Нотариусы не спешат оформлять продажу недвижимости. Но риелторы на них не в обиде
С 1 января 2007 года сделки с недвижимостью в Украине осуществляются при наличии документа об уплате налога на доходы физических лиц сторонами договора, а функции налоговых агентов выполняют нотариусы, которые заверяют соответствующие договоры только при наличии оценочной стоимости продаваемого, покупаемого или обмениваемого недвижимого имущества.
Это предусмотрено вступившей в силу ст.11 Закона о налоге на доходы физических лиц. Однако, несмотря на соответствующее разъяснение Министерства юстиции Украины, большинство частных и государственных нотариусов не спешат выполнять обязанности налогового агента, сетуя на отсутствие механизма реализации указанной нормы, а также реквизитов счетов, на которые следует перечислять средства. Наряду с традиционным для начала года спадом активности на рынке недвижимости риелторам приходится еще и уговаривать нотариусов заключать сделки. О том, какое влияние на отечественный рынок недвижимости оказало это налоговое нововведение, корреспонденту ЛIГАБiзнесIнформ рассказал президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины Александр Бондаренко.
Александр Александрович, насколько обосновано нежелание нотариусов регистрировать сделки? Разъяснения со стороны налоговых органов относительно правил взимания этого налога и процедуры перечисления его в бюджет действительно отсутствуют?
Абсолютно не обосновано. Они не имеют права отказывать. Другое дело, что они могут мотивировать свое нежелание всякими причинами. Но, если у вас есть желание заключить сделку, вы в праве потребовать от нотариуса, чтобы он дал вам письменный отказ. Он, наверняка, этого не сделает и оформит договор.
Часть нотариусов на сегодняшний день работает в обычном режиме. Те, кто ничего не боятся, работают, зарабатывают себе деньги, помогают гражданам решать их вопросы. Те же нотариусы, которые мыслят еще "по старинке", ждут дополнительных разъяснений из Министерства юстиции, которые должны быть готовы примерно к 20 января. Они под разными предлогами пытаются отговорить участников от сделки. Однако, на самом деле, это не носит массового характера, насколько мне известно. И, если у двух сторон (продавца и покупателя) действительно есть желание совершить сделку, то они, в случае отказа одного нотариуса, могут найти другого. Поэтому существенного влияния на количество операций с недвижимостью подобное поведение нотариусов оказать не может. Другое дело, что в Украине всегда в начале года рынок недвижимости находится в "полусонном" состоянии, что не зависит от нововведений. Обычно всякие новшества появляются с 1 января, т. е. совпадают по времени. Думаю, что ради эксперимента можно даже попросить народных депутатов указать в Законе вступление его в силу не с 1 января, а с 1 февраля.
По-вашему, нотариусы боятся финансовой ответственности за нарушение правил начисления или уплаты налога? Ведь, по сути, у нотариуса появляется ответственность за неверное и ошибочное начисление доходов...
В Законе четко прописана норма о том, в каком размере должны взиматься налоги. Каких-либо дополнительных разъяснений по взиманию налогов не требуется. Другое дело, что есть моменты, которые действительно необходимо разъяснить. Например, как взимать налог при операции с землей. Ведь зафиксировано, что не облагается налогом недвижимость, площадь которой не превышает 100 кв. метров. Если вы покупаете дом, то общая площадь участка составляет, как минимум, 600 кв. метров, а земля - это тоже недвижимость. Вот тут вопрос… Когда на законодательном уровне писали эту норму, то предполагалось, что речь идет о квартирах и домах. Поэтому необходимы разъяснения.
Снова-таки, необходимы, может быть, дополнительные инструкции, касающиеся так называемой повторной операции с недвижимостью. Например, если вы продаете квартиру и гараж. Первая сделка у вас - квартира, вторая - гараж. Гараж - это уже вторая сделка. Следует ли ее трактовать как вторую операцию с недвижимостью и взимать налог по полной? Я считаю, что нет. Но эти вопросы, видимо, будут разъяснены в ожидаемых документах.
В каком размере будет начисляться сумма налога нотариусом?
Размер четко прописан - 1% от стоимости объекта недвижимости, площадь которого превышает 100 кв. метров. Точнее, 100 кв. метров не облагаются налогом, а превышение - да. Например, при продаже квартиры площадью 110 кв. метров необходимо посчитать, сколько стоит 10 кв. метров, и с них взять налог в размере 1%.
Раньше налог составлял 13%. Собственно говоря, за что боролись? При 13% была сложная формула начисления. Единственная общественная организация - это наша Ассоциация специалистов по недвижимости Украины, которая выступала против налога на операции с недвижимостью, заявляя о том, что необходим налог на недвижимое имущество. Нам удалось добиться только того, чтобы налог уменьшили, и его стало просто считать. 1% считать легко. Это не 13% по сложной формуле в зависимости от метража, сроков приобретения и т. д. Поэтому - 1%, при повторной продаже, т. е. если в течение года человек один и тот же объект продает дважды, - 5%.
Как налоговые нововведения могут отразиться на стоимости жилья?
Никак. Мы добивались того, чтобы это не повлияло на конъюнктуру цен. Если бы налог был 13%, тогда это было бы существенно. А сравнивая 1% между 100 метрами и 105 метрами, то это просто копейки, которые существенно на ценообразовании не скажутся.
Парламент продлил до 1 января 2008 года мораторий на куплю-продажу земель сельскохозяйственного назначения. Застройщики добивались его отмены. Вы, как президент Ассоциации специалистов по недвижимости Украины, как относитесь к продлению моратория?
Мы всегда выступали категорически против всяческих запретов. Я абсолютно солидарен с Президентом Украины, который налагал вето, но очень жаль, что Верховная Рада его преодолела. В чем причина? В том, что все теневые схемы, которые реально сейчас функционируют, очень многим выгодны, и есть заинтересованные в том, чтобы все продолжало так функционировать.
То, что рынок земли существует, это однозначно, в том числе и земли сельскохозяйственного назначения. Другое дело, что именно в таких теневых системах легче всего обманывать селян, легче всего спекулятивно наживаться, легче всего использовать административные ресурсы и от этого иметь выгоду. Поэтому народу просто "вешают лапшу на уши", кричат, что без Закона о рынке земли рынок не функционирует. Функционирует! Нет кадастра? Да, но это можно сделать очень быстро и легко. И селянин при его природном уме не продаст свою земля за бесценок, а та ситуация, которая сейчас имеет место, она очень выгодна многим власть имущим, в том числе и некоторым народным депутатам Украины.
Мораторий может повлиять на стоимость загородной недвижимости?
Мораторий существует уже 3 года. Мы видим, какова динамика цен на земельные участки вокруг крупных городов. Но я вам скажу, что такая динамика сохранялась бы даже в случае отмены моратория. То, что цены на землю подтягиваются к высокой какой-то планке, это - закономерность. Мораторий только усугубляет ту теневую составляющую рынка недвижимости, которая, безусловно, тоже ведет к определенному пересмотру стоимости. В итоге эта теневая составляющая отражается на кармане конечного потребителя.
