| Мода на здоровый образ жизни «выталкивают» состоятельных жителей Киева за город – в коттеджные городки. |
|
|
Идея привлекательна: дом со всеми удобствами городской квартиры плюс девственная природа. Но, приобретя вожделенное жилище и оглядевшись вокруг, счастливый обладатель домика может с разочарованием обнаружить, что жизнь «на природе» не столь уж комфортна. Что обеспечивает минимальные удобства жизни за городом? И какой «максимум» предлагают сегодня застройщики коттеджных городков?
Жесткий минимум
Совсем недавно перечень необходимых составляющих инфраструктуры коттеджного городка ограничивался охраной и уборкой мусора. Однако на практике инфраструктура такого поселка должна включать еще как минимум 4–5 объектов, жизненно необходимых в любом населенном пункте. По словам Виталия Бойко, заместителя генерального директора консалтинговой компании «Украинская Торговая Гильдия», – это продуктовый магазин или супермаркет, аптека, открытые спортивные площадки. К списку самых необходимых, считает и Борис Егиазарян, директор компании «Аякс», также следует добавить медпункт (его присутствием сегодня могут похвастаться немногие коттеджные поселки), автосервис, детские сады, в перспективе – школы.
Некоторые риэлтеры отмечают, что к базовым объектам инфраструктуры необходимо также добавить такие «излишества», как: теннисные корты, гостевую автостоянку и «элементарные» службы сервиса – приемный пункт химчистки, служба уборки.
Впрочем, украинские застройщики загородной недвижимости часто не обеспечивают даже «основополагающих» объектов. Покупатель, приобретая дом в поселке, сталкивается с тем, что элементарная инфраструктура либо только организуется и строится, либо же ее реализация даже не начиналась. Владелец коттеджа вынужден мириться с существующим положением, надеясь на будущее, но может случиться и так, что обещанный объект по тем или иным причинам так и не будет реализован – на рынке уже есть примеры. Мешают, как правило, препятствия с разрешениями и согласованиями, либо застройщик попросту экономит, решив, что строительство того или иного объекта будет нецелесообразно и убыточно. Хотя жильцам-то уже было заявлено о непременном будущем присутствии школы или супермаркета, и наверняка определенное количество из них, выбирая поселок для проживания, рассчитывало на этот объект…
Между тем, эксперты прогнозируют, что с ростом количества коттеджных городков, а следовательно, и конкуренции между ними, ситуация будет смещаться в пользу покупателя. Если сегодня отечественные девелоперы, в большинстве своем, занимаются объектами инфраструктуры на финальной стадии строительства городка, вынуждая уже живущих в поселке людей мириться с неудобствами, то в будущем ситуация изменится. К примеру так, как это сейчас происходит в России: в ряде поселков вокруг Москвы дома не продаются, пока не будут сданы в эксплуатацию основные объекты инфраструктуры – магазины, садики, медпункты, сервисные центры.
Да и наш потребитель стал разборчивее, сейчас его не удовлетворяет набор «охрана плюс коммунальная служба». Поэтому большинство заявленных к сдаче в эксплуатацию городков ориентированы именно на взыскательных клиентов. Застройщики в преддверии грядущей конкуренции не просто планируют объекты современного цивилизованного и здорового образа жизни, но стараются найти некую «изюминку», которая привлечет состоятельных элитных жильцов. Как отметил Борис Егиазарян, для покупателя сегодня особенно интересно наличие спортивного комплекса с бассейном, развлекательного комплекса, который включал бы в себя ресторан, танцевальное заведение и т. п.
Максимум «люкс»
Качественная инфраструктура вообще может стать одним из факторов, определяющих уровень поселка, его класс, и, соответственно, социальное наполнение. В цивилизованной Европе, например, статус коттеджных поселков определяется наличием качественного сервиса – от прачечной до клининга и кеттеринга.
Наши соседи россияне создали классификацию коттеджных поселков, где инфраструктуре отведена серьезная роль. Так, поселки высшей категории, помимо собственной эксплуатационной службы, имеют гостевой паркинг, супермаркет, медицинский центр, спорткомплекс с бассейном (фитнес-центр), салон красоты, детские и спортивные площадки, ресторан. Такие городки огорожены и обеспечены системой видеонаблюдения и си¬гнализацией по всему периметру, а также вооруженной охраной на въездах. Для территории коттеджного поселка высшей категории характерны: эксклюзивный авторский ландшафтный дизайн, наличие освещения, зоны отдыха, дорожек для прогулок, бега, езды на велосипеде. В столичном регионе, по тем или иным параметрам, на такой статус могут претендовать городки: «Золотые ворота» в Конча-Заспе, строящийся Parque Ecologico, «Французский городок», «Элитный» («Сосновый бор»).
Инфраструктура поселков высокой категории также включает фитнес-центр с бассейном, салон красоты, медицинский центр, ресторан, супермаркет. Однако допускается их наличие на некотором расстоянии от поселка, но не более 3 км. На самой территории обязательны: гостевая автостоянка, детская и спортивная площадки, собственная профессиональная служба эксплуатации, охрана на въезде-выезде и по периметру поселка. Организация территории включает освещение, газоны, цветники, дорожки, зону отдыха. К объектам высокой категории эксперты относят поселки «Клим», «Соби», «Подгорцы».
Третья категория коттеджных городков, которая сегодня пользуется наибольшим покупательским спросом – объекты бизнес-класса. Инфраструктура таких поселков состоит из: спорткомплекса с бассейном, салона красоты или парикмахерской, медицинского центра, ресторана или кафе, кафе-бара, супермаркета или продуктового магазина. Допустима удаленность перечисленных объектов до 10 км от городка. На территории обязательно наличие гостевого паркинга, детской площадки, охраны на въезде. Допускается привлекать для коммунального обслуживания подрядчиков на непостоянной основе. Примерами поселков этого класса могут служить «Калиновый городок», «Молодежный», «Конвалия» и некоторые другие.
Наличие теннисных кортов становится непременным атрибутом инфраструктуры. Как и благоустройство общественных пляжей, а также устройство причалов для яхт и катеров, если территория городка прилегает к водоемам.
Кроме объектов инфраструктуры обслуживания, «начинка» комфортного для проживания коттеджного поселка должна отвечать еще и следующим требованиям:
развитая инженерная инфраструктура: техническое и бытовое водоснабжение, центральная канализация, ливневая канализация, газоснабжение, трехфазное электропитание каждого коттеджа, телевидение (не менее 300 каналов), телефон, Интернет, автоматизированное управление инженерными системами дома;
транспорт: качественные подъездные и внутренние дороги, тротуары, регулирование въезда в поселок, несколько въездов-выездов в микрорайон, общественный транспорт к городу, свой транспорт внутри поселка – при количестве коттеджей более 1000;
безопасность: пропускная система въезда в поселок, круглосуточное видеонаблюдение территории, патрулирование поселка, сигнализация и датчики для водо-, газо- и электроснабжения, пожарное депо поблизости, дополнительная фильтрация и контроль воды, использование экологически чистых строительных материалов.
Отдельно следует отметить заявленные к реализации объекты инфраструктуры, явно выделяющиеся на фоне общего предложения. Некоторые застройщики делают акцент на качественные современные спорткомплексы. Так, спорткомплекс «Заповедного-1», помимо традиционных тренажерного зала и сауны, включает два 25-метровых бассейна. К территории «Романово» примыкает спорткомплекс с 50-метровым крытым бассейном. А компания First Ukrainian Development предусмо¬трела в своем будущем поселке профессиональное поле для гольфа площадью более 100 га, включающее площадки как для новичков, так и для опытных любителей этого вида спорта.
Сейчас застройщики нередко в перечне планируемых объектов инфраструктуры заявляют кегельбаны, бильярдные клубы, массажные кабинеты, ночные рестораны и бары, гостевые мини-отели.
Дополнительным «якорем» для привлечения покупателей служат учебные заведения. Например, в проекте «Сосновый бор» предусмо¬трена школа-лицей и организация службы культурно-развлекательной работы с детьми.
Обратная сторона медали
Приобретая коттедж в поселке, покупатель должен понимать некоторые важные моменты. Во-первых, развитая инфраструктура в большинстве случаев будет присуща тем городкам, которые строятся в наиболее престижных направлениях, например, Обуховском. Во-вторых, действительно масштабную и серьезную инфраструктуру могут себе позволить крупные поселки, территория которых – отнюдь не десяток гектаров.
Содержание инфраструктуры ложится, как правило, на плечи жителей поселка. И размеры платежей могут напрямую зависеть от перечня предоставляемых услуг. Согласитесь, обслуживание 25-метрового бассейна намного дороже, скажем, клуба любителей вязания. Причем, универсального метода финансирования внутренней инфраструктуры нет. Какие-то городки включают содержание в ежемесячные счета, другие пытаются окупить построенный объект за счет арендаторов, или же вообще продают. И в этом случае насыщенность высококлассными объектами инфраструктуры может обернуться некоторыми неудобствами для самих жителей. Логично предположить, что такие затратные для реализации и содержания объекты, как крупные спорткомплексы, SPA-центры, конные базы, гольф-клубы без привлечения дополнительного числа посетителей прибыли девелоперу не принесут. Придется привлекать клиентов «со стороны». В таком случае та уединенность, атмосфера единства с природой, к которой стремились жители поселка, может быть нарушена посторонними посетителями.
Вызывают сомнение и заявленные некоторыми застройщиками к реализации на территории поселков ночные развлекательные заведения. Какими бы отдаленными от зоны проживания они ни были, сложно гарантировать тишину жителям поселка. А если предположить, что там будут отмечать различные праздники со столь любимыми народом фейерверками, о тишине и говорить нечего.
В то же время, по словам Бориса Егиазаряна, судить о том, насколько будет нарушен покой и уют жителей поселков крупными объектами инфраструктуры, пока сложно – прецедентов еще не было. «Я думаю, застройщик поселка будет сдавать их в аренду или продавать, а не самостоятельно контролировать, – поясняет эксперт. – Создавать же комфорт и уют в поселке – задача сферы обслуживания. Видимо, обслуживающая организация и будет решать конфликтные вопросы, если они возникнут».
Еще одна неприятность, которую можно ожидать – некоторые сервисные службы и объекты инфраструктуры, становясь неприбыльными для девелопера, будут попросту закрываться. И жителям заново придется решать все бытовые и социальные задачи в городе.
Серьезная проблема для налаженной работы объектов инфраструктуры – квалифицированный обслуживающий персонал. К примеру, тот, кто живет за городом и когда-нибудь искал няню для своих детей, понимает, о чем идет речь – фактически, няня должна жить в семье, круглосуточно находиться в доме. А не всякий человек согласится на такие условия, даже за приличное вознаграждение. Похожая ситуация происходит и с персоналом коттеджных городков. И если для коммунальной службы еще можно найти работников в близлежащих селах, то привлечь профессиональных тренеров, воспитателей, учителей, медицинских работников весьма проблематично. Поэтому нужно быть готовым и к тому, что даже построенный садик, школа или тренажерный зал может пустовать.
Влияет ли инфраструктура поселка и ее качество на стоимость коттеджа? «На выбор клиента – безусловно влияет, – считает Борис Егиазарян. – На стоимость – пока вряд ли. Ведь бизнес коттеджных городков в Украине сегодня в зародышевом состоянии, он не носит массового характера. Вероятно, по этой причине и предоставленная инфраструктура в коттеджных городках сегодня довольно низкого качества. Хотя застройщики уже начали об этом задумываться, и перспективы для потенциальных покупателей оптимистичны». Специалист отметил, что есть много заявленных к строительству коттеджных городков, и следующий сезон покажет, исполнятся эти обещания, или нет.
--------------------------------------------------------------------------------
ВИТАЛИЙ БОЙКО, ЗАМЕСТИТЕЛЬ ГЕНЕРАЛЬНОГО ДИРЕКТОРА КОНСАЛТИНГОВОЙ КОМПАНИИ «УКРАИНСКАЯ ТОРГОВАЯ ГИЛЬДИЯ»
Практически все существующие коттеджные городки обеспечены самыми необходимыми объектами инфраструктуры, без излишеств. Среди наиболее самодостаточных городков и проектов: «Город Солнца» (Крюковщина, Киевская область), «Золотые ключи» (Днепропетровск).
Разницы в цене, в зависимости от уровня обеспеченности объектами инфраструктуры, между городками в настоящий момент не замечено. По степени важности для потенциальных покупателей коттеджей в рамках коттеджных городков, фактор «наличия развитой инфраструктуры» занимает место ниже среднего.
Если представлять ряд факторов по степени значимости, то потенциальные покупатели делают это следующим образом:
цена;
наличие охраны;
направление по отношению к городу;
удаленность от города;
наличие природных условий (водоем, лес);
наличие развитой инфраструктуры.
Можно предположить, что когда появится большое количество городков, функционирующих в разных направлениях по отношению к городу, в разной удаленности от города, а места в непосредственной близости от природных объектов притяжения станут большим дефицитом, развитость инфраструктуры будет иметь большее влияние на цену.
АЛЕКСАНДР ИВАНИЦЫН
|
|
