Сегодня приобрести участок у водоема в окрестностях столицы не так-то просто – земельно-водные владения в дефиците и на рынке не задерживаются. Где располагаются такие участки и сколько стоит земля с выходом к воде? Каковы особенности таких землевладений?
И что говорит закон о застройке “приводных” территорий?
И Днепр, и озера...
Сегодня довольно большое количество существующих или же строящихся коттеджных городков в окрестностях Киева предлагают участки с выходом к водоему – реке или озеру. А некоторые городки, учитывая интерес покупателей к загородной недвижимости такого формата, обеспечивают свои территории искусственными озерами.
Какие же городки могут похвастаться доступом к воде? В Бориспольском направлении – “Вишневый городок” (озера, залив Днепра); “Заповедный-1” (искусственное озеро); “Золоче” (залив Днепра); “Зеленый мыс” (залив Днепра); “Лыбидь” (залив Днепра).
В Вышгородском направлении, в районе с. Хотяновка, располагаются “Вышгородская Брама” (канал Днепра) и “Уютный” (озеро).
Житомирское направление представлено тремя коттеджными поселками, располагающимися на берегах озер – “Ясноозерное”, “Севериновка” и “Озерное”.
В Одесском направлении (район Крюковщины – Боярки) находится “Город Солнца”, создатели которого также организовали искусственное озеро.
Обуховское направление, своего рода премиум-класс – самое развитое и популярное. Здесь находятся: “Золотые ворота” (озеро) и “Сосновый бор” (река Козинка), а также “Клим” и “Соби” (оба на Днепре).
В окрестностях столицы “независимые” (вне структуры коттеджных поселков) дома с выходом к воде, помимо Киева (частный сектор Осокорков), расположены по Вышгородскому направлению в с. Хотяновка, в районе Киевского моря, в направлении Старообуховской трассы – в Козине, Конча-Заспе, Плютах, в районе Украинки.
Кроме того, освоены и осваиваются участки в районе сел Погребы, Зазимье, Пуховка, размещенные на берегах Десны. Спрос на участки на этих территориях постоянно растет – Десна считается относительно чистой рекой, да и территориально эти земли близко от Киева, а трассы довольно свободны.
Большинство перечисленных территорий располагаются в радиусе 10–30 км от столицы. Однако эти земли практически заполнены, поэтому эксперты предполагают активизацию “миграции” землевладельцев-частников на более отдаленные расстояния. В преддверии ажиотажа и роста цен усилился интерес к участкам в окрестностях столицы вплоть до 100-километровой зоны и далее. Наиболее дальновидные уже сегодня присматривают участки на берегах реки Рось, далее по берегам Десны, вокруг многочисленных озер Киевского региона и т. д.
Застройщики коттеджных городков прогнозируют появление нескольких десятков новых проектов вокруг Киева в ближайшие несколько лет. Так, планируется освоение прибрежных окрестностей Украинки и Триполья, усиленно осваивается днепровское левобережье, побережье Десны и Киевского водохранилища.
Мы за ценой не постоим
Безусловно, выход участка к водоему повышает его статус, а следовательно, и стоимость. При этом имеет большое значение
и тип водоема. Земля с выходом к большому водоему, например к Днепру, ценится дороже, поскольку дает широкие возможности заниматься водными видами спорта (аквабайк, водные лыжи и др.). Особенно это актуально для яхтинга.
В этом отношении, несомненно, страдают владельцы участков на реке Козинке, которая “обильно” перегорожена насыпными дамбами.
С другой стороны, большие водоемы, особенно реки, не всегда отличаются чистотой и пригодностью для купания. Так, в Национальной программе экологического оздоровления бассейна Днепра и улучшения качества питьевой воды (1995 год, по результатам проведенных исследований) отмечено, что экологическое состояние самого Днепра, водохранилищ и малых рек (в частности, Десны, Ирпеня, Роси) негативно. Превышает нормы допустимый уровень радиации, содержание азота, пестицидов, велико содержание нефтепродуктов и тяжелых металлов. А чистота водоема зачастую очень влияет на выбор покупателя.
Возможно, эти факторы, наряду с маркетинговыми (участок “с водой” стоит дороже), также послужили причиной того, что застройщики коттеджных поселков (например, “Заповедного-1”, “Золотых ворот”) стремятся устроить искусственные водоемы – озера или каналы.
Итак, сколько же в среднем необходимо заплатить за участок
с “побережьем”? Несомненно, цена будет зависеть и от расположения, и от “классности” объекта.
“Ценовым” лидером остается Конча-Заспа (“Клим”, “Соби”, “Золотые Ворота” и др.), где сумма сделки может исчисляться миллионами условных единиц. Здесь стоимость сотки при самом благоприятном стечении обстоятельств стартует от $15 000 –20 000. Как уже говорилось, выход к большой воде ценится дороже – стоимость участков в городках на Днепре стартует от $20 000. В то же время следует знать, что, как правило, на таких участках коттеджи эконом-класса не возводят, отсюда и цена за участок с готовым домом от $1 млн.
Остальные направления “с водой” более демократичны в плане стоимости. Так, в Бориспольском направлении, в городке “Золоче”, заявленном в реализации в формате яхт-клуба, цена кв. м “стартует” от $1550, что включает и готовый дом, и стоимость земли. Площадь участков, выходящих к воде – 25–40 соток, площадь коттеджей – 600–750 кв. м. Стоимость кв. м “приводной недвижимости” в “Вишневом городке” – от $1375 (с учетом земли). Это участки площадью 37–44 сотки, с коттеджами “Элит” и “Бизнес” общей площадью 430–600 кв. м. Сам поселок хорош тем, что располагается на двух озерах – Золоче и Баклажном.
В городке “Заповедный-1” стоимость кв. м с учетом стоимости земли составляет $2100. На выбор предлагается восемь проектов коттеджей общей площадью 250–450 кв. м.
Житомирское направление с выходом к озеру обойдется от $1350/кв. м, например, VIP-усадьбы в поселке “Ясноозерное” на стадии строительства с учетом земли и инженерных сетей. Площадь участков в первой линии перед озерами – порядка 1 га. Комплексная застройка выполняется по индивидуальным проектам по 1400–1500 кв. м.
Загородное жилье в “Озерном” на озере Кочур стоит в пределах $350 000 –500 000 за коттедж (210–295 кв. м) на участке 0,16–0,20 га. Правда, выход к воде здесь общий, на побережье планируется создать общую парковую рекреационную зону.
Берега Киевского водохранилища обойдутся от $1000/кв. м (поселок “Вышгородская Брама”. Площадь “приводных” участков – от 30 соток).
На услуги управляющей компании сумма ежемесячных затрат составит от $200 до $1000.
Что проверить
Собираясь стать счастливым владельцем участка у водоема, помимо правовых аспектов, которые следует передоверить юристам-профессионалам, следует учесть несколько рекомендаций специалистов.
Первое: состояние грунта или грунтовых вод. Из-за пучинистого грунта или проходящих близко к поверхности грунтовых вод, характерных для прибрежных зон, строительство может оказаться весьма проблематичным, или же готовый дом может доставить массу проблем. Геодезическая съемка и геологоразведка участка прояснят ситуацию. Да и впоследствии, если покупатель приобрел облюбованный участок, эти данные будут необходимы для создания проекта дома. Впрочем, застройщики коттеджных городков должны проводить такие исследования в обязательном порядке. Поэтому интересоваться данным вопросом можно и у них.
Во-вторых, нужно узнать, не случаются ли в данной местности сезонные паводки, что происходит с водоемом. Само собой разумеется, этот фактор может иметь решающее значение как для строительства дома и прочих сооружений, прокладки электрических сетей, так и для покупки участка вообще.
Еще один важный момент – безопасность. Хорошо, если водная территория так же охраняема, как и сам коттеджный поселок. А если нет? Известны случаи проникновения злоумышленников именно с территории водоема.
Кроме того, приобретая участок в коттеджном поселке, убедитесь, что прибрежная зона вашего “надела” благоустроена, водоем очищен, а “суша” ухожена и приведена в порядок. В противном случае предстоят дополнительные затраты – как денег, так и нервов. Особенно если потребуется привлечь технику, а сам участок уже благоустроен, газон засеян и посажен сад.
К воде – ближе или дальше?
Намереваясь стать счастливым собственником земельного участка у воды, нелишне вспомнить о законе. Просвещенный и опытный землевладелец уже знает, что существуют определенные правила застройки, касающиеся в том числе и выходящих к водоемам участков. И здесь хотелось бы предостеречь читателя, упомянув печальный опыт прибрежной застройки Подмосковья, где собственность на сотки у воды отнюдь не явилась табу для закона. Как известно, в Подмосковье были снесены коттеджи поселка “Екатериненские валы”, было принято решение о сносе 13 коттеджей на берегу Истринского водохранилища, заявлены иски о сносе коттеджей в элитном поселке “Речник” в Крылатском и др. В начале этого года в Московской области было принято более 150 решений о сносе незаконных построек. Задела кампания по очистке приводных территорий от незаконных построек и Самару, и Саратов, и другие прибрежные города России. А причина – строительство объектов в прибрежной зоне, где, согласно законодательству, таковое запрещено.
Украина с удовольствием перенимает опыт России во многих сферах жизни. И где гарантии, что рано или поздно подобное не случится и у нас?
Итак, что же говорит действующий украинский Земельный кодекс? В главе 18 “Земли водного фонда” статья 61 определяет прибрежные защитные полосы: для малых рек, речек и ручейков, а также прудов площадью менее 3 гектаров – 25 метров; для средних рек, водохранилищ на них, водоемов, а также прудов площадью более 3 гектаров – 50 метров; для больших рек, водохранилищ на них и озер – 100 метров. Это значит, что строительство капитальных сооружений (дома, дачи, гаражи и т. п.) в этих зонах запрещено. И хотя размеры штрафов за нарушение земельного законодательства Украины невелики, кто знает, чем это может обернуться в будущем?
Точка зрения
Об особенностях доступа к воде
В некоторых коттеджных городках при непосредственной близости реки для большей привлекательности проекта создаются искусственные озера и каналы. В частности, концепция одного из наших новых проектов в Конча-Заспе, который мы планируем вывести на рынок в следующем сезоне, предполагает доступ к воде на каждом участке. С этой целью был создан внутренний канал с выходом в Днепр, а для беспрепятственного прохода яхт по каналу от участков к Днепру один из мостов сделан разводным. Идея разводного моста является одной из “изюминок” проекта, она возникла при проектировании автомобильных и водных путей. Наличие такого моста позволило сделать автомобильные дороги более удобными, кроме того, каждый коттедж имеет возможность выхода в воды Днепра. Безусловно, подобные решения значительно увеличивают себестоимость всего проекта, но зато и открывают дополнительные возможности для жителей поселка – не секрет, что многие увлекаются водными видами спорта, имеют дорогие яхты. Учитывая всю сложность строительства у воды, мы подробно изучили геологию района, чтобы провести все необходимые мероприятия по укреплению берега. Проект городка позволяет каждому владельцу коттеджа самостоятельно обустроить собственный причал для водного транспорта, помимо того, что в городке планируется создать яхт-клуб.
Алла Куценко, маркетинг-аналитик
корпорации “Золотые Ворота”
