Если рассказать жителю богатой страны, неискушенному в экономических реалиях Украины, что с помощью ипотечных кредитов - при рассрочке на 10 лет - гражданам предлагается приобрести одну квартиру по цене двух, он повертит пальцем у виска…
И его можно понять. Ставки ипотечных кредитов для физических лиц в государствах, скажем, Европы находятся в диапазоне 5-6% годовых. В США примерно та же картина, правда, в последние годы наблюдается восходящий тренд.
В частности, в 2003 году средняя ставка 30-летнего ипотечного кредита в США составила 5,83%, в 2004 году – 5,84%, в 2005 году – 5,87%. В прошлом году ситуация существенно (по американским меркам) ухудшилась – ставка перевалила за 6%. Однако эксперты отмечают, что ипотечные ставки даже на уровне 6-7% годовых сохраняют сегодня привлекательность для американцев.
Ипотечное кредитование широко развито за рубежом. К примеру, в 2005 году объем ипотечного кредитования в сравнении с ВВП составил: в Великобритании – 62%, в Германии – 50%, в США – 53%. А что в сфере ипотечного кредитования происходит в Украине?
Украинский рынок ипотеки растет стремительными темпами. В том же 2005 году объем ипотечного кредитования вырос почти в 3,5 раза (с 3,2 млрд. грн. до 10,6 млрд. грн.). Более чем в два раза возросла также и доля ипотечных кредитов в общем кредитном портфеле банков. Так, если в начале 2005 года она составляла 3,6%, то к концу года этот показатель возрос до 7,4%. Однако по сравнению с ВВП объем ипотечного кредитования не достиг и 3%. Так что, при сопоставлении по этому показателю с развитыми государствами – в Украине имеется огромный резерв для наращивания объемов.
Наибольший вклад в развитие ипотечного рынка в 2005 году вносили следующие банки-лидеры: УкрСиббанк, Укрсоцбанк, Аваль, Приватбанк, Райффазенбанк Украина, Правэкс-Банк, Надра и Финансы и кредит. При этом первые пять банков составляли более 50% рынка ипотеки. Первые же десять банков контролировали 85% рынка. В целом же по Украине в этом сегменте в 2006 году работало 20-30 банков. Иностранные инвестиции в банковский сектор Украины за последние два года бьют рекорды. Вроде бы, перспективы рынка ипотеки весьма радужны.
А вот сравнение самих сегодняшних условий ипотечного кредитования в Украине со странами с развитой экономикой не может не огорчать. Сейчас диапазон ставок в сегменте валютных займов, предоставляемых на покупку недвижимости, находится на уровне 11–13% (в гривне – 17-19%). Однако обострение конкуренции на ипотечном рынке подталкивает украинских банкиров к совершенствованию кредитных программ. После долгого затишья они снова стали снижать ставки по займам на покупку недвижимости и удлинять сроки кредитования. Причем новые льготы распространяются не только на киевских, а и на региональных заемщиков, со стороны которых за последние полгода существенно вырос спрос на кредиты. Согласно же прогнозам банкиров средняя стоимость валютных займов, предоставляемых на покупку недвижимости, до конца 2007 года должна уменьшиться на 0,5–1,5% годовых.
Впрочем, снижение стоимости кредитов происходит весьма медленно. «В период с января по февраль мы дважды уменьшали процентные ставки по ипотечным кредитам для физических лиц - на 0,25–1% в зависимости от валюты и программы кредитования», - рассказал заместитель директора департамента розничных продуктов и маркетинга Райффайзен Банка Аваль Евгений Демянов.
Также финансисты пошли на возрождение старых предложений по кредитованию без первоначального взноса (в начале 2006 г. ряд банков отказались от этой льготы из-за нехватки ресурса). «После роста цен на недвижимость мы разработали ипотечные программы, предусматривающие отсутствие первоначального взноса (при сумме кредита не более 75 тыс. долл.) и более длительный срок кредитования - до 25 лет. Причем подобные предложения мы делали не только в Киеве, а и в небольших городах», - сообщил директор департамента межбанковских отношений АКБ «Правэкс-Банк» Дмитрий Буц.
На сегодня наибольшим спросом в Украине пользуются займы на восемь-десять лет с первоначальным взносом в 15–20% стоимости жилья. Порядка 20% ипотечного портфеля составляют кредиты, оформленные на покупку жилья на первичном рынке, еще около 20% - это займы, предоставленные на строительство домов, покупку земли, а также на потребительские цели (под залог недвижимости). Примерно 60% составляют кредиты на покупку «вторичного» жилья.
Однако вернемся к точке зрения неискушенного иностранца. Что он скажет о сегодняшних условиях кредитования в Украине? И, кстати, в России тоже – там примерно такие же параметры ипотечных кредитов. Какие оценки и советы может дать украинцам (и россиянам) гражданин цивилизованного зарубежья?
Он, несомненно, назовет одновременно три негативных аспекта для пользователя ипотечным кредитом на таких условиях, какие сложились сейчас в Украине.
Во-первых, по таким ценам на недвижимость как сегодня и при имеемых средних материальных возможностях граждан Украины жилье покупать нельзя вообще.
Во-вторых, ставки ипотечных кредитов, благодаря которым стоимость жилья увеличится при 10-летнем кредите – в 2 раза, при 20-летнем кредите – в 3 раза, а при 30-летнем кредите – в 4 раза, просто «грабительские». Такую оценку даст любой здравомыслящий человек.
В-третьих, те, кто соблазняется все-таки сейчас на ипотечное кредитование, увеличивают тем самым спрос на жилье, а, следовательно, и подогревают рост цен на него.
Некоторые попытаются возразить. В качестве контраргументов приведут сведения о росте цен на жилье в Украине за последние годы. В частности, о росте цен на жилье в 2006 году на 60%, а за последние 6 лет – в 10 раз. И, следовательно, ставки в 10-13% годовых – это мелочь. Мало того, на разнице процентов роста цены жилья и кредитных ставок можно неплохо подзаработать.
На это у оппонентов найдутся другие доводы. Рыночная цена на жилье в Украине уже многократно превышает себестоимость строительства. Главной причиной чего есть именно спекулятивный спрос на недвижимость. Таким образом, на рынке жилья выстраивается классическая финансовая пирамида. Которая обречена на обрушение в любой момент. Поводом для обвала цен на недвижимость может стать что угодно – от финансовых негараздов в, скажем, азиатских странах (а это, похоже, уже началось) до политических потрясений внутри Украины.
Не будет ничего удивительного, если причиной падения цен на жилье станет, например, весеннее политическое противостояние в Киеве - в связи с обещанным Юрием Луценко приездом в столицу десятков тысяч украинцев из регионов.
В общем, по поводу решения о взятии ипотечного кредита на сегодняшних условиях украинцу требуется крепко подумать…
