Сколько нужно зарабатывать, чтобы взять в Украине в кредит частный дом в пригороде за $300 тыс.
Чтобы сегодня взять в кредит частный домик в пригороде за $300 тыс., нужно иметь аванс тысяч в $100 и зарабатывать не менее $4 тыс. в месяц, из которых около $2 тыс. ежемесячно в течение 15 лет выплачивать банку.
Есть и другие варианты — прежде всего в зависимости от стоимости самого дома, но в любом случае кредиты на частные дома и коттеджи получить сложнее, и они оказываются «короче», чем на жилье в многоквартирных зданиях.
На готовенькое
В начале небыстрого процесса приобретения частной недвижимости в кредит ситуация выглядит обнадеживающе. Предварительное согласие выдать ссуду на дом или особняк охотно дают около двух десятков работающих в Украине банков. Хотя на частный сектор, по разным оценкам банкиров, приходится лишь 10-20% ипотечных ссуд, этот вид кредитования уже не является изюминкой отдельных финучреждений. На первый взгляд, есть возможность выбрать процентные условия (в среднем от 12,5 до 16% годовых в долларах) и одолжить недостающую сумму (в основном не больше $100-200 тыс.). Дальше в каждом банке всплывают «свои» нюансы. «Кредит возможен, только если дом готов, сдан в эксплуатацию, подведены все коммуникации», — сразу предупредили в нескольких, даже крупных, финучреждениях. В принципе, подобрать готовый вариант сейчас можно на любой вкус — от домика б/у за $25-50 тыс. (на окраине столицы или областного мегаполиса) до особняка за $700-800 тыс. в элитном коттеджном поселке за чертой города. Но готовность дома — далеко не единственное условие банков.
За кажущейся доступностью займов на частные дома стоят препятствия похлеще, чем при кредитовании покупки квартиры. Спросите: не все ли равно банку, на чей счет перечислять сумму займа — продавца квартиры или частного дома? Откровенно: было бы безразлично, если бы не «маленький» довесок в комплекте к дому — земля. Без нее приобрести частную недвижимость в кредит невозможно. «Главное, чтобы земля под домом была приватизирована», — ключевое условие, которое сообщают все банковские сотрудники, консультирующие по вопросам покупки частной недвижимости в кредит. Его лучше не игнорировать, иначе в предоставлении ссуды рано или поздно откажут. По закону, при покупке дома в кредит в ипотеку передается и участок, на котором он расположен, если этот участок принадлежит по праву собственности владельцу дома. Ситуация, когда земля не переходит в собственность покупателя-заемщика (к примеру, находится в пользовании, принадлежит продавцу по праву пожизненного дарения и т. д.), потенциально банк не устраивает — если вдруг впоследствии должник перестанет погашать кредит, у банка не останется предмета залога. Так что документы продавца на участок (первым делом — наличие госакта на землю) и дом будут усердно проверяться (не совсем из желания обезопасить заемщика, как уже выяснилось). Хотя риелторы и заверяют, что не берутся продавать дома без права собственности на землю, юридических нюансов в земельных отношениях — тьма-тьмущая. Легче, если жилье приобретается через агентства недвижимости, с которыми банк заключил соглашение о сотрудничестве. Хотя при покупке готового дома это не является обязательным требованием, в отличие от приобретения в кредит еще не построенного жилья.
Ипотечный фантом
«На первичном рынке, будь то коттедж или дом, обязательным условием является наличие договора о сотрудничестве между строительной компанией и банком. Иначе — никак. Первичный рынок рискованнее, поэтому мы должны быть уверены в компании», — объяснил один из кредитных консультантов Укрсоцбанка. Выбирать придется из того, что предложит финучреждение. Если отбросить традиционные квартиры, то, как правило, остаются только строящиеся централизованным образом коттеджи. Но финансисты признаются, что все еще опасаются активно развивать программы по кредитованию коттеджного новостроя — слишком много неурегулированных вопросов вокруг этого вида застройки (в земельном законодательстве нет понятия «коттедж», полная неразбериха с присваиванием почтовых адресов, ко всему прочему — застройщикам не всегда удается поделить цельные земельные участки на более мелкие, чтобы иметь право впоследствии их продавать, и т. п.). Кстати, когда речь заходит о кредитовании строящегося жилья, моментально сужается и круг потенциальных кредиторов (примерно до полудесятка банков), поскольку, в общем, не так много финучреждений работает с «первичкой».
Обойти ограничения в выборе объектов инвестирования можно, решившись построить дом собственными силами, — тем более, теперь банки выдают кредиты и на частное строительство. Но для этого нужно предоставить, ни много ни мало, всю сметно-проектную документацию на дом. Дело в том, что те немногочисленные финучреждения, которые одалживают деньги под такое целевое назначение, выделяют их поэтапно, на основании стадийности строительных работ, так что для возведения собственного жилья неизбежно придется задействовать официальные компании. «Получить кредит на строительство дома возможно при условии дополнительного залога существующего имущества — им может быть недвижимость или автомобиль, право собственности, которые оформлены на заемщика либо на поручителя», — рассказывает Дмитрий Буц, директор Департамента межбанковских отношений АКБ «Правэкс-Банк». Чаще всего залогом выступает земля, на которой будет возводиться дом (да, ее желательно иметь, причем такую, чтобы целевое назначение предусматривало возможность жилищного строительства: землю под выращивание сельхозпродукции банки в залог не возьмут — ее нельзя продавать). Можно попытаться приобрести в кредит и землю — это направление в кредитовании уже выходит из разряда новинок. По такой ссуде дают не больше 80% оценочной стоимости участка — при себе тогда нужно иметь порядочный аванс и средства на дальнейшее строительство. Банкиры не исключают возможности взять кредит и на землю, и на возведение на ней дома, но такие случаи единичны и их описание больше подходит для фантастической литературы. «Кредит на покупку земли с дальнейшим строительством — наиболее проблемный.
В этом случае речь идет, по сути, о двух объектах недвижимости — земле и доме. Проблемы этого вида кредитования — оформление права собственности на землю и финансирование строительных работ», — комментирует Вера Панченко, главный экономист кредитного департамента банка «БИГ Энергия».
Не для взрослых
Хотя у большинства лидеров рынка ипотечного кредитования уже нет разницы в ставках по кредитам на квартиры и частные дома, в более мелких банках ссуды на частный сектор могут оказаться на 1-1,5% дороже, чем на обычные квартиры. Впрочем, финансисты смотрят в будущее весьма оптимистично. «Востребованность займов на загородную недвижимость обусловлена выгодными конкурентными условиями банков, и не исключено, что при последующей активизации эти займы будут удешевляться», — считает Артем Кучин, заместитель начальника Управления розничного бизнеса ОАО «Родовид Банк». Пока же налицо еще одна тенденция: в большинстве банков ставка однозначно вырастает с увеличением срока кредитования. Если на 5-10 лет ссуду в долларах США еще можно взять под 12-12,75% в год, то на 10-20 лет кредит будет стоить уже 13-15% годовых. Там, где срок кредитования не влияет на процентную ставку по кредиту, на нее в прямой пропорции влияет размер ссуды.
К слову, о размерах. Банки, как правило, одалживают не больше 70-80% стоимости залога (покупаемой недвижимости). Теоретически, если дом продается за $100 тыс., от себя нужно заплатить хотя бы $20-30 тыс. Но на деле банки считают размер кредита не от продажной цены, а от оценочной стоимости. Оценивают собственные «независимые оценщики» (в крупных банках) либо оценщики агентства недвижимости (там, где нет своих). Если настойчиво интересоваться, банкиры не будут скрывать, что оценочная стоимость на 20% ниже продажной. Дом, который продается за $100 тыс. оценят в $80 тыс., а кредит составит не больше $55-65 тыс., т. е. для первоначального взноса понадобится порядка $35-45 тыс. (плюс нотариальные, страховые, риелторские и прочие затраты потянут еще тысяч на $8-10). Если своих денег не хватает, остальные можно получить в банке под еще один залог (собственная квартира, машина, земля), который оценивается по такой же схеме. Кстати, для согласных заложить, кроме приобретаемого дома, еще какую-нибудь недвижимость или хороший автомобиль, банки готовы выдать кредит и без первоначального взноса.
Сроки кредитования частного сектора пока отстают от продолжительности ссуд на квартиры. Нередко те, кто может похвастаться достаточно длительным сроком кредитования (до 21-25 лет), объявляют, что это относится только к постройкам в черте столицы, иногда — в избранных населенных пунктах Киевской области. В большинстве случаев домик под Киевом, а тем более в других регионах Украины, кредитуется не больше чем на 15 лет. В банке, где согласны предоставить ссуду на 25 лет, независимо от места расположения дома, методично объяснили: это возможно, если вам не больше 35-ти (чтобы к моменту выплаты последнего платежа возраст заемщика не превышал 60 лет); если вам, скажем, 40, то кредит здесь дадут максимум на 20 лет.
