Несмотря на то что объемы отечественного ипотечного рынка ежегодно удваиваются, до Восточной Европы, где около 40% сделок на рынке недвижимости осуществляется при участии банков, нам еще далеко.
По оценкам экспертов, жилищные кредиты банков доступны не более чем десяти процентам наших соотечественников. В том числе потому, что жить в кредит в нашей стране дорого — ставки по ипотечным кредитам составляют 11–15% в валюте (против 4–8% в Восточной Европе).
Отвечая на вопрос, когда подешевеют ссуды, банкиры обычно пускаются в пространные рассуждения о высокой инфляции и дороговизне депозитов. Хотя, как показывает опыт соседних стран, для снижения кредитных ставок нужно не так уж много — ужесточение конкуренции в банковском секторе и налаженная система рефинансирования. Сейчас о конкуренции в сегменте ипотечного кредитования говорить не приходится. Более 60% всего объема выданных кредитов приходится на пять банков-лидеров. Но ситуация будет меняться. В Украину один за другим приходят иностранные банки, и все они провозглашают своим приоритетом обслуживание граждан. Вначале основные игроки рынка будут делать упор на неценовые параметры кредитов (сроки рассмотрения заявок, удобство погашения, требования к уровню доходов и первоначальному взносу). Однако когда этот ресурс конкурентной борьбы исчерпает себя, придется снижать ставки. Темпы снижения будут зависеть от степени доступа банков к дешевым ресурсам. Обычные корпоративные облигации (и внутренние, и внешние) еще не скоро станут инструментом привлечения дешевых денег. Ведь стоимость заимствований для банков, кроме других показателей, определяется и кредитными рейтингами Украины. А они пока что находятся в спекулятивной группе. К тому же выдача ипотечных ссуд не может осуществляться бесконечно. Увлекшись долгосрочным кредитованием, банк рискует превратиться в финансовую пирамиду — все его финансовые коэффициенты (за которыми строго следит банковский регулятор) выскочат за пределы нормы. Чтобы этого не происходило, и придуман вторичный рынок ипотеки. Суть его работы заключается в том, что банки, выдающие жилищные кредиты, переуступают права требований по этим кредитам (закладные) другим фининститутам. Таким образом, ипотечные кредиторы получают средства для выдачи новых кредитов и облегчают свои балансы. В мире распространены две схемы. Первая предполагает передачу закладных государственным ипотечным компаниям, которые, в свою очередь, выпускают обеспеченные пулами (наборами) закладных ипотечные облигации. Вторая схема предполагает создание специализированного учреждения — эмитента облигаций — самим банком. Ипотечные облигации считаются низкорисковыми, поэтому охотно раскупаются инвесторами. Такой кругооборот денег (кредит — облигации — кредит) и позволяет банкам массово штамповать дешевые ипотечные ссуды. Во многих странах развитие рынка ипотечных облигаций напрямую связано с глубиной пенсионной реформы. Главными покупателями ипотечных облигаций выступают негосударственные пенсионные фонды или государственные накопительные фонды. Поэтому развитым финансовым рынкам удается объединять интересы и будущих пенсионеров, и семей, желающих улучшить жилищные условия.
Важно, что наш рынок смог провести премьерные выпуски ипотечных облигаций. Но еще много предстоит сделать для того, чтобы участники финансового рынка — банки, пенсионные фонды, страховые компании — заработали так же слаженно, как в других странах. Пора проснуться и государству — прекратить откладывать запуск второго (обязательного накопительного) уровня пенсионной системы, ввести налог на недвижимость, почистить финансовое законодательство. На руках у украинцев много денег. Но финансовых инструментов, позволяющих инвестировать в свое будущее, у нас почти нет. Выделить деньги на капитализацию Государственного ипотечного учреждения или компенсацию кредитных ставок молодым заемщикам — не главное, что должна сделать власть. Гораздо важнее создать правовое поле для обращения закладных, ипотечных облигаций, форвардов, процентных свопов и других инструментов, позволяющих защитить кредиторов от рисков, и таким образом поспособствовать удешевлению кредитов.
