Покупая недвижимость на вторичном рынке особенно стоит обратить внимание на защиту права собственности.
Несмотря на весомые гарантии защиты права собственности при титульном страховании, отечественные страховые компании не спешат заключать такие договоры в силу их рискованности
Покупая недвижимость на вторичном рынке особенно стоит обратить внимание на защиту права собственности. Ведь финансовый риск покупателя налицо, учитывая не всегда прозрачное прошлое приобретаемой квартиры и возможные правовые неприятности в связи с этим. В свою очередь, отечественные страховые компании предлагают один достаточно эффективный способ защиты права собственности - титульное страхование. Несмотря на то что этот продукт еще довольно нов в Украине и по ряду критериев не отвечает классическому международному титульному страхованию, его применение поможет уберечься от возможных неприятностей с обжалованием права собственности. В Западных странах договор страхования титула собственности (от англ. title of ownership insurance) применяется почти во всех сделках на рынке недвижимости. Это и неудивительно, поскольку титульное страхование предусматривает выплату страхового возмещения в случае утраты страхователем права собственности на недвижимое имущество. Более того, этот вид страхования предполагает и возможность защиты права собственности в суде. Зачем защищать При титульном страховании страховщики обещают взять на себя защиту права собственности клиента в суде в случае его оспаривания Реалии отечественного рынка недвижимости свидетельствуют о том, что покупатель может быть подвержен целому ряду рисков. Например, договор купли-продажи жилья или земельного участка может быть обжалован в суде вследствие неправильного его оформления, подделки документов при его заключении, выявления факта нарушения прав несовершеннолетнего при заключении сделки или же когда продавец и вовсе окажется не владельцем купленного имущества. При этом титульное страхование позволяет защитить права собственника от подобных непреднамеренных нарушений законодательства как при заключении сделок купли-продажи, так и во время оформления документов или в случае приобретения жилья, земельного участка, которые находятся в залоге, под арестом или же запретом. Такого рода неприятностям можно противостоять, предварительно заключив договор титульного страхования. В то же время процесс заключения такого договора достаточно сложный. Ведь страховые компании, учитывая вероятные риски, предельно избирательно подходят к выбору клиентов и условиям договора. Как правило, компании выдвигают следующие критерии. Так, договор титульного страхования может быть заключен только с дееспособным физическим лицом, которое оформляет кредит на приобретение недвижимого имущества под залог последнего. Хотя заключить такой договор могут и физические лица, приобретающие жилье или земельный участок за свои средства. Однако доля таких договоров на отечественном рынке, по словам экспертов, невысока, учитывая целый ряд практических проблем в данной сфере (например, с проверкой покупаемого объекта недвижимости и т. п.). Более того, многие компании сразу четко оговоривают, что титульное страхование у них не распространяется на договоры купли-продажи земельных участков, что и закономерно, учитывая очень сложную процедуру проверки предыдущей истории земли. Поэтому можно найти от силы 2-3 отечественные страховые компании, готовые принять на себя риск защиты от утери права собственности на земельный участок. Заключить договор титульного страхования может оказаться делом не из легких Следует отметить, что страховой тариф компании устанавливают в зависимости от степени риска, обусловленного в результате юридической экспертизы, от количества договоров, заключенных по данному объекту страхования, срока действия договора, порядка оплаты страховой премии. Следовательно, можно ожидать, что цена страхового полиса будет в пределах 0,3-7% от страховой суммы. Последняя же определяется в размере долговых обязательств страхователя: суммы кредита и процентов по нему или же стоимости имущества, определенной в договоре купли-продажи. Примечательно также, что украинские страховые компании охотнее идут на заключение договора титульного страхования с клиентами, которые берут кредит на покупку жилья. Банки настаивают Как правило, оформлять титульное страхование приходится именно по настоянию банка, предоставляющего кредит. При этом стоит напомнить, что банкиры могут также требовать от заемщика страхования его жизни и здоровья и/или приобретаемого имущества. В последнем случае Закон "Об ипотеке" предусматривает обязательность страхования «предмета ипотеки на его полную стоимость от рисков случайного уничтожения, случайного повреждения или порчи». Такая обязанность в большинстве случаев возлагается на заемщика. Вместе с тем нужно помнить, что титульное страхование (страхование финансовых рисков) Законом «О страховании» отнесено к добровольному. Как уже было отмечено выше, договоры титульного страхования не являются приоритетными у страховых компаний. Это связано с рядом обстоятельств. Как сообщил страховой эксперт Тарас Чемерис, данный продукт достаточно рисковый для страховых компаний. «Естественно, не все компании, понимая такие риски, станут работать с титульным страхованием. Ведь для того, чтобы не просто работать, но и не «попасть в минус», компания вынуждена позаботиться о высококвалифицированных специалистах - андеррайтерах и юристах, - которые тщательно проанализируют все документы», - пояснил он. Следовательно, отсутствие необходимого количества подобных специалистов на рынке страхования тормозит развитие данного сегмента, в частности. Подписав же договор титульного страхования, компания также обязуется не только возместить убытки вследствие потери права собственности на объекты недвижимого имущества, но и представлять интересы клиента в суде, если будет рассматриваться иск о признании заключенного договора недействительным.
Еще одним фактором можно считать и неосведомленность многих потребителей о данном виде страхования. Тем более что риэлтеры не всегда предлагают покупателю обратиться в страховую компанию касательно защиты права собственности. Это усугубляется и финансовыми нюансами титульного страхования, которые в той или иной мере приводят к повышению цены недвижимости при заключении договора страхования.
ГЛАВНОЕ
Титульное страхование, как один из новых продуктов на рынке страхования, дает дополнительные гарантии защиты права собственности на приобретенное жилье или земельный участок. Эксперты страховых компаний утверждают, что титульное страхование достаточно рискованный продукт для самих страховых компаний, но в то же время он сулит весомую защиту права собственности клиентам. Ведь титульное страхование предусматривает выплату страхового возмещения в случае утраты страхователем права собственности на недвижимое имущество, а также защиту при оспаривании этого права третьим лицом в суде.
