За год после самого крупного строительного скандала с Элита-Центром у инвесторов не прибавилось прав, а у пострадавших — квартир
Год назад в Киеве разразился самый крупный строительный скандал в истории Украины. Руководители группы компаний «Элита-Центр» собрали у полутора тысяч человек около 400 млн грн на строительство жилья, но так ничего и не построив, скрылись в неизвестном для милиции направлении. Организаторы финансовой пирамиды до сих пор находятся в международном розыске.
В первые месяцы после обнаружения мошенничества министры, городские чиновники, правоохранители, риэлторы, кандидаты в депутаты ВР (скандал случился за несколько недель до выборов) наперебой предлагали рецепты преодоления кризисной ситуации на рынке первичного жилья, недопущения подобных афер в будущем и компенсации пострадавшим.
Назывались даже конкретные даты: президент требовал от Минстроя за три месяца законодательно усовершенствовать механизмы финансирования строительства жилья; городские власти с тогдашним мэром Александром Омельченко пообещали обеспечить пострадавших квартирами всего за 2,5 года, а МВД обязалось до сентября 2006 года (за 6 месяцев) расследовать уголовные дела по факту мошенничества. Спустя год Контракты выясняют, что из обещанного выполнено.
Инвесторы
В марте 2006 года Виктор Ющенко подписал указ, предписывающий Кабмину в двухмесячный срок разработать пакет законопроектов, ужесточающих правила игры на первичном рынке недвижимости. Президент в первую очередь настаивал на введении запрета на продажу жилья до ввода в эксплуатацию.
«Такая законодательная норма застраховала бы инвесторов от покупки воздуха. С другой стороны, чтобы построить высотный дом, компании необходимы немалые средства. Если не привлекать инвестиции со стороны, то где застройщику взять эти деньги? Разве что брать кредит в банке, но это повысило бы цену квадратного метра», — объясняет заместитель начальника Главного управления жилищного обеспечения КГГА Аркадий Бондарев, в ведомстве которого самый крупный столичный продавец новостроек СИК «Жилье-Инвест». Если бы Кабмин провел запрет через парламент, на строительном рынке сейчас работали бы только крупные компании.
Такого же мнения большинство строителей и чиновников — неудивительно, что после выхода указа ни один из «прописанных» в нем законов не был принят.
«Аферы с недвижимостью продолжаются по всей стране, правда, в более скромных масштабах и о них замалчивают. В законодательстве не появилось кардинальных изменений, направленных на предотвращение подобных афер. На рынке недвижимости продолжается бардак, выгодный только коррумпированным чиновникам и компаниям монополистам», — сокрушается Игорь Кочерга, подписавший с Элита-Центром договор долевого участия в строительстве.
В октябре 2006 года начальник ГУ МВД в Киеве Виталий Ярема обмолвился, что после разоблачения аферы с Элита-Центром милиция выявила еще 20 фактов мошенничества на рынке недвижимости. «Нами возбуждено около 20 уголовных дел по фактам злоупотреблений. Они, конечно, меньше по объему и с меньшими убытками. Но такие случаи имели место», — отметил тогдашний начальник столичной милиции.
«Подобные ситуации будут возникать на строительном рынке в силу того, что строительство — высокодоходный бизнес. Рынок недвижимости в стадии становления, характеризуется суетой и нестабильностью развития. Главным фактором при выборе объекта недвижимости является только репутация и надежность застройщика», — констатирует руководитель отдела инвестиционно-банковского сопровождения инвестиционной компании «Жильонер» Олег Дмитренко.
Потенциальные покупатели первички, похоже, поняли, что нынешние законы написаны под строительные компании, отмечают в юридических фирмах. По словам юристов, после скандала вокруг Элита-Центра к ним чаще обращаются инвесторы-физлица с просьбами провести юридический анализ договоров купли-продажи со строительными компаниями.
«Инвестор стал разборчивее, — подтверждает тенденцию начальник отдела капитального строительства компании «Киеввысотстрой» Любовь Титенко, — если раньше люди приносили деньги за квартиру и ничего, кроме цены, их не интересовало, то сейчас они требуют полную информацию о компании, строящемся объекте».
Строители
Застройщики признаются, что в феврале-марте 2006 года работать было тяжело. Городские власти и милиция замучили проверками, участки не выделялись, а потенциальные инвесторы перестали покупать квартиры на первичном рынке. Но постепенно все затихло. «После скандала мы стали взрослее — ответственнее относимся к качеству строительства и разрешительным документам. Не могу сказать, что это плохо. Как говорится, каждая проверка порождает готовность», — говорит Любовь Титенко.
«Не то чтобы власти подгоняли строительные компании сдать тот или иной дом. Но, во всяком случае, они начинают следить за тем, чтобы застройщики выполняли свои обещания перед инвесторами и городом», — добавляет директор строительной компании «АлексБуд» Александр Наконечный. «Скандал существенно не повлиял на деятельность строительных компаний. Механизмы получения участков и согласовательные процедуры остались практически такими же, как и два года назад.
На прежнем уровне и количество проверок строителей со стороны местных органов власти. Проверок больше разве что в случае каких-то недоразумений с документами на строительство», — признается Виктор Власов, генеральный директор строительной компании «Градострой».
Не обвалился и рынок первичного жилья, хотя многие аналитики после скандала вокруг Элита-Центра прогнозировали существенное падения цен на недвижимость. За прошлый год нового жилья в Киеве построено, как и предполагалось, — 1,3 млн кв. м. Цены на квартиры в строящихся домах выросли на привычные 35-50%. Лишь в первые месяцы после скандала наблюдался отток потенциальных покупателей с первичного рынка на вторичный. По этой причине выросли цены на неновые квартиры.
Сейчас квадратный метр первичного жилья стоит на $400-800 дешевле вторичного (в феврале 2007 г. — $1800-2200/кв. м против $2400-2900/кв. м). Но уже в марте-апреле инвесторы вернулись на первичный рынок за дешевыми квадратами. Строители снова вышли на привычные для себя объемы продаж.
«Я как продавал квартиры посредством выпуска облигаций, так и продаю», — говорит Власов. «Со времен отмены инвестдоговоров как инструмента финансирования строительства жилья (изменения в закон о финансово-кредитных механизмах, вступившие в силу в январе 2006 года, до «элитного» скандала. — Прим. Контрактов) в целом ничего не изменилось. Усложнился только инструментарий продажи квартир, неулучшивший права покупателей-инвесторов жилья. Единственным и действенным инструментом привлечения средств от населения является только облигационная схема. ФФС, ФОН (фонды финансирования строительства и операций с недвижимостью. — Прим. Контрактов) практически не представлены на рынке, и вряд ли ситуация изменится в ближайшее время», — добавляет Олег Дмитренко.
Правда, строителям теперь сложнее получать земельные участки. «Но это связано не с Элита-Центром, а с политическими изменениями в городской власти», — объясняет Бондарев. Были трудности с отведением участков перед прошлогодними выборами в горсовет и сразу после них, соглашается Виктор Власов. Он тоже считает, что земельный вопрос плохо решался в связи с кардинальным изменением в руководстве КГГА. «Сейчас все стабилизировалось, и участок все-таки можно взять у города в аренду», — добавляет гендиректор Градостроя.
Некоторые аналитики прогнозировали, что небольшим компаниям придется оставить строительный бизнес, поскольку инвесторы все как один понесут деньги в компании с длинной строительной историей. «Ушли с рынка малоузнаваемые стройкомпании, но на их место пришли другие», — добавляет Власов. Тем не менее история с Элита-Центром сыграла на руку старожилам столичного рынка новостроек. «Дольщики теперь больше доверяют компаниям, имеющим опыт на рынке. Киевгорстрой и Жилье-Инвест не успевают выставлять квартиры на продажу, потому что у них все сразу выкупают», — рассказывает о конкурентах Виктор Власов. «Ежедневно выставляемые на продажу квартиры почти сразу раскупаются», — подтверждает Аркадий Бондарев.
Пострадавшие
Прозрачный механизм возмещения убытков инвесторам Элита-Центра киевские власти до сих не разработали. «Чем дальше я углубляюсь в это дело, тем яснее понимаю, что по доброй воле власть не предоставит компенсации. Всего приходится добиваться через суд», — констатирует Елена Резниченко, представляющая интересы части инвесторов в суде.
Только в конце февраля этого года Киевская госгорадминистрация огласила результаты инвестиционного конкурса по отбору компании, которая построит жилье для пострадавших. В конкурсе принимала участие только одна компания — Киевгорстрой, из-за отсутствия конкурентов его же и выигравшая. Из пяти участков, предложенных властями, Киевгорстрою понравились только три. 25% квартир в трех домах обещают отдать пострадавшим. В горадминистрации утверждают, что на конкурс пригласили 14 крупнейших строительных компаний и еще 80 компаний — членов Ассоциации строителей Украины, 60 банков и 10 страховых компаний.
«Приглашенные» наотрез отказались комментировать отказ от участия в конкурсе. «Не ввязывайте нас в этот скандал», — попросили в одной из компаний. Добиться внятного ответа на вопрос, почему из полусотни потенциальных участников в конкурсе участвовал лишь один, так и не удалось. В мэрии осторожно намекают, что не всем компаниям выгодны условия конкурса — застройщики не хотят работать в убыток, мол, отдавать 25% городу — это слишком много. «То, что это не выгодная затея — вранье. Прибыль от строительства трех объектов — $16-17 млн», — уверена Резниченко. Возможно, отсутствие интереса остальных строителей к конкурсу вызвано в том числе и нежеланием ввязываться в судебные разбирательства с вкладчиками, которые еще до начала конкурса обещали обжаловать условия его проведения в суде. «Боимся, что и эти 25% квартир нам не дадут», — объясняет Елена Резниченко причины обращения в суд.
По ее словам, пока нет механизма распределения жилья пострадавшим. А значит, нет никаких гарантий передачи квартир обманутым инвесторам. К тому же, когда построят эти дома (через 2-3 года), пострадавшие уже не будут иметь права требовать от строителей или властей ордера, ведь к тому времени истечет срок исковой давности по делу Элита-Центра.
В горадминистрации обещают, что никого не обманут: Киевгорстрой строит дом, 25% жилплощади отдает Киевскому инвестиционному агентству, которое находится в коммунальной собственности города, агентство-посредник, в свою очередь, передает квадратные метры пострадавшим.
Впрочем, в мэрии открыто говорят, что квартиры получат не все пострадавшие. Еще весной 2006 года, вскоре после избрания мэром, Леонид Черновецкий прямо заявил, что инвесторов разделят на действительно пострадавших и «буржуев». Тем, кто вкладывал деньги в покупку квартир с целью заработка, никто ничего не возместит. За прошедший год позиция городской администрации не изменилась. По словам исполняющего обязанности заместителя председателя КГГА Виталия Журавского, 25% жилплощади трех домов (не более 150 квартир на почти 1500 инвесторов Элита-Центра) будут переданы инвесторам, которые «пострадали больше всех, и только по решению суда». При этом критерии отбора избранных более чем странные.
На квартиры могут претендовать только те, кто вообще остался без жилья — продали старую квартиру, чтобы вложить деньги в новую от Элита-Центра. Но если быть предельно точными, «больше всех пострадали» и те инвесторы, которые продолжают погашать кредиты плюс проценты, взятые на покупку несуществующего жилья. А таких около 300 человек. Большинство из них тоже рассчитывали улучшить жилищные условия (в одной квартире проживает две-три семьи), но при этом избрали другой источник финансирования.
Как это было
Февраль 2006 года
В правоохранительные органы Киева обратились инвесторы группы строительных компаний «Элита-Центр», обеспокоенные невыполнением застройщиком своих обязательств — компания под разными предлогами не начинала строительство проинвестированного жилья; выявлены факты двойных/тройных продаж одной квартиры. Почти одновременно с обращением инвесторов стало известно об исчезновении учредителя Элита-Центра и генерального директора компании. По подозрению в соучастии в мошенничестве задержан главбух Элита-Центра. По предварительным оценкам организаторы аферы обманули около 1,5 тыс. инвесторов-физлиц, присвоив 400 млн грн.
Начальник главного управления МВД Украины в Киеве Виталий Ярема: «Возместить гражданам убытки реально настолько, насколько быстро будет задержан руководитель ООО «Элита-Центр».
Киевские власти создают комиссию по проверке противоправной деятельности группы компаний «Элита-Центр». Министр строительства Павел Качур: «Созданная в Киевской государственной городской администрации рабочая группа стремится выработать компромиссное решение... По каждой семье планируется принять отдельное решение».
Правительство обещает создать межведомственную комиссию для расследования ситуации вокруг Элита-Центра. Премьер-министр Украины Юрий Ехануров: «Произошедшее... может иметь системный характер и является свидетельством несовершенства всей системы инвестирования жилья».
Первый заместитель министра строительства Анатолий Беркута: «Нужно создать реестр инвестиционных договоров, чтобы не было двойных продаж».
Март 2006 года
Президент Украины Виктор Ющенко подписывает Указ «О мерах по усовершенствованию госрегулирования в сфере строительства жилья... » Правительству до 3 мая поручено разработать законопроекты, ужесточающие механизм инвестирования в жилищное строительство.
Заместитель гендиректора по правовым вопросам ООО «Фирма «Т. М. М. » (Киев) Юрий Исаев: «Все, что отражено в этом указе, уже закреплено в тех или иных нормативных документах, регулирующих деятельность строительного рынка».
Киевсовет во главе с мэром Александром Омельченко выделяет под строительство жилья для обманутых вкладчиков 19 земельных участков общей площадью 17 гектаров. После разработки проектной документации участки с готовыми проектами должны выставить на конкурс. Планируется, что 75% квартир будет продано на коммерческой основе, 25% — передано пострадавшим. Заказчик строительства — коммунальное предприятие «Киевское инвестиционное агентство».
Градостроительный совет Киева одобрил предпроектные предложения строительства 13 домов для пострадавших. Начальник Главкиевархитектуры Василий Присяжнюк: «Проекты жилых домов, построенные для компенсации пострадавшим инвесторам, будут разработаны в течение четырех месяцев и вынесены на градосовет в индивидуальном порядке».
В ВР зарегистрирован законопроект, направленный на усовершенствование госрегулирования в сфере строительства. Автор проекта Анатолий Семинога: «Принятие этого документа сделает невозможными в будущем махинации на рынке жилищного строительства, защитит интересы инвесторов, а также поможет привлечь к ответственности должностных лиц органов государственной и местной власти».
Апрель 2006 года
Новый мэр Киева Леонид Черновецкий об обеспечении жильем пострадавших: «Срок 2-2,5 года, на который изначально ориентировали людей, остается неизменным».
Май 2006 года
Мэр Леонид Черновецкий утверждает, что в ближайшее время скандалов на рынке жилищного строительства не будет: «Я на днях поручу правоохранительным органам выяснить, кто стоит за каждой из строительных компаний, и с каждым днем мы будем усиливать контроль».
Шевченковский райсуд Киева по иску пострадавших признает бездеятельность Государственной комиссии по регулированию рынков финансовых услуг в надзоре за деятельностью Элита-Центра.
В Госфинуслуг считают, что решение Шевченковского райсуда вводит в заблуждение пострадавших. В комиссии придерживаются мнения о том, что деятельность компаний, входивших в состав Элита-Центра, не в их компетентности, и намерены оспорить решение райсуда в апелляционной инстанции.
Мэр Леонид Черновецкий: «Проблема заключается в том, что есть инвесторы, вкладывавшие деньги для заработка, и это их риск, им никто ничего не возместит».
Июнь 2006 года
Двое инвесторов группы компаний «Элита-Центр» в судебном порядке получают официальный статус пострадавших. В юркомпании «Ильяшев и Партнеры», представлявшей их интересы, считают, что «судебное решение предоставляет этим инвесторам реальные механизмы получения жилья от коммунального предприятия «Киевское инвестиционное агентство».
Июль 2006 года
КГГА отказывается решать проблемы компенсации инвесторам Элита-Центра до тех пор, пока МВД не предоставит полный список пострадавших. Леонид Черновецкий: «20% вкладчиков Элита-Центра — это люди, которые купили справки и не являются инвесторами».
Министр внутренних дел Юрий Луценко: «Дело расследуется. Мы планируем завершить его до сентября. Все заявления от пострадавших лиц зарегистрированы. Определено количество обманутых».
Пресс-служба первого вице-премьера Украины Станислава Сташевского: «Работа министерств и ведомств по решению проблем пострадавших... в особенности в части раскрытия преступления, привлечения виновных к ответственности и усовершенствования разрешительной системы в сфере строительства, оценена негативно».
Август 2006 года
Зампредседателя КГГА Виталий Журавский: «Чтобы составить полный список пострадавших, нужны такие документы, как копии платежек, копии инвестиционных договоров и справка из милиции о том, что этот человек действительно пострадал».
Голосеевский райсуд Киева определением от 30 августа арестовал имущество и банковские счета дочернего предприятия «Агентство недвижимости «Благовест» (Печерский)» по иску инвесторов, купивших квартиры у Элита-Центра при посредничестве брокеров агентства. Представитель интересов истцов, компания «Ильяшев и Партнеры»: «Очевидно, что ответчик, будучи лидером рынка недвижимости, владея достаточным объемом информации о состоянии рынка и его участниках, а также имея договор с МВД Украины, не мог не знать о махинациях».
Заместитель генерального директора компании «Благовест» Юлия Дусь: «Эти иски не по адресу. Мы не должны нести ответственность за действия третьих лиц».
Пострадавшим, которые вообще остались без жилья, мэрия выделила десять комнат в общежитиях.
Сентябрь 2006 года
Киевский горсовет принял решение «О мерах по решению жилищных проблем граждан, пострадавших от деятельности группы инвестиционно-строительных компаний «Элита-Центр». Депутаты определили приоритетным предоставление жилплощади наиболее малообеспеченным гражданам, которые вообще остались без жилья. Квартиры предоставят компании, победившие в конкурсе по отбору застройщиков жилых домов на земельных участках Киевского инвестиционного агентства. Инвесторам Элита-Центра депутаты порекомендовали составить перечень малообеспеченных граждан, которые остались без жилья, и подать его в КГГА.
Октябрь 2006 года
Госкомиссия по регулированию рынков финансовых услуг заявила, что обжалует постановление киевского Апелляционного суда, оставившее без изменений решение районного.
Председатель Госфинуслуг Валерий Алешин: «Решение несправедливо, поскольку Госфинуслуг не имеет права осуществлять госрегулирование и надзор за субъектами предпринимательской деятельности, не являющимися финучреждениями».
В парламенте Украины зарегистрирован еще один законопроект, предусматривающий усиление контроля в сфере жилищного строительства. Автор проекта — депутат Анатолий Семинога.
Декабрь 2006 года
Вице-президент холдинга «Киевгорстрой» Василий Можар: «Мы подготовили предложения по освоению пяти площадок (строительство жилья для пострадавших) и будем активно участвовать в этом процессе».
Комитет ВР по вопросам строительства, градостроения и ЖКХ рекомендовал объединить все законопроекты, цель которых не допустить новых строительных пирамид.
Генпрокуратура завершила следствие и направила в суд дело в отношении физлица, подозреваемого в причастности к афере группы компаний «Элита-Центр» (Киев). В деле фигурируют лишь 64 нотариально засвидетельствованных соглашения о переуступке прав собственности на квартиры в одном из «элитовских» домов. Сумма доказанного ущерба — 17 млн грн (из 400 млн грн общего ущерба).
Январь 2007 года
Киевский апелляционный суд постановил снять арест со счетов филиала риэлторской компании «Благовест». Решение об аресте принял Голосеевский районный суд в ходе рассмотрения иска к Благовесту двух пострадавших от аферы Элита-Центра.
Представитель истцов, юрист компании «Ильяшев и Партнеры» Игорь Хасин: «Мы расцениваем такое решение как шаг назад в нашем деле, но абсолютно не как поражение».
Февраль 2007 года
Первые три дома для пострадавших от квартирной аферы «Элита-Центра» будет строить холдинговая группа «Киевгорстрой», выигравшая инвестконкурс, проведенный Киевгорадминстрацией. Холдинг стал единственным участником конкурса, на который было выставлено пять участков. По неофициальным данным, общая площадь трех домов — менее 50 тыс. кв. м, а количество квартир для пострадавших от аферы (по разным данным, 1,2-1,5 тыс. инвесторов) не превысит 150.
Виталий Журавский, исполняющий обязанности заместителя председателя КГГА: «Правовых механизмов нет. Это волевое решение, касающееся тех, кто пострадал больше всех (не имеют жилья. — Контракты)».
500 обманутых инвесторов обжаловали в суде условия проведения конкурса. Представитель вкладчиков Элита-Центра в суде Елена Резниченко: «В условиях конкурса не обозначены обязательства мэрии и застройщиков перед нами. В них лишь оговорено, что после строительства застройщик должен предоставить 25% жилья мэрии, но не указано, что мэрия должна предоставить это жилье нам».
Константин Стогний, начальник Департамента по связям с общественностью МВД: «Выяснено, что определенные лица КГГА не обеспечивали надлежащего контроля над отведенными участками и не рассматривали вопросы о предоставлении разрешений. В связи с этим следствием выдвинуто представление об устранении причин и условий, которые содействовали совершению преступлений. В уголовном деле, направленном в суд, КГГА названа гражданским ответчиком на сумму, заявленную потерпевшими».
Рейтинг надежности существующих схем инвестирования в недвижимость
1. Фонд финансирования строительства
Механизм. ФФС аккумулирует средства, переданные инвесторами в доверительное управление финучреждению (управляющему ФФС), которое частями, по мере сооружения объекта, перечисляет застройщику средства, контролируя их целевое использование и сроки строительства.
Плюсы. Законодательно прописанная процедура закрепления за инвестором конкретной квартиры. Небольшая неустойка в случае прекращения инвестирования и возврата вложенных средств. Если фондом управляет независимый от застройщика крупный банк, ФФС является одной из самых надежных схем инвестирования.
Минусы: Риск возникновения финансовой пирамиды: один фонд может финансировать строительство несколько домов, что затрудняет контроль инвестора-физлица над использованием инвестированных денег. Кроме того, ФФС могут управлять компании, аффилированные с застройщиком, что увеличивает вероятность нецелевого использования средств. Есть риски несвоевременного ввода дома в эксплуатацию.
2. Фонд операций с недвижимостью
Механизм. Такой же, как и у фонда финансирования строительства, за исключением того, что ФОН создается с целью получения прибыли от операций с недвижимостью, которую управляющая компания распределяет среди инвесторов (а не для получения недвижимости владельцем сертификата).
Плюсы. Вся недвижимость страхуется на полную стоимость управляющей компанией.
Минусы. До окончания срока, указанного в проспекте эмиссии, ФОН не берет на себя обязательств по выкупу сертификатов. У инвесторов ФОН отсутствует возможность контроля использования средств — управляющая компания может совершать операции с недвижимостью по своему усмотрению с целью получения максимального дохода.
3. Облигации
Механизм. Выпуск застройщиком беспроцентных целевых облигаций с обязательством погашения жилой площадью (кв. м за определенное количество бумаг).
Плюсы. Пакет ценных бумаг, необходимый для получения квартиры, некоторые застройщики разрешают накапливать постепенно.
Минусы. С юридической точки зрения облигации не гарантируют получение квартиры. Инвесторам, желающим закрепить за собой конкретную квартиру, предлагается заключить дополнительный договор планирования (как правило, при условии приобретения облигаций на сумму, равную 30-50% стоимости объекта). Кроме того, по законодательству эмитент-строитель имеет право, но не обязан выкупать у инвестора облигации по истечении срока их обращения. Есть риски несвоевременной сдачи дома в эксплуатацию и подорожания квадратных метров в случае поэтапного инвестирования.
По данным Госфинуслуг (dfp.gov.ua), по состоянию на 30 сентября 2006 года в Украине работали 154 ФФС и два ФОН, привлекших за 9 месяцев прошлого года всего около $330,72 млн. С помощью облигаций в 2006 году строители привлекли $1920 млн.
