Помнятся те времена, когда купить квартиру на первичном рынке было практически невозможно
Чуть ли не ежедневное повышение цен на новое жилье подхлестывал интерес покупателей. Они, убежденные, что именно на них обязательно закончатся квадратные метры, спешили в кратчайшие сроки взять банковский кредит и подписать инвестиционный договор с компанией-застройщиком.
Тогда люди, не задумываясь о качестве, метраже и месторасположении квартиры, "гребли" все, что было выставлено на продажу. Ажиотажный спрос сыграл на руку, прежде всего, спекулянтам, сумевшим обогатиться как минимум вдвое.
События двухлетней давности канули в Лету. Сейчас уже никто никуда не спешит. Ажиотажного спроса не наблюдается. Да и откуда ему взяться, если цены достигли таких невиданных высот, что стали не по карману большинству представителей среднего класса. Тем не менее, на недостаток покупателей (в отличие от вторичного рынка) застройщики не жалуются. По словам маркетолога компании ООО "Т. М. М." Ангелины Деревлевой, на момент сдачи дома в эксплуатацию непроданными остаются лишь 10-12% квартир. Не жалуются на отсутствие спроса и другие игроки рынка. В частности, как заявил на днях президент строительной компании "Мiськжитлобуд" Денис Костржевский, в его организации квартиры раскупаются на этапе строительства. Понятно, что, выбирая между приобретением захудалой "гостинки" или "хрущевки" и однокомнатной квартирой в новом доме, предпочтение будет отдано последней. Разница в цене окажется не столь существенной.
По мнению А. Деревлевой, вложение денег в строительство жилья по-прежнему является не самой плохой альтернативой. Свое мнение она обосновывает тем, что в Украине, к сожалению, пока нет альтернативы недвижимости как средству вложения капитала. "Ведь фондовый, валютный рынок, депозиты в банках пока мало привлекательны для частных лиц. Несмотря на многочисленные заявления в прессе об обвале рынка, стагнации, "очередных Элита-Центрах", недвижимость остается одним из наименее рисковых и наиболее доходных инструментов. И конечно, для частных инвесторов наиболее выгодное вложение - это покупка квартиры в стоящемся доме на ранней стадии строительства", - говорит она.
Тем не менее, инвестиционная эпоха на украинском рынке недвижимости, похоже, закончилась и вряд ли еще повторится. Умные спекулянты уже давно поспешили покинуть городской рынок квартир и обосновались на рынке земли и загородной недвижимости. "Среди наших покупателей доля спекулянтов составляет менее 5%", - говорят в компании "Т. М. М.".
Сегодняшних покупателей нового жилья можно разделить на три категории. Во-первых, это люди, которые покупают жилье для себя. Во-вторых, стратегические инвесторы, приобретающие недвижимость для своих детей. Ну, и, наконец, "последний из Могикан" - это наиболее рисковый инвестор, покупающий квадратные метры у тех компаний, где подешевле и где еще даже не вырыт котлован. Но последних очень мало. Нынешний покупатель стал более требовательным и образованным. Клиентов кроме месторасположения и планировки интересуют (даже в большей степени) качество строительства и репутация компании. "На первичном рынке, в отличие от вторичного, большая часть сделок осуществляется в монетарной форме: в рассрочку или кредит, но речь идет о живых деньгах. Поэтому мы видим, что на этом рынке начинают работать рыночные механизмы, играют роль конкурентные преимущества", - говорит А. Деревлева. При этом она добавляет, что пока на рынке существует дефицит предложения жилья, говорить о серьезной конкуренции все же не приходится. По ее словам, любой объект недвижимости находит своего покупателя, просто правильно позиционированные и грамотно спроектированные, качественные проекты продаются быстрее.
Возможно, ситуацию на рынке переломят амбициозные иностранцы, заявившие не так давно о своем выходе на украинский рынок. Это, прежде всего, "Mirax Group", выступившая инвестором и генподрядчиком проекта, реализацией которого занималась "EL Consulting", а также мультинациональная корпорация "Seven Hills", которой понадобилось три года, чтобы разработать свой первый проект и подготовиться к началу строительства.
Однако увидеть плоды бурной деятельности этих компаний мы пока не можем. Анонсированные "Mirax Group" на 1 марта продажи квартир до сих пор не начаты, их начало перенесено на июнь. В данный момент компания реализует только нежилые помещения. То же самое касается и компании "Seven Hills". Никаких новостей о начале строительства жилых объектов в прессе пока не было. Хотя на своей пресс-конференции 1 марта говорили о строительном старте ровно через две недели. Отечественные застройщики говорят, что иностранным девелоперам, не обладающим собственными производственными мощностями, усложнен доступ на украинский рынок. Неожиданно длительный и сложный период согласования проектов и получения всей необходимой документации является самым большим препятствием для зарубежных компаний. Кроме того, в Украине отсутствует рынок подрядных услуг.
Украинские инвестиционно-строительные компании утверждают, что сегодня созданы все условия для дальнейшего удорожания жилья. И, похоже, ни действия со стороны Антимонопольного комитета, ни мнение общественности, которая не хочет мириться с парадоксом отечественного рынка, не будут им в этом помехой. По мнению А. Деревлевой, цены на первичном рынке в 2007 году вырастут еще на 20-25%. При этом наибольший рост, как и в этом году, будет наблюдаться в сегменте "эконом-класса". А вот в 2008 году возможно снижение темпов роста цен до 15-20% ввиду усиления конкуренции и увеличения объема предложения. Что ж, поживем - увидим. А вообще, прогнозы рынка недвижимости - модная тема, особенно если они ложатся на благодатную почву.
