или каким образом можно избежать мошенничества:
В предыдущей статье рассматривалась технология внутригородского обмена через их продажу. В продолжение данной темы остановлюсь на возможных вариантах ситуаций, которые могут возникнуть на одном из этапов обмена.
Прежде чем показывать пути, используемые мошенниками при операциях с недвижимостью, хотелось бы еще раз напомнить, что все их действия рассчитаны на людей, которые слабо разбираются в юридической основе таких операций, экономят на услугах специалистов, контролирующих сложный механизм ответственности сторон.
В этой статье постараюсь осветить грязную технологию обмана со стороны покупателей, под видом которых мошенники вклиниваются в схему размена квартир. Это лучше видно на примере конкретного варианта. Формула обмена:
4 - х комнатная квартира = квартира + доплата (или еще квартира).
Пути проникновения в квартиру могут быть различными, в зависимости от того, кому хозяева квартиры доверят информацию о ее продаже и поиске новых квартир. Чаще всего мошенники пользуются услугами агентств, которые слабо разбираются в сложных вариантах обменных операций на рынке недвижимости и думают только о своем заработке. Попав в квартиру и оценив доверчивость хозяев, мошенники соглашаются дать задаток за продаваемую квартиру и оговаривают срок заключения договора купли-продажи через несколько месяцев, мотивируя тем, что они продают свою квартиру в другом городе. Такой срок естественно устраивает и продавцов, так как они за это время могут подыскать себе новые квартиры. Задаток, обычно дается с таким расчетом, чтобы в последующей схеме обмана получить максимальный навар.
Проходит время, продавцы находят себе квартиры (или хотя бы одну из них), дают за них задатки и сообщают об этом представителю агентства и "покупателю". Вот с этого момента и начинается сама афера. "Покупатель" с сожалением сообщает продавцу по телефону или лично о том, что он не может к оговоренному сроку купить квартиру, так как их квартиру в другом городе не покупают или покупают за меньшую сумму, либо кто-то из их родственников умер. Они сокрушаются, извиняются, бьют на жалость, на порядочность, словом, используют массу средств воздействия, при этом просят вернуть задаток, если продавцы найдут нового покупателя за оставшееся до заключения сделки время. Продавцы начинают лихорадочно искать нового покупателя, давая заявки во все агентства, что еще больше усугубляет ситуацию, так как это уже подтверждает нарушение их обязательств по договору, оформленному в агентстве или у нотариуса. А дальше возможны разветвления поведения мошенников. Их сообщник может появиться в квартире под видом нового покупателя и дать задаток, часть которого доверчивые продавцы на радостях отдают первому покупателю. После того, как это происходит, сообщник назначает момент сделки по квартире через несколько дней.
А когда все приходят к нотариусу, то выясняется, что квартира находится под арестом, т. к. первый "покупатель" подал иск в суд, обвиняя продавцов в нарушении обязательств и потребовал вернуть задаток в двойном размере, на основании положений Гражданского кодекса Украины, а возможно, и обвиняя владельца(ев) квартиры в мошенничестве. Ведь они оформили новый задаток в период, когда срок действия первого договора задатка еще не закончился. Их сообщник может также подать иск в суд, требуя возврата двойной суммы задатка, после истечения срока действия второго договора задатка. Еще большие потери продавцы могут понести в случае получения первого или второго задатка в размере, позволяющем им купить одну новую квартиру. Мошенники могут использовать в этой схеме и свою квартиру, которую разными способами предлагают продавцам для покупки, ведь будет точно известно, что они никогда не смогут ее купить и задаток потеряют после истечения сроков всех договоров.
В другом случае "покупатели" просто не являются на сделку к нотариусу, а позже подают иск в суд, утверждая, что это продавцы не явились на сделку и требуя возврата двойного задатка. Есть и другие уловки, например, предлагают продлить договор не оформляя этого в письменном виде, либо различными способами мешая закреплению найденной новой квартиры (перебивая своим задатком). При этом косвенно производится давление на продавцов, знающих о тенденциях рынка недвижимости к снижению цены (особенно, если наложен арест).
Продавцу будет очень сложно доказать в суде свою правоту, не имея необходимых документов, подтверждающих взаимную договоренность с первым "покупателем" об отказе от покупки, тем более, что большинство людей редко обращается в суд.
Итогом этой авантюры может быть, кроме серьезных переживаний еще и потеря крупной суммы денег, а возможно, и продажа квартиры одному из мошенников по заниженной цене.
Цель данной статьи - показать пути решения проблем при столкновении с мошенниками. Главной составляющей здесь является привлечение, специалиста в области обмена недвижимости на этапе начала поиска покупателя или перед оформлением задатка. Подчеркну, именно специалиста по обмену недвижимости. Дело в том, что большинство агентов, работающих на рынке недвижимости, имеют слабую профессиональную подготовку, обучение не проходили и не знают как обеспечить безопасность сделки при обмене (в лучшем случае имеют практический опыт в области чистой продажи, когда не нужно искать квартиру взамен). А ведь достаточно принять меры безопасности (даже если у настоящих покупателей действительно будет срыв сделки) и до суда дело не дойдет, и вообще, мошенники постараются не заниматься данной квартирой.
Перечислю часть документов, которые необходимо составлять в технической цепочке обмена:
1) акт готовности покупателя и продавца к заключению договора купли-продажи с указанием даты, времени, нотариуса, подписанного сторонами в присутствии свидетелей (в случае отсутствия покупателя, ему через нотариуса направляется письмо с уведомлением об обязательствах).
2) акт об отказе покупателя от покупки данной квартиры, с указанием причин и согласием с последствиями невыполнения обязательств по его вине (в случае взаимной договоренности о возврате полученного задатка в том же размере, также составляется акт и покупатель дает расписку о полученной сумме и отсутствии претензий).
3) акт о неявке покупателя на сделку к нотариусу (когда есть подтверждающий документ, указанный в данном перечне под № 1). В случае, если покупатель явился к нотариусу, но отказывается купить квартиру и подписать акт № 2 в данном перечне, то все равно составляется акт о неявке покупателя на сделку.
Это не полный перечень документов. Но даже сообщив покупателю о том, что они (акты) будут составляться, поможет продавцу избавиться от вмешательства мошенников в схему обмена.
Хочу обратить Ваше внимание на то, что такие и похожие варианты обмана появляются на рынке недвижимости в определенные периоды его развития. На данный момент, рынок жилой недвижимости стабилизировался, достигнув своего насыщения, и даже превысил возможности покупателей. Поэтому процесс снижения цен будет происходить для продавцов болезненно, со страхом прогадать и получить меньшую сумму. А на этих чувствах, нечистоплотные мошенники могут строить утонченные схемы обмана. Такие схемы мне приходилось наблюдать в период 1998-2001 гг., тогда цены упали почти в 2 раза, а пострадавшие обращались поздно, теряли свои деньги, иногда продавали квартиры за бесценок или полностью лишались их, за долги по решению суда.
В заключении подчеркну, что, несмотря на всю сложность технологии обмена недвижимости через продажу, несовершенство законодательства в практике обмена, все-таки есть возможность решения вопроса безопасности таких сделок, даже без привлечения специалиста по недвижимости (риелтора), однако лучше найти его и оплатить работу. Для этого необходимо, с момента принятия решения о продаже квартиры с целью приобретения другой квартиры взамен, заключить договор об оказании услуг (согласно ст. 901 Гражданского Кодекса Украины), с указанием ответственности агентства за обеспечение сделки и подготовки им необходимых для этого документов. Отказ от такого пункта в тексте договора уже может сказать о профессиональной компетентности агентства или найденного по совету друзей специалиста. Если же, в силу жизненных обстоятельств или невозможности оплатить услуги специалиста после завершения сделки, Вы, все-таки решились на самостоятельное плаванье в этом бурном и опасном море, то посоветую хотя бы обратиться за консультациями в Региональное отделение Ассоциации специалистов недвижимости Украины (АСНУ), объединяющее в Донецке и Донецкой области более 40 работающих профессионалов на рынке недвижимости.
