Рентабельность торгового центра обуславливается целым рядом факторов. Но прежде всего ТЦ остается коммерческой недвижимостью. И от того, как распорядится ею владелец, зависит окупаемость вложенных инвестиций.
«Собственник» рассказывает о том, какие аспекты нужно учесть на самых начальных этапах строительства торговых и развлекательных комплексов.
Пока не заложен фундамент
Опытные девелоперы отмечают: самой распространенной ошибкой при строительстве торговых центров остается отсутствие серьезных маркетинговых исследований. Казалось бы, это так естественно – прежде чем делать что-либо, узнай, нужно ли это кому-то. И если нужно, то кому и в каком виде. Но на практике часто выходит, что инвесторы просчитываются с важнейшими характеристиками торгового центра. На них мы остановимся подробнее.
Первое, о чем нужно подумать инвестору, – это концепция центра. Иными словами, необходимо определиться, будет это просто торговый комплекс, торгово-развлекательный или, например, торгово-офисный; районного или окружного формата; специализированный или «традиционный». От этого зависит и архитектурный облик будущего здания, и строительный проект, поэтому так важно начать именно с определения профиля ТЦ.
Второй шаг – это выбор месторасположения. Этот фактор является одним из основополагающих для любого заведения, будь то пафосный ресторан или маленький книжный магазинчик. Что уж говорить о торговом центре, под крышей которого могут с одинаковым успехом оказаться и тот, и другой!
Не менее важен архитектурный проект – внимание нужно уделить не только внешнему облику центра, но и его «начинке». Неправильно спроектированные и оборудованные площади под аренду могут стать причиной серьезных проблем, вплоть до провала всего проекта.
Бросаем якорь
В указанном выше перечне важных «отправных точек» намеренно не упоминаются «правильные» арендаторы – этот пункт достоин отдельного разговора. Прежде всего хочется разбить сложившийся стереотип: не арендаторы выбирают торговый центр, а наоборот. Во всяком случае, так должно быть. И выбор этот нужно основывать опять-таки на тщательных исследованиях потребностей и предпочтений целевой аудитории.
Как правило, у любого центра есть основной арендатор, которого девелоперы называют «якорем». Будучи крупной и известной компанией, «якорь» способен обеспечить максимальное количество посетителей, которые пойдут в торговый комплекс именно «на него». То, какой у «якоря» будет профиль, зависит, прежде всего, от выбранной арендодателем концепции (развлекательный центр немыслим без кинотеатра, молл – без супермаркета и т. д.). Именно под «якорь» выделяются самые большие площади, а договор аренды заключается с ним еще на предпроектной стадии. Конечно, расположение «якорного» арендатора предельно важно для остальных точек комплекса. Последние должны быть расположены на пути к «якорю», чтобы по дороге посетитель получал дополнительный стимул к покупке.
Одной из «излюбленных» ошибок собственника центра является неоднородность арендаторов. Согласитесь, соседство бутиков элитной коллекционной одежды со стоками выглядело бы по меньшей мере нелогично. Впрочем, ценовая категория товаров – не единственная характеристика для подбора. Разумеется, нужно ориентироваться на выбранную концепцию торгового центра.
Размещаем избранных
Итак, когда с потенциальными арендаторами достигнута предварительная договоренность, самое время подумать о том, какие именно помещения им предложить. Самые большие площади, как было отмечено, сдаются «якорям», и именно последние становятся первыми и основополагающими в будущем заведении, определяющими характер остальных точек. «Почетным съемщикам» желательно предоставить помещения на первом этаже, где наблюдается самый плотный поток посетителей. Кстати, сомнительной в свете этого представляется практика расположения супермаркетов на «нулевых» этажах.
Вторыми получают помещения фастфуды, кафе и ресторанчики. За ними идут представители наиболее популярных марок одежды и косметики, ну а остальным приходится занимать те площади, которые все еще остаются пустыми после «расселения» предыдущих категорий съемщиков.
Впрочем, даже если все торговые площади сданы, арендодатель не застрахован от пустеющих или завешанных баннерами «Скоро открытие» магазинов. Конечно, гости комплекса относятся с пониманием к тому, что той или иной марке необходимо наилучшим образом приготовиться к запуску нового бутика. И все же, чем больше торговых мест простаивает, тем чаще возникает мысль о невостребованности и непопулярности всего комплекса. Поэтому лучше дать арендатору какое-то время на подготовку до открытия.
Некоторые арендаторы предпочитают заигрывать с посетителями, сохраняя интригу, и не сообщают, какой именно магазин появится на арендованной площади. Такая политика приносит свои плоды: движимые любопытством люди обязательно придут посмотреть на «новинку». Особенно, если сам торговый центр им уже полюбился и стал постоянным местом совершения покупок и проведения досуга.
