Хижина дяди Сёмы. Как заработать на недвижимости за рубежом.
Правом выкупа жилплощади воспользуются не только совладельцы, но и посторонние лица?
Один из совладельцев квартиры сможет приватизировать собственную часть без согласия других жильцов
В Украине создаются условия для полного перераспределения приватизированного и неприватизированного жилья и его сосредоточения в руках наиболее богатых лиц. Кроме того, в случае принятия законопроекта №3062 авторства Михаила Мельничука (СПУ) возможно полное отмирание института совместной собственности.
Но обо всем по порядку. Начинается текст документа достаточно «невинно», а именно с возможности одного из жильцов квартиры приватизировать собственную часть без согласия других жильцов. Дальше – больше. Части жилплощади, принадлежащие несовершеннолетним лицам, приватизируются обязательно, независимо от желания родителей (опекунов, попечителей), хотя и за их счет. При этом все действия производятся государством в лице органов опеки и попечительства. Именно такую норму предлагается закрепить в Законе «О приватизации государственного жилищного фонда».
И все это должно произойти до 31 декабря 2008 года, когда заканчивается срок бесплатной приватизации. После «часа Х» квартиру (либо ее часть) можно только выкупить, а жильцы неприватизированных квартир превращаются в арендаторов в понимании Гражданского кодекса. А теперь представьте, что правом выкупа пользуются не только жильцы, но и посторонние лица. Те же, кто прописан в квартирах, имеют лишь право преимущественной покупки. Это означает, что если постороннее лицо обратится в орган местного самоуправления с предложением о выкупе квартиры, то жильцы, которые в ней проживают, могут лишь выкупить ее на тех же условиях, что и предложены этому постороннему. Иначе хозяином жилья становится именно он, а жильцы становятся арендаторами по отношению к нему.
А теперь стоит вспомнить о нормах площади, полагающейся для бесплатной приватизации. Составляют они 21 «квадрат» на человека плюс 10,5 на семью. Все, что сверху, приватизируется за деньги. В настоящее время те, кто имеет излишек площади, могут, выразив желание приватизировать жилье, претендовать на переселение в жилье площадью поменьше с компенсацией за «урезание». Авторы проекта предлагают это право отобрать. То есть те, кому «посчастливилось» оказаться в квартире с излишком метров, не будут иметь другого способа приватизации, кроме как доплата за сверхнормативные метры. Хотя, если их не слишком много (в пределах до 10), задача вполне разрешима для большей части населения Украины хотя бы с помощью кредита.
Те, кому «посчастливится» оказаться в квартире с излишком метров, не будут иметь другого способа приватизации, кроме как доплатить за сверхнормативные метры (в случае принятия законопроекта)
Исключение из конечного срока предполагается только для тех, кто на 31 декабря 2008 года не сможет осуществить приватизацию из-за рассмотрения судом дела относительно права на проживание в той или иной квартире. Для них конечный срок бесплатной приватизации предлагается установить в два месяца с момента вступления в силу решения суда.
Гораздо интереснее те изменения, которые предложено внести в Гражданский кодекс в отношении регулирования совместной собственности. В частности, вводятся понятия «идеальная» и «реальная» часть. Первое – это то, что принадлежит совладельцу, так сказать, «на бумаге», согласно документам. А второе – то, что может быть ему выделено в действительности. При этом, если второе меньше первого, то совладельцу полагается компенсация. И вот тут-то начинается самое интересное. Если компенсацию при выделении реальной части не хотят (или не могут) выплатить остальные совладельцы, речь может идти о принудительной продаже имущества. До этого момента все вроде бы понятно и правильно. А теперь очередное «но». Если совладелец хочет оставить неделимую вещь за собой, то может быть произведен принудительный выкуп. Для этого на специальный депозит каждый из совладельцев вносит сумму, в которую оценивает спорную часть имущества. И суд выносит решение в пользу того, кто внес большую сумму. То есть фактически создается ситуация, при которой можно приобрести квартиру практически за бесценок.
Схема такова. Имеется квартира стоимостью, предположим, $150-200 тыс., совладельцами которой выступают пять человек, один из которых, например, бывший зять. Ситуация, надо сказать, довольно распространенная. Постороннее лицо, желающее купить эту квартиру, предлагает этому экс-зятю сумму в $30-40 тыс. за его часть квартиры. Понятное дело, у остальных четырех совладельцев есть право преимущественной покупки. Однако для большинства украинских семей такая сумма довольна ощутима и далеко не все даже смогут взять ее в банке в кредит. И совладельцам приходится от своего права отказываться. Кроме того, предложен и такой способ извещения совладельцев о намерении продать свою часть, как публикация в прессе. Хотя такое объявление вполне может не попасть на глаза этим самым совладельцам. Соответственно, они не отреагируют на возможную продажу, что будет с точки зрения законодательства равно их отказу от права преимущественной покупки. Поэтому часть зятя уходит постороннему лицу. А дальше следует иск в суд о принудительном выкупе остальных четырех частей. На депозит вносятся $30-40 тыс. И совладельцы опять не могут их выплатить. Результат – квартира оказывается у постороннего покупателя за $60-80 тыс. вместо реальной цены $150-200 тыс. Ощутимая экономия, не правда ли?
А теперь учтем, что согласно предложенным изменениям в Закон «Об объединениях совладельцев многоквартирного дома» такая схема может быть применена и к целым многоэтажкам. Единственное, что несколько осложняет в данном случае ситуацию для потенциальных покупателей, – это необходимость доказать, что дом является неразделимой вещью. Еще одним возможным препятствием является возможность распространения права преимущественной покупки на всех жителей дома. При этом устанавливается очередность рассмотрения их предложений. При равенстве других условий сначала принимается предложение жителя одной квартиры, потом – жителя квартиры, имеющей общие несущие конструкции (стены, потолки, полы) с продаваемой, и лишь потом – всех остальных. А те, кто вообще не является совладельцем дома, вступают в игру самыми последними.
Вообще, объединения совладельцев многоквартирного дома (ОСМД) становятся почти всемогущими. Решения их собраний предполагается сделать обязательными для всех проживающих в доме независимо от того, входят ли они в объединение и являются ли вообще совладельцами дома. Таким образом, многоквартирный дом вполне можно сравнить с акционерным обществом. Сходство усиливается еще и предложенным порядком голосования на собраниях совладельцев. Если сейчас каждый совладелец имеет один голос независимо от площади, то в проекте предлагается поставить число голосов в зависимость от площади. Для создания же ОСМД достаточно присутствия владельцев более 50% площади дома и согласия владельцев 2/3 из этой доли. То есть, грубо говоря, чтобы решать все вопросы в доме, достаточно будет владеть 35% его площади.
Любая достройка (пристройка), осуществленная совладельцем, будет увеличивать его часть. Это правило несколько нейтрализуется тем, что на пристройку (достройку) в обязательном порядке необходимо согласие всех совладельцев.
Процедуру создания ОСМД предлагается упростить. Инициировать ее единственный владелец дома не сможет. Однако состав инициативной группы будет сокращен. На данный момент она должна состоять как минимум из совладельцев трех квартир. А в законопроекте предлагается установить, что достаточно будет совладельцев и двух квартир. Смысл, конечно, в таком изменении есть. Ведь существуют и двухквартирные дома.
Кроме того, надо отметить явный выпад против лиц, сдающих жилплощадь. Предлагается установить, что они отвечают за вред, нанесенный их квартирантами имуществу других совладельцев дома в полном объеме независимо от любых условий. Сейчас они могут уйти от ответственности, предусмотрев этот момент в договоре аренды.
Есть блок изменений и для Семейного кодекса. Одно из них – безусловно полезное. Речь идет о возможности ограничения свободы сделок между мужем и женой в интересах несовершеннолетних. А вот второе изменение можно оценивать двояко. Предлагается ни много ни мало - отменить право совместной собственности лиц, проживающих в так называемом гражданском браке, под которым кодекс понимает совместное проживание мужчины и женщины, не состоящих в браке как между собой, так и с кем-либо другим.
ГЛАВНОЕ
Остается надеяться, что проект не пройдет рассмотрения в парламенте. Иначе можно ожидать колоссального передела жилищной собственности в 2008-2009 годах, по масштабам и методам сравнимого с «рейдерской эпидемией» 2006 года. При этом абсолютных методов защиты не будет ни у кого, кроме разве что единоличных владельцев частных одноквартирных домов. Но таких на данный момент абсолютное меньшинство. А те, кто живет в многоквартирных домах либо является совладельцем недвижимости, отнюдь не будут застрахованы от потери своей собственности в случае появления заинтересованного в ней лица, обладающего достаточными ресурсами. Практически речь идет об установлении идеальных условий для «предложений, от которых нельзя отказаться». Вряд ли депутаты не понимают, к чему может привести принятие такого проекта, и, будем надеяться, не нажмут кнопки «за». Но интерес представляет уже сам факт возникновения подобной идеи у целой политической силы, да еще и провозглашающей левые идеи.
