проблема. "Решение о выдаче лицензии на инвестирование средств за рубеж принимается на базе документов, подтверждающих договоренность между сторонами о приобретении недвижимости. Однако основным фактором, на основании которого принимается решение, является идентификация источника доходов резидента. Об этом обычно спрашивают на собеседовании в МВД, куда приглашается инвестор в ходе оформления лицензии", - сообщил источник в Нацбанке.
Впрочем, как утверждают посредники, отказы в выдаче лицензии встречаются крайне редко, если клиент выбрал легальное инвестирование (при наличии других способов покупки недвижимости через оффшорные компании и прочее), то к собеседованию с Нацбанком и МВД он приходит подготовленным. Оптимальная "легенда" - деньги достались от продажи недвижимости в Украине либо в наследство. Эксперты не рекомендуют "светить" доходы от предпринимательской деятельности, часто подобная информация передается "по цепочке" и может дойти до налоговых структур. При положительном решении НБУ обязан выдать лицензию в четырех экземплярах с подписью главы НБУ или его заместителя. Один из экземпляров остается у покупателя, второй будет передан в территориальное управление Национального банка, третий - банку, который будет осуществлять транзакцию с украинской стороны, четвертый остается в департаменте валютного контроля.
При оформлении кредита в зарубежном банке придется также оформить регистрационное свидетельство. Оформляется оно в сжатые сроки (в течение 7 дней), а заплатить за его оформление нужно всего 60 грн. Для получения свидетельства, если покупатель находится на территории Украины, необходимо выбрать украинский банк, который будет обслуживать операцию (переводить начальный взнос по кредиту) и предоставить копию кредитного договора с банком-нерезидентом.
Как получить ипотечный кредит в зарубежном банке?
1. Выбрать недвижимость
2. Заключить договор купли-продажи недвижимости
3. Собрать документы на получение кредита (справку о доходах и загранпаспорт)
4. Заключить договор с банком-нерезидентом на выдачу кредита
5. Получить лицензию НБУ на инвестирование средств за рубежом
6. Получить регистрационное свидетельство НБУ на получение кредита в зарубежном банке
7. Перевести на счет банка-кредитора начальный взнос по кредиту
8. Получить кредит
Как получить лицензию НБУ на инвестирование средств за рубежом
1. Собрать пакет документов на получение лицензии
2. Подать заявление и документы в областное управление НБУ
3. Оплатить услугу выдачи лицензии
4. Пройти собеседование в МВД (инициативу проявлять не стоит, на собеседование вызывают сотрудники МВД)
5. Через 40 дней с момента подачи заявления забрать в областном управлении НБУ свой экземпляр лицензии
Положение НБУ «О порядке получения резидентами кредитов, займов в иностранной валюте от нерезидентов и предоставлении резидентами займов в иностранной валюте нерезидентам» (Постановление №270) http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=z0885%2D04
Инструкция НБУ «О порядке выдачи индивидуальных лицензий на осуществление инвестиций за рубеж» (Постановление №122) http://zakon.rada.gov.ua/cgi-bin/laws/main.cgi?nreg=z0259-99
Годовая доходность инвестиций в зарубежную недвижимость
Испания 12-15%
Кипр 17-38%
Франция 5-7%
Мальта 18-20%
Чехия 5-12%
