Уже много лет Болгария является региональным летним курортом для жителей всей Восточной Европы. Но Болгария сегодня – не только доступное по цене и географическому положению место отдыха, это также страна с колоссальным инвестиционным потенциалом, предлагающая широкий выбор возможностей для проживания и ведения бизнеса иностранцами.
Давний знакомый
Болгария Украине вроде как и не сосед, но осталось не так много курортников, не побывавших в этой стране и не знающих о ее привлекательности. Большинству туристов она известна как летний морской курорт, манящий теплым солнцем и качественным сервисом при умеренных расценках. Гораздо меньше путешественников бывало на зимних горнолыжных трассах Болгарии, общая длина которых составляет около 600 км (протяженность песчаных пляжей – 120 км при береговой линии в 390 км ). Кроме этих видов туризма Болгария все больше популяризирует связанные с морем и горами развлечения: дайвинг, виндсерфинг, яхтинг, экологический туризм, альпинизм, верховую езду, а также SPA -услуги, знакомит с богатой историей и кухней страны.
При наличии подобных слагаемых любая страна становится весьма популярным центром международного туризма, что влечет за собой активный прилив инвестиционных потоков. Не стала исключением и Болгария. Последние несколько лет инвестиционная активность иностранцев, в частности, в отношении недвижимости, увеличилась в несколько раз. Несмотря на пока не очень широкую известность у нас Болгарии как страны для выгодных инвестиций в недвижимость, местные риэлторы также давно отмечают высокую активность тамошнего рынка недвижимости.
«Сегодня украинцы не знают, что есть такое прекрасное место, как Болгария, куда можно инвестировать свои деньги. По сравнению с другими направлениями здесь намного дешевле и жилье, и жизнь. Любой человек может купить дом и сдавать его в аренду или ждать подходящего момента, когда он подорожает. Ведь есть объекты, которые дорожают на 50-70% в год», – хвалит страну Румен Спасов, директор АН Bulgarian Real Estate.
Среди прочих привлекательных черт Болгарии риэлторы выделяют близкий нам континентальный климат с четырьмя сезонами, 300 солнечными днями в году, сухим горячим летом и настоящей снежной зимой. Страна также богата традициями и памятниками старины, которые разнообразят жизнь на любом из курортов.
Безусловно, позитивно сказалось на стране ее вхождение в НАТО в 2004 году, а вступление в Евросоюз в следующем специалисты расценивают как мощный катализатор роста цен. Если в 2004 году цены на недвижимость выросли в среднем на 25%, то в 2005 году рост составил более 30%, что на 10-20% больше, чем во многих странах Европы. При этом качественное жилье в Болгарии пока еще можно приобрести по вполне доступным ценам.
География местности
Месторасположение инвестиционно выгодных районов Болгарии примерно совпадает с туристической картой страны. Это вполне объяснимо, поскольку и в случае приобретения жилья для проживания, и при желании осуществить капиталовложения выбор падает, чаще всего, на самые популярные регионы.
Ведущий специалист по зарубежной недвижимости компании «Сан Риэлти Групп» (ТМ «Домик у моря») Светлана Новак комментирует выбор региона украинцами так: «Сколько людей, столько и мнений по поводу выбора места. Для инвестиций очень популярны такие районы как Золотой Берег, Варна, Несебр, Бургас, Созополь. Географическое положение этих регионов совпадает со знаменитыми курортами, которые люди помнят еще со времен СССР, когда Болгария считалась «доступной заграницей».
Подтверждает ее слова о совпадении туристических и инвестиционных интересов Татьяна Лященко, директор компании Oxford Group. Она также отмечает рост популярности небольших курортных городов, таких как Стари Влас, Китен, Синеморец, Шабла. «Однако стоимость недвижимости в новых жилых комплексах туристического назначения в этих районах страны, естественно, значительно ниже. Любители горнолыжного отдыха предпочитают приобретать недвижимость на горных курортах Боровец, Пампорово и Банско», – поясняет она.
Румен Спасов называет Банско горнолыжным хитом прошлого сезона, благодаря чему строительство новых жилых комплексов сегодня там активно как никогда, поэтому и земля, и готовые дома подорожали весьма существенно. Строительная волна, по его словам, захлестнула и прочие регионы Болгарии, в результате страна постоянно изменяется.
Пока что лидерами по темпам и количеству приобретения жилья в Болгарии являются англичане. Они первыми открыли для себя эту страну, первыми обратили внимание на ее черноморское побережье и первыми же «пошли в горы». Следом идут их соседи ирландцы, а наши соседи, россияне, отстают на один-два шага. Если сегодня граждане Великобритании перешли на инвестиции в горнолыжные курорты, то россияне пока что больше осваивают морской берег. Украинцы же, по словам Румена Спасова, менее активны. Зато инициативу стали проявлять жители скандинавских стран – они ищут для себя доступный и теплый курорт, который, к тому же, может принести им прибыль.
Татьяна Лященко считает, что жилье в Болгарии многими россиянами воспринимается скорее как дача из-за простоты оформления визы, отсутствия серьезного языкового барьера (в Болгарии алфавит основан на кириллице) и схожести климата с черноморским побережьем Крыма или Сочи. «Россияне довольно устойчиво закрепились на болгарском рынке недвижимости и массово приобретают квартиры, виллы, дома как на морских, так и на горных курортах страны. Украинские инвесторы в недвижимость еще не в достаточной мере открыли для себя привлекательность болгарского рынка, а те, кто вкладывают средства, выбирают места, знакомые по проведению отдыха», – делится она опытом.
Отмечают специалисты также интерес к недвижимости в столице Болгарии – Софии – и в крупных финансово-промышленных городах страны, таких как Пловдив, Варна, Бургас. В этом случае инвестирование в недвижимость преимущественно связано с ведением бизнеса.
Предпочтения украинцев
Рынок недвижимости Болгарии разнообразен не только в географическом отношении, но и по части качества и цен, диапазон которых весьма широк: от EUR 5 тыс. до 10 тыс. за нуждающийся в ремонте деревенский домик до нескольких сотен тысяч за виллу на берегу моря. Все зависит от конкретного объекта, как утверждают практики.
Украинцы пока что не очень оригинальны в своих предпочтениях и зачастую не требуют чего-то запредельного. Чаще всего они предпочитают покупать апартаменты в новых жилых комплексах, которые обходятся им, по словам Румена Спасова, в EUR 80 тыс. – 120 тыс. При этом клиенты требуют высокое качество, удаленность от моря не более 300 м и наличие необходимой развлекательной и обслуживающей инфраструктуры, что вполне могут получить за указанные суммы. Приобретают такие квартиры преимущественно для личного отдыха, но его вполне можно совместить с удачной инвестицией. Риэлтор вспоминает случай, когда клиент в прошлом году купил апартаменты, целое лето отдыхал там сам и дал возможность отдохнуть всем своим родственникам, а сейчас, когда цена на его квартиру значительно возросла, собирается ее продать и получить 30-40% прибыли. Частные дома пользуются меньшей популярностью, поскольку требуют более тщательного и регулярного ухода, который сложно осуществлять, не живя там постоянно.
«Представители среднего класса, а именно они чаще всего рассматривают Болгарию как объект инвестиций, готовы инвестировать в недвижимость EUR 60 тыс. – 150 тыс. Этого бюджета вполне достаточно, чтобы приобрести небольшую виллу у моря или комфортабельные 1-3-комнатные апартаменты в современном жилом комплексе. Такие комплексы имеют закрытую охраняемую территорию, все удобства (бассейн, ресторан, магазины, спортивный зал, медицинский кабинет, 4-5 лифтов и др.), строятся в привлекательных курортных зонах и пользуются устойчивым спросом среди туристов, поскольку проживание в них, как правило, дешевле, чем в гостинице, при равном уровне сервиса. Обслуживанием жизнедеятельности комплекса и сдачей, при необходимости, апартаментов в аренду, занимается управляющая компания. Сдавать свои апартаменты в аренду в Болгарии очень выгодно – небольшая однокомнатная квартира на Солнечном берегу сдается минимум за EUR 50 в сутки, верхняя же планка зависит лишь от уровня жилья. Услуги управляющей компании составляют 10–15% от размера взимаемой арендной платы. Эта схема удовлетворяет запросы, в первую очередь, иностранных инвесторов, которые снимают с себя все заботы по аренде», – уверяет Татьяна Лященко. Более привлекательными она считает объекты новой постройки, поскольку стандарты строительства жилья в недавнем прошлом в Болгарии были скромнее, поэтому старые объекты менее популярны, хоть и дешевле.
Светлана Новак резонно замечает, что места для строительства большого количества недвижимости на побережье Болгарии не так уж много, поэтому спрос на апартаменты, дома, виллы и мини-отели большой. Однокомнатные квартиры-студио на побережье, по ее сведениям, можно купить от EUR 60 тыс., дом – от EUR 70 тыс., а виллу – от EUR 90 тыс.
Плата за проживание
Приобретая дом, покупатель берет на себя обязательства по оплате необходимых налогов и платежей. Впрочем, они довольно невелики, а удовольствие от проживания в доме на берегу моря и конечная прибыль от инвестиций с лихвой окупят моральные и материальные затраты.
При покупке недвижимости в Болгарии уплачивается налог в размере 3% от «продажной» стоимости жилья. Услуги местных риэлторов, юристов и нотариусов составляют до 5% от стоимости сделки. Специалисты советуют не платить адвокату за почасовую работу, а договариваться об общей цене в EUR 200–300 за весь комплекс услуг, которые он должен будет выполнить примерно за одну неделю.
В двухмесячный срок со дня приобретения (покупки или завершения строительства) владельцы обязаны задекларировать свое имущество перед налоговой службой. В декларации дается подробное описание объекта недвижимости: год строительства, строительные материалы, конструкционные особенности, площадь, этажность, цена приобретения и т. п. Ставка налога одинаковая для физических и юридических лиц и составляет 0,15% стоимости квартиры в год. Например, на имущество с налоговой оценкой 40 тыс. лев (около EUR 2,5 тыс.) налог составляет: 40000:100x0,15=60 лев (около EUR 31).
В случае наличия у частного лица нескольких объектов недвижимости налог на основное жилье снижается на 50%. Основным признается жилье, где владелец и члены его семьи проживают большую часть года. Налог вносится четырьмя равными частями до 31 марта, 30 июня, 30 сентября и 30 ноября. Фирмы и физические лица, оплачивающие налог однократно до 31 марта, получают скидку 5% от суммы налога.
Размер местных налогов на недвижимость зависит от ее месторасположения. Так, годовой налог на трехкомнатную квартиру в центре Софии составит около EUR 150, в среднем же по стране – около EUR 80.
Ежегодно до конца января каждому владельцу недвижимости налоговая служба отправляет уведомление о сумме налога на недвижимое имущество и о ставке сбора за бытовые отходы. Содержащиеся в нем расчеты позволяют налогоплательщику проверить достоверность данных и правильность суммы.
Страховка частного дома (включая мебель и все оборудование) составит EUR 100-200 в год. Газификация в Болгарии еще не достаточно развита, и чаще всего для приготовления пищи используется электричество, стоимость которого составляет около EUR 30 в месяц. Для обогрева в крупных городах используется паровое отопление (месячная стоимость отопления квартиры с 2-мя спальнями составляет приблизительно EUR 120). Тарифы на прочие коммунальные услуги на данный момент следующие: дневная электроэнергия – 0,2 лев/кВт, ночная – 0,11 лев/кВт, водоснабжение – 1,2 лев/куб. м.
Оплата труда садовника или смотрителя составит около EUR 200 в месяц, а система сигнализации обойдется владельцу приблизительно в EUR 13-15.
Сложности покупки
О процедуре сделки купли-продажи недвижимости в Болгарии рассказывает Светлана Новак. Нотариальный акт о передаче собственности и удостоверение права собственности на недвижимое имущество оформляются у нотариуса, в районе действия которого расположен объект покупки. После подписания документа продавцом и покупателем и заверки их подписей нотариус представляет нотариальный акт в районный суд. Судья-регистратор вносит изменения обстоятельств по объекту в государственный реестр недвижимого имущества. Отметка о регистрации делается и в самом нотариальном акте. Перед совершением сделки нотариусу предоставляется удостоверение (выписка) из того же реестра, в котором отражается наличие или отсутствие ипотеки объекта, права на пользование третьими лицами, запрет на продажу, открытые судебные дела и т. п. Это удостоверение также подтверждает принадлежность объекта конкретному лицу – продавцу. Важным документом является и государственная оценка стоимости объекта, выдаваемая территориальной налоговой службой. Продажная цена объекта, что указывается в нотариальном акте, не может быть ниже этой стоимости. Исходя из продажной цены определяются размер госпошлины за сделку и нотариальные таксы. В общей сложности они составляют около 4% от стоимости сделки. Для оформления недвижимости покупатель-иностранное физическое лицо должен предоставить загранпаспорт, а при покупке недвижимости юридическим лицом нужны учредительные документы на фирму.
Чтобы сделка состоялась, предварительно нужно выбрать объект покупки. Для этого Румен Спасов советует обращаться в специализированные агентства, которые вначале изучат запросы клиента, затем самостоятельно подберут ему варианты, из которых уже совместно с клиентом будут отобраны несколько самых подходящих, после чего покупатель отправляется в Болгарию, где на месте сможет посмотреть свой будущий дом или квартиру. Причем, как уверяет специалист, серьезные агентства непременно будут иметь в запасе несколько дополнительных вариантов, которые в случае необходимости клиенту продемонстрируют болгарские представители. Вся процедура осмотра недвижимости на местности забирает 1-3 дня в зависимости от количества объектов. Кстати, квартиры получается осматривать быстрее, чем участки и частные дома.
Для покупки жилья можно также взять кредит в местном банке, внеся около 30% аванса и выплачивая от 6,5% в евро до 8-12% в левах. Но здесь Румен Спасов видит небольшую проблему, связанную с риском невозврата кредита. Поэтому, по его словам, некоторые крупные риэлторские компании разрешают ситуацию путем выдачи клиенту кредита от своего лица. Дальше всех пошли английские банки, которые открыли в Болгарии свои отделения, предоставив возможность британцам погашать задолженность в удобной для них стране. Тем самым банки получили возможность контролировать ситуацию с погашением кредита и обезопасили себя от лишних неприятностей.
Некоторую сложность для желающих приобрести частный дом может составлять запрет на покупку земли иностранцами. Но эта проблема не так уж велика. Ее можно спокойно решить, зарегистрировав в Болгарии юридическое лицо, для чего нужно внести плату за регистрацию и предоставить необходимые документы в любой районный суд. Независимо от места регистрации фирма вправе осуществлять свою деятельность на всей территории страны. Можно быть единоличным владельцем фирмы, контролируя весь ее капитал и осуществляя представительство во всех делах, а можно иметь компаньонов, тогда компания будет иметь статус общества с ограниченной ответственностью. Фирма считается зарегистрированной с момента внесения ее в реестр Суда. Также нужно будет зарегистрироваться в Национальном статистическом институте (Булстат), Национальном институте социального страхования и Налоговой службе, после чего владелец компании получает все документы, подтверждающие ее полную регистрацию. Перед сделкой по покупке земли необходимо будет подписать протокол о намерении купить определенную недвижимость.
Частное лицо может брать землю в долгосрочную аренду на срок от 4-х лет до бесконечности. А после вступления страны в Евросоюз вопрос продажи земли, вероятнее всего, будет решен в ближайшее время.
Вступление в ЕС отразится не только на земельном вопросе. Все эксперты, работающие на рынке недвижимости Болгарии, единодушно утверждают, что нынешний рост цен на недвижимость превратится в настоящий бум, который принесет вовремя подсуетившемуся инвестору значительную прибыль.
