Условия ипотечного страхования становятся все более лояльными. Страховщики снижают тарифы, а многие банки уже не требуют страховать титул квартиры, приобретаемой в кредит. Однако в абсолютном выражении расходы заемщиков на страховку, наоборот, увеличились. Причина тому - рост стоимости жилья.
Тарифы по комплексному ипотечному страхованию за последний год снизились на 10-20%. Между тем цена квадратного метра жилья в Петербурге выросла почти вдвое. Таким образом, если раньше заемщик страховал однокомнатную квартиру стоимостью $40 тыс., допустим, за 1% от страховой суммы в год ($400), то теперь "защита" подорожавшей до $80 тыс. квартиры даже по сниженному тарифу 0,8% обойдется ему в $640.
Банковские дополнения
Закон об ипотеке предусматривает обязательное страхование только объекта залога (конструктивных элементов квартиры или дома) от риска его повреждения. Но поскольку на заре ипотечного кредитования риски банков были достаточно высоки, кредиторы стремились обезопасить себя по максимуму. Так возникло понятие "комплексного ипотечного страхования", включающего страхование не только объекта залога, но еще и жизни, трудоспособности заемщика (иногда и созаемщика), а также права собственности на недвижимость - титула.
В дополнение к этому некоторые банки требовали страховать временную утрату трудоспособности - длительный больничный лист. А когда ипотека пришла на первичный рынок жилья, многим заемщикам, желающим купить на кредитные средства квартиру в строящемся доме, пришлось в обязательном порядке страховать собственные финансовые риски.
Игра на понижение
Сегодня большинство кредиторов старается не выходить за рамки "классической" троичной схемы. Они предписывают своим клиентам страховать саму квартиру, жизнь и трудоспособность, а также титул. В среднем договор "три в одном" обходится в 0,8-1% от страховой суммы (точнее, величине задолженности по договору ипотечного кредитования) в год. Но это при условии, что заемщик находится в расцвете сил, а приобретаемый объект имеет более или менее понятную историю. В противном случае цена полиса может увеличиться в разы.
Некоторые кредитные организации сокращают свои требования. Так, при получении кредита в одном из банков - партнеров "Санкт-Петербургского ипотечного агентства" (региональный оператор Агентства по ипотечному жилищному кредитованию) сегодня не требуется страховать титул. За счет этого страховой тариф снижается на 0,2-0,4%.
Вынести титульное страхование за рамки ипотечного предпочитают и некоторые банки, реализующие собственные программы. При этом чтобы снизить риск, они самостоятельно проверяют "чистоту" покупаемой в кредит квартиры. Так поступают, в частности, Абсолют Банк, КБ "Юниаструм банк" и др.
Не приходится страховать титул тем заемщикам, которые приобретают квартиру на первичном рынке. Зато их могут "настоятельно попросить" застраховать финансовые риски участника долевого строительства. Обойдется это примерно в 1-3% от стоимости квартиры. К счастью, подобное бремя ложиться на плечи заемщика не на весь срок погашения кредита, а лишь до тех пор, пока не будет оформлено право собственности на недвижимость. Впрочем, если застройщик и банк являются партнерами (а таких "тандемов" на рынке сейчас немало), принуждать клиента страховать инвестиции, скорее всего, не станут. Однако если вдруг строительная компания разорится или не в полном объеме выполнит свои обязательства, погашать кредит заемщику все равно придется. В связи с этим специалисты рекомендуют страховать риск потери инвестиций, даже когда банк этого не требует.
Особняком на рынке ипотеки стоит Сбербанк России. Он предписывает заемщику страховать только сам объект залога (в полном соответствии с законом об ипотеке). В результате полис обходится всего в 0,15-0,35% от страховой суммы в год. Правда, подобный либерализм с лихвой компенсируется достаточно жестким андеррайтингом заемщика.
Планка для заемщика
Раньше претендент на ипотечный кредит, как правило, не мог сам выбирать страховую компанию. Каждый кредитор предписывал обращаться к одному страховщику (максимум к двум), аккредитованному данным банком. Не имея перед глазами "ценового диапазона", заемщик вынужден был соглашаться на любые предложенные ему условия.
Сегодня ситуация изменилась. Скажем, банк "КИТ-Финанс" предлагает своим клиентам воспользоваться услугами одного из 14 страховщиков. В их числе компании "Ингосстрах - Санкт-Петербург", "Прогресс-Гарант", "Военно-страховая компания" (ВСК), "ГСК "Югория", "АльфаСтрахование", "Русский мир", "КапиталЪ Страхование", "СОГАЗ", "СК "ПАРИ", "Ренессанс Страхование", "НАСТА", "Страховая группа "УралСиб", "РОСНО" и "Стандарт-Резерв". Цены у данных компаний сильно разнятся. Так, например, минимальная тарифная планка по страхованию жизни и трудоспособности (в рамках комплексного ипотечного страхования) у компании "КапиталЪ Страхование" составляет 0,22% от страховой суммы. А компания "АльфаСтрахование" установила минимальное значение в размере 0,45%. Здесь есть над чем поломать голову.
В целом же комплексный тариф у названных компаний варьируется в пределах 0,46-5,5%. Максимальных показателей цена полиса достигает при условии, что заемщику исполнилось более 50 лет, здоровье его оставляет желать лучшего, а история квартиры запутана. Установление столь высокой тарифной планки - это фактически отказ в выдаче кредита. Поэтому чаще всего "ипотечные полисы" реализуются по среднерыночным ценам.
По городскому стандарту
Чуть меньшей степенью свободы наделены заемщики банков, работающих по стандартам "Санкт-Петербургского ипотечного агентства". В настоящий момент в данный перечень входит 24 банка: Балтийский Банк, Балтинвестбанк, Банк "Санкт-Петербург", Банк "Советский", Банк Александровский, Банк Викинг, Банк Возрождение Санкт-Петербургский филиал, Санкт-Петербургский Банк Реконструкции и Развития, Энергомашбанк и т. д.
Клиенты этих организаций могут обратиться в страховые компании "Спасские ворота", "Росгосстрах-Северо-Запад", ВСК, "ГСК "Югория", "СОГАЗ", "АльфаСтрахование", "Страховая группа "УралСиб", "Русский мир", "Московская страховая компания" и "РОСНО". Ипотечное страхование по "городскому стандарту" (без титула) стоит 0,2-3,5% от страховой суммы, в зависимости от возраста и пола заемщика. К примеру, в петербургском филиале "Страховой группы "УралСиб" женщина в возрасте до 35 лет может приобрести полис комплексного ипотечного страхования примерно за 0,21%. Максимальная планка установлена для мужчин, которым за шестьдесят. Но это, опять же, крайности. Практика показывает, что для заемщика средних лет, не имеющего серьезных заболеваний, стоимость страховки не превышает 0,7%.
Страховка объекта загородной недвижимости, купленного на кредитные средства одного из банков - партнеров "Ленинградского областного жилищного агентства ипотечного кредитования", обходится во столько же. Однако некоторые страховщики делают небольшую наценку за выезд их представителя в Ленобласть.
В тесном кругу
Некоторые банки по-прежнему предпочитают иметь не более трех-четырех страховых парнеров. Так, ВТБ 24 сотрудничает с компаниями "ВТБ-РОСНО" (создана в прошлом году на базе принадлежавшей Внешторгбанку СК "Страховой капитал"), "Ингосстрах", "Росгосстрах-Северо-Запад" и ВСК. Среди партнеров "Раффайзенбанка" - компании "Ингосстрах - Санкт-Петербург", "Группа "Ренессанс Страхование", "Прогресс-Гарант" и "АльфаСтрахование".
Отдельные банки предпочитают работать с родственными страховыми структурами. В частности, Промышленно-строительный банк доверяет страхование своих заемщиков лишь дочерней компании "Русский мир". Стоимость полиса (включая титул) у нее составляет 0,9-1%. Подобной тактики придерживается и "Финансовая корпорация "УралСиб". Кредитор работает только со своей собственной одноименной страховой компанией (страхование объекта залога - 0,16-0,4% от страховой суммы, жизни и трудоспособности - от 0,64%, титул не страхуется).
Тариф на завтра
Насчет возможности дальнейшего снижения тарифов по комплексному ипотечному страхованию единого мнения у страховщиков нет. Так, начальник отдела страхования имущества физических лиц петербургского филиала компании "СОГАЗ" Владимир Сергеенков считает, что тарифы страховых компаний на сегодняшний день оптимальны. "Чтобы грамотно откорректировать существующие цены, нужна статистика выплат, а ее пока недостаточно. Если снижать тарифы сейчас, это может породить дополнительные риски", - отмечает г-н Сергеенков. Аналогичной точки зрения придерживается руководитель отдела ипотечного страхования СПб филиала "Ренессанс Страхование" Оксана Костюченко. Она уверена, что оптимальным на сегодняшний день можно считать ипотечный страховой тариф 0,9-1% от страховой суммы в год.
Другие специалисты полагают, что страховщикам все-таки есть куда "отступать". По мнению директора СПб филиала Первой страховой компании Валентина Смышляева, снижения можно ожидать в части страхования жизни и трудоспособности заемщика.
В любом случае конкурировать за счет минимизации стоимости услуг на рынке страхования ипотеки становится все труднее. Поэтому страховщики начинают активно использовать бонусы и улучшать качество сервиса. Например, "Военно-страховая компания" и "Ингосстрах" предлагают заемщикам бесплатный медосмотр (он требуется при страховании жизни и трудоспособности). Некоторые компании вообще отказались от медицинского обследования, если страховая сумма не превышает $100 тыс. Ряд фирм предоставляет возможность оплаты своих услуг в рассрочку без повышения тарифа.
Хотя цены на квартиры в минувшем году заметно выросли, а с ними - и размер страховых сумм по ипотечному страхованию, спрос на такие полисы не идет на убыль. Прошлогодний ажиотаж на рынке недвижимости приучил людей к тому, что цена выбранной квартиры может неожиданно подняться на пару тысяч долларов. Поэтому увеличившиеся затраты на страхование были восприняты покупателями достаточно спокойно. В перспективе бурного роста цен на жилье не ожидается. Зато объемы выдачи ипотечных кредитов планомерно увеличиваются. Это позволяет предположить, что условия для развития комплексного ипотечного страхования в обозримом будущем окажутся весьма благоприятными.
Прямая речь
Валентин Смышляев,
директор СПб филиала Первой страховой компании:
- Тариф по комплексному ипотечному страхованию зависит от видов страхования, указанных в договоре, возраста и состояния здоровья заемщика, а также от характеристик объекта недвижимости, приобретаемого в кредит. При покупке квартиры на первичном рынке возможно дополнительное требование банка - заключение договора страхования финансовых рисков участника долевого строительства. По этому договору страховой случай наступает в результате невозвращения страхователю внесенных им денежных средств (например, по причине признания судом должника банкротом).
Некоторые банки при выдаче кредита на покупку строящегося жилья требуют застраховать только жизнь и трудоспособность заемщика, а после получения прав на квартиру - ее конструктивные элементы (объект залога). Но это возможно только при условии, что банк кредитует самого застройщика.
Юлия Кузнецова,
главный эксперт отдела ипотечного страхования компании "АльфаСтрахование":
- В сфере ипотечного страхования в последнее время заметно обострилась конкуренция. Но к снижению тарифов в целом по рынку это, скорее всего, не приведет. На сегодняшний день они и так минимальны. Установление же неоправданно низких цен - это плохой метод конкурентной борьбы, увеличивающий риски как для самой страховой компании, так и для ее клиентов. Неслучайно крупные участники рынка стремятся привлечь потребителей не дешевизной услуг, а высоким качеством сервиса. В частности, они ускоряют сроки оформления документов до одного-двух дней, делают оптимальными условия медицинского осмотра заемщика.
Жанна Шайхетдинова,
заместитель директора по продажам ОАО "Государственная страховая компания "Югория":
- За последний год в связи с повышением цен на квартиры суммы ипотечных кредитов заметно выросли. Так, если весной прошлого года средняя величина займа составляла 600-700 тыс. руб., то с середины лета она достигла отметки 1,5-2 млн. А осенью суммы кредитов превысили и эти значения. Соответственно, увеличились и расходы заемщиков на комплексное ипотечное страхование. В подобной ситуации страховщики стараются находить разумные способы снижения затрат на заключение договора страхования. Наша компания, например, стала применять дифференцированный подход к расчету страхового тарифа. Так, по страхованию жизни и здоровья, сначала заемщику, находящемуся в средней возрастной категории, назначается более низкий страховой тариф (пока остаток ссудной задолженности, служащий базой для расчета, еще велик), а потом, по мере увеличения возраста клиента, тарифная планка постепенно поднимается. Но страховые взносы не становятся выше, поскольку значительная часть кредита уже погашена.
