ДОМ — ПОЛНАЯ ЧАША, А ВСЕ РЯДОМ — ВАШЕ…Обзор коттеджной недвижимости
Тот, кому все, что происходит на рынке загородной недвижимости, слишком напоминает чеховский «Вишневый сад», герои которого зевками встречают опоздавший поезд, наверняка будет разочарован. Сегодня в расположенные за городом поселки не переселяются на лето, и живут в них отнюдь не мечтательные Раневские, а скорее предприимчивые Лопахины, которые четко осознают, когда, кому и за что заплатили.
Причем живут в комфорте, гадая по вечерам, то ли разложить пасьянс, то ли пойти выкурить сигару в компании людей из их же круга; обычный же телевизор давно уже превратился в огромную панель на стене и тем самым превращает комнату в некое подобие зрительного зала. В современных коттеджных городках нет разве что птичьего молока.
Застройщики позволяют разыграться собственной фантазии и отдают все на откуп прихотям клиентов. Из джентльменского набо ра — станция техобслуживания, сауна, казино. В числе последних изобретений застройщи ков — салон красоты, где можно в полном согласии с высказыванием Пушкина быть од новременно «дельным человеком и думать о красе ногтей». Не забывают проектировщики и об образовании. Тут же детский сад и школа, как правило, по желанию клиента модифици руемая в лицей или в гимназию. Упоминание об автономном тепло- и энергоснабжении выглядит до ужаса банальным. При этом на многих участках есть персональные бассейны и альпийские горки, а более капризный клиент может поразмышлять о бренности всего живо го среди усыпанных галькой кругов — много значительного символа восточной культуры. В водоеме, расположенном неподалеку, иногда можно поплавать не только самому, но и на красавице-яхте; при этом берег с ее борта ви ден всегда, а это гарантирует замечательную уверенность в своих силах. При виде такого великолепия не следует, однако, забывать об одном немаловажном факторе: за все, чем покупатель обязан застройщику, ему придет ся платить, причем платить, что называется, за любой чих — в равной степени за горячую воду, кресло в клубе или же веник в сауне. Да и пейзаж за окном тоже обязательно вклю чат в цену, хоть и негласно. Впрочем, главный фактор — месторасположение самого поселка — остается в силе.
Специалисты признают, что былые лидеры рынка загородной недвижимости постепенно теряют в весе. Часто им просто нечего предло жить: большинство участков давно распродано и сегодня в большинстве своем занято домами конца 80-х — начала 90-х гг. Именно их появле нием в свое время ознаменовался первый этап наступления на столичные предместья: разно шерстная публика нынче выглядит уж слишком экстравагантно, но свою роль в развитии заго родной недвижимости она сыграла. Конечно, цены в таких районах, как Конча-Заспа или Софийская Борщаговка, заоблачные, но вот называть расположенные тут дома коттеджами никто уже не рискнет. Сегодня коттедж — это не эквивалент квартиры, а символ благосостояния и развития одновременно. Аналитики рынка говорят, что требования к коттеджам растут год от года. Современный коттедж — это не просто дачный домик, куда можно выехать на выход ные, перетерпев мелкие неудобства; это дом, где вам и вашей семье предстоит жить долгие годы, причем расположенный в окружении, что называется, себе подобных. Специалисты ут верждают, что неоспоримым преимуществом жизни в коттеджном поселке, а не в отдельно стоящем загородном доме является организо ванная инфраструктура. И хотя покупку коттед жа могут себе позволить только обеспеченные люди, далеко не каждый владелец коттеджа или квартиры в таунхаусе может самостоятель но содержать садовника, охрану или устано вить систему видеонаблюдения. Организовать же установку перечисленного оборудования во всем коттеджном поселке намного легче и дешевле, чем в отдельно стоящем загородном доме. Есть и другие требования к подобному формату недвижимости. Покупатели рассчи тывают на детский садик, школу, а также на мини-маркет, в который удобно заглянуть при случае, если по каким-то причинам в городе не удалось запастись нужными продуктами или предметами первой необходимости.
Предпосылкой качественного удовлетво рения требований клиента может и должна быть грамотная концепция городка. Именно она оп ределяет соответствие конкретного объекта понятию «коттеджный городок». По мнению представителя компании «Аякс» Бориса Еги заряна, данное понятие не относится к объек там, расположенным на небольших участках, а об отдельных домах, стоящих друг возле друга, и говорить не приходится. Коттеджный городок должен иметь площадь от 50 до 100 гектаров и состоять из 50-100 домов — в зависимости от специфики местности. По мнению специалис тов, в таком городке обязательно должны быть созданы единая инфраструктура и единая система охраны, а стилистику строений сле дует выдерживать в едином стиле. Директор по продажам компании «Новый дом» Виталий Петрук убежден: коттеджный городок — это расположенное в 10-километровой зоне вокруг Киева объединение владельцев загородных домов, представляющее собою небольшой поселок, где доступны различные бытовые и медицинские услуги, а также услуги связи, что позволяет не отягощать жизнь в городке из лишними расходами. По уровню затрат жизнь в коттедже должна быть сопоставима с жизнью в городской квартире. Самое главное для та ких городков — это поддержание единого или близкого социального статуса всех жителей. Важным фактором является также отсутствие чересчур близкого соседства; неприемлема и слишком большая площадь поселений, приво дящая к перегрузкам коммуникаций, а также к переполненности самого городка. Исходя из этого, максимальное количество коттеджей в городке не должно превышать 100-150, пос кольку именно такое число домов является оптимальным для объединения жильцов в мес тные органы самоуправления.
Несмотря на то, что часть городков до сих пор не перекочевала с планшетов и чертежных досок на местность (для некоторых из них уг роза остаться на бумаге навсегда достаточно высока), несколько десятков существующих городков все же представляют собой достой ный вклад застройщиков в дело улучшения жилищных условий киевлян. Так, по данным бюллетеня «Нерухомiсть Києва», сегодня в окрестностях Киева реализуется более 50 проектов коттеджных городков. В качестве на иболее известного бренда на рынке коттедж ных городков столицы эксперты единогласно называют «Золотые ворота» в Конча-Заспе. По словам генерального директора компании «Вышгородская Брама» Константина Игна тенко, сформировался этот поселок в середи не 1990 годов. «Единой архитектурной задумки в нем нет, и все же это элитный, хорошо раз витый населенный пункт», — говорит г-н Игна тенко. В свою очередь, те, кто пытается охва тить весь масштаб области, говорят о глубоко эшелонированном наступлении коттеджной недвижимости под знаком «элит». Вторую вол ну представляют собою такие заметные торго вые марки, как расположенные в Обуховском направлении «Альбатрос», «Клим», «Соби», «Сосновый бор», «Романово» «Французский городок», их бориспольский «коллега» «Parque Ecologico», а также «Ясноозерное» и «Михай ловский сад», находящиеся по дороге на Жито мир, и «Вышгородская Брама» (Вышгородское направление). Третью волну в перспективе составят городки, которые застройщики целе направленно размещают за пятном города, а иногда и на достаточном отдалении от больших трасс (это, кстати, в равной степени касается традиционных рекреационных зон и обыкно венных пригородов). Для застройщиков это будет означать необходимость заботиться о достаточном качестве коммуникаций.
К слову, в числе новых веяний рынка кот теджной недвижимости — упор на наличии пол ной инфраструктуры. Застройщики пытаются предоставлять услуги, так сказать, пакетно — то есть мойка соседствует с автосервисом, а ресторан может уживаться с сигарным клубом. Уже устоявшиеся требования к наличию ориги нального дизайна придомовых территорий или охраны по периметру городка в таких случаях выглядят почти архаично. Среди перспектив ных новичков рынка — «Лелечий хутiр» в Ма каровском районе, «Витберг» на 200 домиков в Вите Почтовой, «Город Солнца» в непосредс твенной близости от дороги «Киев — Крюков щина — Боярка», городок в Вышгородском районе от компании «Green House», «Озерный хуторок» под Васильковом, «Севериновка» в 20 километрах от столицы по Житомирской трас се, «Немецкая слобода» под Мотыжином и др. Застройщики учли опыт предыдущих проек тов: большинство позиционирует свои посел ки в качестве «экономных». Как подчеркивают представители компаний, в среднем речь идет о тысяче (или немногим больше) «условных», а заявленная цена на дома в Новоселках и того ниже: от 700 до тысячи у. е. за «квадрат». По данным «Украинской торговой гильдии», в Киевской области на сегодняшний день было заявлено о выходе на рынок 55 коттеджных городков, а особенно активное развитие дан ного сегмента в ближайшие годы ожидается в Житомирском, Вышгородском и Броварском направлениях. «Обуховское направление за счет леса, близости к Днепру и удобных подъ ездных путей к Киеву приняло на себя первую волну коттеджной застройки, которая теперь иссякает. Оттого застройщикам приходится искать другие варианты. Это же касается и Бориспольского направления», — отмечает за меститель генерального директора «Украинс кой торговой гильдии» Виталий Бойко.
На региональном уровне одним из са мых крупных — не только в Украине, но и в СНГ — обещает стать городок «Золотые клю чи» под Днепропетровском. В минувшем году жителям региона презентовали проект городка стоимостью 500 млн. у. е., согласно которому в ближайшие пять лет на площади 260 га плани руется возвести свыше тысячи домов и около сотни объектов инженерной и коммерческой инфраструктуры. По мнению генерального ди ректора корпорации «МСК «Канада-Украина» Ивана Перегинца, проект «Золотые ключи» опережает Россию, где самым крупным кот теджным городком является поселок «Княжье озеро» на 600 домов под Москвой. В числе других проектов, реализация которых ожи дается в ближайшие два-три года, — «Южная симфония» на 80 коттеджей под Евпаторией, «Цукровар» (50 коттеджей и 184 таунхауса) под Тернополем, «Castle Park» под Харьковом, городки «Княжа долина» (с. Солонка) и «Со кiльники» под Львовом, а также «Захiдний» под Ивано-Франковском. Конечно, во всех этих городках обеспечить одинаковый уровень ин фраструктуры будет сложно, особенно если учесть региональные аппетиты и вкусы мес тного бизнеса. С одной стороны, люди, поку пающие рекреационную недвижимость, особо деньги не считают, с другой — избыток местно го материала порождает относительную деше визну. Специалисты отмечают, что коттеджное строительство в Крыму и Карпатах имеет свою специфику. Спрос на недвижимость в этих ре гионах формируется не только (а в Крыму — и не столько) потребностью местных жителей в крыше над головой, но и потребностью отды хающих в помещениях для временного прожи вания. Основная масса покупателей недвижи мости на Южном берегу Крыма — приезжие из других регионов Украины и граждане России. Из крайне скудной информации пока можно сделать лишь вывод о том, что большая часть здешних коттеджных поселков была постро ена при участии московских инвесторов по образцу подмосковных коттеджных городков. Еще несколько подобных объектов возводятся местными строительными компаниями. Спе цификой крымского рынка является его резко выраженная неоднородность: очень уж велика разница в спросе на прибрежные участки и на участки, удаленные от моря, — а соответствен но, и разница в цене. Конечно, коттеджи строят преимущественно местные компании — пре красно знакомые с особенностями и запро сами клиентов, ориентирующиеся в ситуации на рынке. Эксперты выделяют в этой связи строительные компании «LKS», «Альтервест», «Атланта-хаус», «Загородный дом», «Евростан дарт», «КПМК-2», «Экодом», «Киевгорстрой», «Киев-Донбасс».
В данный момент рынок коттеджей пере живает этап становления, на котором спрос значительно превышает предложение; оттого компании, развивающие коттеджные проек ты, нынче успешно снимают сливки. Об этом, по словам представителя компании «Аякс», свидетельствует тот факт, что значительная часть небольших коттеджных поселков раску пается практически без рекламы, следстви ем чего является отсутствие общепринятой классификации коттеджных городков. «Тем не менее, существует неофициальная, но зато принятая участниками рынка иерархия таких поселков», — замечает г-н Егиазарян. Сегодня рынок коттеджного строительства представ ляется более чем перспективным и привле кательным для инвесторов и строительных компаний. «Те проекты, которые сейчас попа дают на рынок, — говорит директор компании «Канзас» Алексей Киселев, — окупают себя буквально в течение одного года». Для срав нения можно отметить, что срок окупаемости офисных помещений в Киеве при наличии удачной стратегии их развития составляет 3-5, а складской недвижимости — 8-10 лет. Нехватка предложения на рынке приводит к тому, что застройщики фактически диктуют свои условия потребителю. Цена 1 кв. м доми ка в коттеджном городке может составлять от 950 до 2600 у. е. — в зависимости от района и класса поселка; при этом постройка дома сво ими силами в каком-нибудь селе в окрестнос тях Киева обойдется потребителю примерно в 500 у. е. из расчета на 1 кв. м. Несколько доро же стоит готовый дом. Потребитель, однако, готов платить дополнительные деньги за то, что предлагают коттеджные городки: совре менную инфраструктуру, сервис и соседство с близкими по социальному статусу гражданами. Впрочем, в условиях огромного преимущества спроса над предложением с инфраструктурой тоже не все складывается так гладко, как хо телось бы. Когда товар и так вырывают из рук, нет нужды стараться его усовершенствовать. По словам Алексея Киселева, «сегодня, как правило, стараются просто максимально вы жать деньги из проекта. Инфраструктура же требует дополнительных вложений. Не все инвесторы к этому готовы, потому что не видят в этом смысла».
Высокая прибыльность проектов коттедж ных городков привлекает на рынок все боль шее число операторов, что, по идее, должно было бы привести к адекватному росту пред ложения, в то время как неудовлетворенный спрос обеспечил в прошлом году среднеме сячное повышение цен на жилье в строящихся поселках на 5%. Достаточно серьезный рост стоимости загородной недвижимости специа листы прогнозируют в текущем и в следующем году. По мнению генерального директора кор порации «МСК «Канада-Украина», цены будут расти как минимум на 20% в год. Впрочем, в коттеджных городках, в отличие от районов многоэтажной застройки, цены меняются им пульсивно. «Это означает, что в одном поселке они могут повыситься на 5% в год, а в другом — на 30%», — замечает г-н Перегинец. Кроме того, резкому всплеску объемов коттеджного строительства в стране мешают низкая ква лификация девелоперов-застройщиков, несо вершенство существующей законодательной базы и банальное отсутствие «дешевых» де нег — ведь, по словам директора корпорации «МСК «Канада-Украина», «для строительства коттеджного поселка вместимостью 400-500 домов на площади от 50 га требуется минимум $100 млн. инвестиций»…
