Разговоры о сносе хрущевок в столице Украины уже ведутся ни один день, однако до сих пор нет четкой картины, как же будет происходить сие действо, на какие квартиры рассчитывать отселенным жильцам и как будут оцениваться хрущевки для тех, кто их захочет приобрести в ближайшее время?
Попытаемся упорядочить имеющуюся информацию и сделать выводы. Итак, риэлтеры в один голос утверждают, что массовые застройки, условно называемые хрущевками, скоро станут дешевле грязи. Связано это с возможной реконструкцией кварталов, застроенных домами массовых серий. Аналитики рынка недвижимости полагают, что люди, у которых сегодня есть деньги на покупку квартиры, не захотят покупать хрущевку для того, чтобы в дальнейшем, при реконструкции кварталов, ожидать получения нового жилья. Кроме того, даже после переселения в новый дом мало кто захочет еще несколько лет ожидать окончания реконструкции кварталов, находящихся по соседству – жить рядом со стройкой – перспектива отнюдь не радужная. Однако на каждый товар найдется свой покупатель. И хрущевки, пусть и потенциально сносимые, остаются весьма лакомым куском для людей со средним достатком, которые не могут себе позволить пентхаус с видом на Днепр, но в то же время категорически не согласны ютиться в крохотных "бюджетных" гостинках. Тем более, в районах хрущевок существует развитая инфраструктура, чего не скажешь о новостройках, в которых хоть и предусмотрены парикмахерские, ремонты обуви и прочие блага цивилизации, но на деле половина отведенных под эти нужды площадей попросту простаивает из-за непомерно высокой арендной платы. Как результат, жители новостроек обречены бегать за хлебушком в соседний "хрущебный" квартал.
Параллельно со слухами о сносе хрущевок существует информация несколько иного рода: в ближайшие два года ситуация со строительством нового жилья взамен устаревшего радикально не изменится из-за того, что в законе не определены механизмы его реализации. В частности, не прописан процесс принудительного выселения людей из ветхого жилья, что усложнит ситуацию для инвесторов. Ведь инвестор, как известно, ищет наименее проблемные участки под застройку и ему, инвестору, выгодно заниматься реконструкцией домов в тех районах, где он может получить максимальную прибыль. При этом инвестор заинтересован в застройке целых кварталов, поскольку это удешевляет строительство за счет компактной прокладки необходимых инженерных коммуникаций. Следовательно, отселять людей нужно будет не квартирами, и не домами, а целыми массивами. Вопрос – куда? 16 января вступил в силу Закон "О комплексной реконструкции кварталов (микрорайонов) устаревшего жилищного фонда". В нем указано, что отселение жильцов сносимых домов осуществляется при условии предварительного предоставления им других равноценных по площади и количеству комнат жилых помещений в пределах этого же квартала (микрорайона). Но только вот микрорайон – понятие растяжимое, и квартал кварталу рознь – как по развитию инфраструктуры, по виду из окна, так и по криминогенной обстановке, наконец. Добровольно на такое отселение пойдут единицы – кому охота уезжать с "насиженного" места в неизвестность? Ведь, как ни крути, обещания выселения в "соседний квартал новостроек" выглядят очень сомнительно, из серии, зачем бесплатно отдавать то, что можно с успехом продать втридорога?
Непонятен также и механизм обмена жилплощади. Что получит обитатель трехкомнатной хрущевки, идущей под снос? Если в квартире прописаны трое жителей, то еще можно рассчитывать на эквивалентную по метражу жилплощадь, а если хозяин квартиры живет в хрущовских хоромах сам? В лучшем случае ему положена однокомнатная "хатка", по метражу недалеко ушедшая от все тех же гостинок (21 квадратный метр на каждого жильца + 10,5 "квадратов" на семью). Городским властям нужно создать понятные правила игры для всех участников рынка. В частности, необходим закон, которым будет закреплен официальный коэффициент замены количества квадратных метров в старом доме на жилье в новостройке. К примеру, за свои 50 квадратных метров в хрущевке собственник должен получить 70 метров в новом доме. То есть должен быть установлен коэффициент обмена старого жилья на новое, например, 1,5, что даст возможность провести обмен жилплощади и решить жилищную проблему. Только вот опять же, кто из инвесторов пойдет на такой обмен? Как говорится, свежо предание, да верится с трудом – в лучшем случае владельцы хрущевок могут рассчитывать на 1:1. Да и куда девать знаменитые подвальчики и погребки, вырытые во дворах хрущевок? Они служат замечательным подспорьем для хранения консервации и разнообразной рухляди… Естественно, эту "полезную" площадь никто учитывать при обмене не будет.
Нормативы строительства нового жилья – вообще отдельная тема разговора. Напомним, в конце 2006 г. Градостроительный совет Киева таки утвердил планы по застройке и уплотнению 971 га киевских территорий, где в ближайшие 20 лет планируется снести и реконструировать хрущевки, построить дополнительно больше 1 млн. кв. м жилья и увеличить количество жителей в среднем в 2,5-3 раза. Изменения затронут Старую Дарницу, ДВРЗ и Воскресенку. Но загвоздка состоит в том, что сегодня киевские строители работают по последнему слову техники (применяют монолитно-каркасные технологии, новые экономичные системы отопления и кондиционирования помещений), но делается это, по сути, нелегально. Большинство действующих сегодня строительных норм и правил утверждено еще при Советском Союзе. Согласно этим нормам в столице, например, запрещено строить здания высотой более 25 этажей. А многоэтажные подземные паркинги и вовсе нигде не предусмотрены, поскольку в те времена никто и не собирался их сооружать. Каким же образом власти намерены настолько увеличить количество жителей районов, не нарушив до сих пор действующее законодательство? И как же будет развиваться город, если эту проблему не удастся решить в ближайшее время?
