КОТТЕДЖНОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО В УКРАИНЕ: ПЕРСПЕКТИВЫ И ПРОБЛЕМЫ
Рынок коттеджной недвижимости Украины пока мало изучен, но интерес к данной тематике в последнее время неуклонно растет. Это неслучайно, так как покупатель на фоне растущих цен на квартиры все больше начинает задумываться о покупке домика в пригородной зоне. И этого не могут не видеть местные инвесторы и девелоперы.
Стремление наших политиков ввести Украину в перечень развитых европейских стран не всегда совпадает со стремлением местных строителей перенимать опыт европейских коллег. В Европе до 30% горожан живет в коттеджных городках, и для них это совсем не элитное жилье, это норма жизни среднего класса. Темпы коттеджного строительства в Украине полностью зависят от уровня доходности населения и банковской системы кредитования. Пока о развитии организованного коттеджного строительства можно говорить лишь в городахмиллионниках, где уровень обеспеченности населения неуклонно растет, что, в свою очередь, притягивает на данный рынок отечественного инвестора.
Но когда инвестор решает войти со своим проектом в данный сегмент рынка недвижимости, он сталкивается с массой проблем, и не только с «недопониманием» чиновников. На сегодняшний день в Украине нет такого юридического понятия, как «коттедж» и «коттеджный городок». Земли отводятся под строительство и обслуживание жилого дома. Мораторий на отчуждение земель сельскохозяйственного назначения лишает инвестора возможности использования земельных участков больших размеров, которые, собственно говоря, не пригодны к использованию или малопродуктивны в сельском хозяйстве. К тому же есть проблема долгого срока изменения целевого назначения земли — это дополнительные затраты для инвестора. Поэтому, прежде всего, необходимо урегулировать законодательство Украины, что и будет стимулировать отечественных и иностранных инвесторов вкладывать денежные средства в развитие организованного коттеджного строительства и создаст здоровую конкуренцию. Пока же около 60% строящихся городков создаются в условиях дефицита средств, с экономией на рекламе, без широкой огласки.
На украинском рынке коттеджного строительства все начинается не с интересного, оригинального проекта, а с приобретения доступного земельного участка. На нем зиждется проект постройки. В этом отличие нашего рынка от западного, европейского. На европейском рынке недвижимости строительство начинается с выбора участка и маркетингового исследования потребительского спроса на дома того или иного типа. Местные же девелоперы отталкиваются от приобретенного земельного участка и постройки коттеджа максимально возможного метража с целью получить как можно больший доход от продажи квадратных метров.
Можно понять и местных инвесторов, и девелоперов. Сегодня на первичный рынок коттеджных городков выходят инвесторы, имеющие свободные финансовые средства и скупающие землю на вторичном рынке. Процесс приобретения земельного участка на первичном рынке сложен и дорог. Для этого необходимо земельный участок приватизировать, изменить его целевое назначение, зонировать. А это сопряжено со временем и дополнительными расходами. На одно только согласие местной администрации или совета на разработку землеотвода уходит не меньше месяца. А за этим следует согласование расположения объекта, то есть еще как минимум 3 месяца. Далее согласование вашего вопроса рассматривается в районной или областной госадминистрации с правом изъятия вашего земельного участка. Сам по себе возникает вопрос: интересен ли этот вариант инвестору? Поэтому, в первую очередь, следует изменить процедуру согласования, упростить ее, сделать более интересной инвестору, а не чиновнику. Открытость украинского законодательства позволит прийти на рынок иностранным конкурентам, переориентирующим позицию застройщиков с коттеджей элиткатегории на более массового потребителя.
У западных инвесторов не стоит вопрос: входить ли в украинский рынок коттеджного строительства. Вопрос в том, когда они позволят себе сделать этот шаг. На сегодня иностранные компании, в основном, работают в финансовом секторе, в машиностроении и металлургической отрасли. Главный поток инвестиций идет из стран ЕС и России, часто — через представителей в России. Наиболее привлекательны в этом отношении немецкие капиталовложения. В 20052006 годах начался инвестиционный бум на украинском рынке недвижимости, что связано с развитием рыночной инфраструктуры. Для того, чтобы этот бум перешел и на рынок загородной недвижимости, необходимо предлагать инвестиционные проекты строительства коттеджного городка с серьезным маркетинговым исследованием и квалификационным менеджментом. На сегодняшний день в дефиците интересные и продуманные проекты.
Украинский рынок коттеджных городков можно условно поделить на «доходные» и «платежеспособные» регионы. В Киеве, Днепропетровске, Харькове коттеджные городки, как правило, осваиваются местными жителями, а курортнотуристические регионы, такие как Крым и Карпаты, привлекательны, в первую очередь, для приезжающих из других областей украинцев или иностранцев. В целом спрос во всех региональных центрах практически одинаков. Спрос возрос троекратно. А вот предложений коттеджных городков, попрежнему, очень мало, поэтому, в основном, скупаются дома в городках стихийной застройки. Тенденция роста застройки организованными коттеджными поселками наблюдается пока лишь в крупных региональных центрах таких как Киев, Харьков, Днепропетровск, Одесса, Донецк, Львов. Но и здесь можно отметить особенности восточных и западных регионов Украины: динамика строительства коттеджных городков на западе намного ниже, чем на востоке.
При этом потенциал данного сегмента недвижимости огромен и на Западной Украине, и на Восточной. А вот проблемы одинаковы везде — открытость земельного вопроса и ориентация местных инвесторов на элиту, а это всего лишь порядка 10% населения. Наше мнение совпадает с мнением ряда квалифицированных экспертов в области загородной недвижимости: ориентиры надо менять на массового потребителя, так называемый «средний» класс, который сейчас активно формируется, и формируются его потребности в качественном загородном жилье. Тем более, что цены на квартиры в крупных городах сами подталкивают покупателя переориентироваться на дома. По разным оценкам, до 50% украинских покупателей жилья готовы вместо квартиры купить дом за городом при условии удобной транспортной развязки и наличия необходимого сервиса в данном поселке. Стоимость постройки дома своими силами, по оценкам экспертов, в среднем составляет 500 у. е./кв. м за кирпичный дом, 450 у. е./кв. м — за деревянный. Домику в деревне покупатель предпочитает коттедж в организованном городке с инфраструктурой, соответствующей статусу покупателя. К тому же, если отечественные банкиры снизят процентные ставки по ипотечному кредитованию загородного жилья ниже 19% в гривне, это повысит покупательскую активность городского населения. Оптимальный период кредитования — 1015 лет. Сейчас же 80% заемщиков стараются погасить кредит досрочно, избежав нежелательных трат.
Важным образующим фактором роста потребительского спроса на коттеджную недвижимость в Украине является показатель роста стоимости квартир на первичном и вторичном рынках жилой недвижимости. Так как цены на жилье в многоквартирных домах, по прогнозам квалифицированных специалистов, продолжат медленный рост, покупатель будет все больше отдавать предпочтение загородному жилью, рассматривая его не как дачу, а именно как место постоянного проживания.
Показателен в этом отношении рынок загородного жилья в столице. Коттеджное строительство под Киевом сейчас находится в стадии активного насыщения новыми проектами коттеджных городков. Причиной этого, во многом, явился резкий рост цен на жилье в самом Киеве плюс быстрый возврат инвестиций и фактическое отсутствие жесткой конкуренции. Все это послужило поводом выхода на рынок коттеджного строительства ряда инвесторов и девелоперов. Появился интерес к данному сегменту рынка у российских и испанских инвесторов, которые уже имеют достаточный опыт удачных инвестиционных проектов. При решении вышеперечисленных проблемных вопросов количество иностранных инвесторов может увеличиться вдвое.
Основная доля предложения строящихся поселков приходится на западную и южную части столичного пригорода. Лидером по уровню строительства является Житомирское направление. На втором месте по количеству строящихся поселков находятся Обуховское, Одесское и Бориспольское направления. 53% киевлян рассматривают загородный дом как альтернативу мегаполису, а 2025% — как дополнительный вариант к жилью в городе.
В 2005 году на рынке предложений не было особых изменений в связи с отсутствием сданных объектов. Срок ввода в эксплуатацию строящихся коттеджных поселков будет иметь несколько волн. Первая начнется со сдачи в срединеконце 2006 года следующих объектов: «Город Солнца», «Montana Village», «Золоче», «Три реки», «Вишневе Містечко». Вторая — середина 2007 года — «Калиновый городок», «Новая Богдановка», «Петрушки», «Ясные Зори». Третья — конец 2008–начало 2009 годов — «Михайловский сад», «Ясноозерное». Из новых проектов в качестве наиболее интересного можно выделить коттеджный поселок «Kiev Country Club», который находится в 58 км от КП Киева по Житомирскому направлению. Это проект компании Investore Group.
Сегодня, по известным причинам, спрос на первичном рынке коттеджных поселков сохраняет скрытую интенсивность. Застройщик хочет диктовать свои условия ценообразования на рынке, где правит потребитель. Изза неэффективности такой политики продавец начинает хитрить. Это выражается в максимальной закрытости рынка, отказе операторов комментировать ситуацию на рынке. Ни на одном из рекламных объявлений коттеджных поселков не указаны цены за квадратный метр. Строители стремятся вызвать интерес этой закрытостью и добиться личного контакта с потребителем.
В сегменте дорогой загородной недвижимости по количеству заявок лидируют Обуховское и Житомирское направления. На их долю приходится 55% от общего объема запросов. На втором месте Бориспольское, чья доля составляет 25%. Также пользуются популярностью такие направления, как Одесское, Вышгородское — 15%. Совокупная доля других направлений в общей структуре спроса составляет 5%. Основная часть покупателей загородной недвижимости желает приобрести дом, расположенный в пределах 1525 км от Киева. Доля спроса на дома с удаленностью более 30 км от КП Киева в общем объеме спроса не превышает 10%. Основная часть покупателей (до 80%) интересуется объектами площадью до 200250 кв. метров в поселках с уже сложившейся инфраструктурой в непосредственной близости к Киеву. Совокупный спрос на загородное коттеджное жилье в ближайшие годы составит порядка 500 тыс. кв. метров в год.
Ситуацию на киевском рынке загородной недвижимости можно сравнить с московским рынком двухтрёхлетней давности. Неудовлетворенный спрос на объекты загородной недвижимости позволяет прогнозировать рост цен в 20062007 годах. Начнется активное развитие загородного девелопмента и выход на рынок большого числа новых объектов коттеджного строительства.
По итогам 2005 года рост цен в строящихся коттеджных поселках составил примерно 5% в месяц. Это повлекло за собой рост цен на земельные участки на 10%. Отметим тенденцию операторов первичного рынка коттеджных городков равнять свою ценовую политику на столичные строительные компании, у которых средняя цена за 1 кв. м составляет 1 тыс. у. е. В отдельных поселках произошло повышение цены на коттеджи. Занижение ценового диапазона, колеблющегося от 500 до 900 у. е. за кв. м, объясняется туманным видением застройщика сроков сдачи объекта, окончание строительства которого намечено на конец 2007 или начало 2009 года.
По данным Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, в 20062007 годах из строящихся сегодня коттеджных поселков в Обуховском, Житомирском и Бориспольском направлениях в эксплуатацию будет введено сразу семь из них. Совокупный земельный объем этих объектов составит 100 га земли, на которых разместятся до 200 тыс. кв. м коттеджей и таунхаусов. Середина 2008 — начало 2009 порадуют рынок не только сданными в эксплуатацию еще десятью коттеджными поселками, но и новыми проектами. Эти поселения, по данным риэлторов, расположатся в Житомирском направлении, недалеко от Броваров, в Зазимье (около Десны), в Одесском направлении (возле Хлепчи), в Крюковщине.
В последнее время строительные компании, которые ранее работали только на столичном рынке, начали активно развивать региональное строительство. Это обусловлено как усложнением процедуры застройки в столице, так и заинтересованностью регионалов в современном и качественном жилье. Кроме того, в регионах у столичных строителей гораздо больше возможностей для комплексного освоения больших территорий. Стало ясно, что региональный рынок потенциально готов — есть деньги, есть желание, но нет только предложения. Вот строители и начали активно изучать и осваивать этот рынок. Можно сказать, что самым серьезным препятствием для развития строительства в регионах был менталитет. Местные компании долго боялись сделать первый шаг. Они ведь не владели технологиями, накатанными схемами, как киевские строители, у которых эти схемы были уже давно отработаны, поэтому взаимный интерес строителей и инвесторов как бы долго накапливался, а потом произошел качественный скачок. Есть спрос — должно быть и предложение. Начали появляться предложения, и оказалось, что дома, даже далеко не лучшего качества, покупаются. И следующие дома, существующие еще только в проекте, тоже начали продаваться, то есть появился финансовый механизм привлечения средств. Первые действительно современные качественные проекты были реализованы в городахмиллионниках — Днепропетровске, Харькове, Одессе. Там есть дома, которые по качеству не хуже столичных.
Спрос родился не только потому, что появилась местная элита, которая захотела не только владеть недвижимостью в Киеве, но и жить в хороших условиях у себя дома. Кроме этой обеспеченной элиты, в регионах появился средний класс — высокооплачиваемые специалисты. Началось это с индустриальных городов, когда местные предприятия стали привлекать иностранных менеджеров. Тут же встал вопрос: а где им жить? Причем это было еще года четыре назад. А сегодня эта проблема уже гораздо шире — как обеспечивать жильем средний менеджерский состав? Выросли зарплаты, выросли требования людей, идет естественный процесс улучшения качества жизни.
А у киевских компаний интерес к регионам возник по принципу движения воды, которая, как известно, всегда течет туда, где легче. Так и строительные компании. Если в Киеве я трачу на получение разрешительных документов 2 года и оборот моего капитала достаточно долгий, а в регионе я могу при нормальном отношении властей решить все вопросы за 2 месяца, то мне это очень интересно. Мне тогда легче получить свою прибыль, пусть не на таком большом объеме, зато оборачиваемость капитала гораздо выше.
В регионах получить разрешительные документы легче, потому что власть там более централизована. В Киеве существует масса организаций и ведомств, которые принимают решения. И прежде чем начать строить, надо собрать 240 подписей. А в областном или районном центре все решения принимает фактически один человек. Если ему понравится твой проект и вы договоритесь принципиально, он даст команду, и дальше у тебя проблем не будет. Местные власти заинтересованы в привлечении строителей, потому что это инвестиции, это развитие города, это приток людей, это развитие бизнеса, это развитие инфраструктуры — начиная от дорог и заканчивая магазинами и ресторанами. То есть это такой флаг, которым любой губернатор или мэр всегда может гордо размахивать с любой трибуны. Это то, что он может смело записать себе в актив.
