Что выгоднее - ипотека или аренда? Два способа решить жилищный вопрос
С нового года рынок недвижимости Украины замер. Риэлторы объясняют это сезонными факторами, а также введением налога на недвижимость и неготовностью части нотариусов заключать сделки.
Оптимисты же говорят о том, что рынок наконец-то достиг пика и вот-вот с него начнут уходить те, кто покупал жилье ради инвестирования, тем более что рынок земли сулит большие прибыли. Вторая версия выглядит более убедительной, ведь для того чтобы заплатить 100 тысяч долларов за однокомнатную квартиру в не самом престижном столичном спальном районе, нужно быть либо миллионером, либо свято верить, что такое жилье стоит этих денег. Ведь, чтобы заработать такую сумму, получая среднюю столичную зарплату в 350 долларов, понадобится почти 24 года. Вот и не спешат люди покупать киевское жилье, а если спрос находится на нулевой отметке, то и предложение должно терять в цене.
На мировых биржах всех брокеров делят на две категории - быков и медведей. Первые играют на повышение, вторые на понижение. В ситуации с отечественным рынком жилья всех потребителей можно разделить на те же категории.
Люди, которые верят в понижение, не спешат совершать сделки, рассчитывая, что в ближайшее время значительного роста цен не будет. Вторая категория населения считает, что рост цен продолжится и квартиру нужно покупать сейчас, пока недвижимость не подорожала еще больше.
Как же решать свою жилищную проблему? Мы дадим два варианта – для тех, кто считает, что недвижимость будет дешеветь, и для тех, кто рассчитывает на подорожание.
Вариант 1. Аренда + депозит
Итак, предположим, что в ближайшие годы цены на квартиры повышаться не будут. В этом случае есть смысл арендовать квартиру и копить средства для покупки собственного жилья. Допустим, у вас есть 20% на первый взнос за квартиру стоимостью 100 тысяч, оплату услуг риэлторов и на оформление сделки (минимум 25 тысяч долларов). Остальное вы готовы взять в кредит. Сейчас эффективная ставка кредитования находится на уровне 13% годовых в валюте. Тогда вы будете тратить 940 долларов на погашение долга по аннуитетной схеме (кредит - 80 тысяч долларов на 20 лет).
Теперь давайте представим, что вы снимаете квартиру за 400 долларов в месяц (столько сегодня стоит однокомнатная возле метро), а остальную сумму (540 долларов) откладываете на депозит с пополнением. Несмотря ни на что, гривна до сих пор остается самым интересным депозитным инструментом. Некоторые банки предоставляют возможность открыть депозит с пополнением под 15% годовых. Давайте положим имеющуюся у вас сумму в 25 тысяч долларов на срочный депозит, а еще один откроем с пополнением, куда будем вносить ежемесячно гривенный эквивалент 540 долларов. Тогда через год вы сможете собрать 35 716 долларов (см. таблицу). Теперь эту сумму кладем на срочный депозит и продолжаем вносить 540 долларов гривнами на депозит с пополнением. К концу второго года у вас на счету будет 48 тысяч. Снова повторяем предыдущую операцию. Через три года у вас на руках больше 62 тысяч, а к концу пятого года - 97 тысяч долларов. Через шесть лет вы сможете не только купить квартиру за 100 тысяч долларов, но и оплатить услуги посредников, и сделать ремонт, и купить мебель (должно хватить и на это).
Кстати, чаще всего заемщики выбирают вариант стандартной выплаты процентов (с уменьшением суммы выплат). Тогда при займе на сумму 80 тысяч долларов под 13% годовых первый взнос составит 1200 долларов. Давайте посчитаем, за сколько можно собрать необходимые 80 тысяч долларов, снимая квартиру за 400 долларов в месяц.
Как и в предыдущем случае, из 1200 долларов вычитаем аренду и получаем 800 долларов в месяц, кладем их на депозит с пополнением, а потом присоединяем к основной сумме. Тогда на квартиру, ремонт и мебель вы соберете за 5 лет.
Оговоримся сразу, этот расчет справедлив только в том случае, если процентные ставки банков не будут изменяться, гривна не опустится по отношению к доллару, а недвижимость и аренда жилья не будут дорожать. Последнее возможно в том случае, если рынок обвалится на 20-30%, а потом будет расти по 5-6% в год.
Вариант 2. Кредит + аренда
Этот вариант подойдет тем, кому пока есть где жить, но он надеется через несколько лет въехать в свою квартиру. Тогда можно предложить следующее: вы живете с родителями (или другими родственниками), покупаете однокомнатную квартиру в кредит, сдаете ее и стараетесь выплатить кредит в максимально короткий срок.
Как мы уже говорили, для того чтобы купить приличную квартиру в столице, нужно 100 тысяч долларов. Если брать ее в кредит, то желательно иметь 20 тысяч на первый взнос и еще 5-10 тысяч на оформление (риэлторы, пошлины, нотариус и комиссии банка). Кредит на 80 тысяч долларов под 13% годовых сроком на 20 лет вам выдадут, если вы сможете погашать первоначальные платежи, составляющие 1200 долларов в месяц.
Сдайте чуть ли не в день покупки эту квартиру в аренду за те же 400 долларов в месяц. Тогда вы сможете отдавать банку ежемесячно 1600 долларов. В этом случае вы расплатитесь с долгом за 6 лет, переплатив около 37 тысяч долларов. При этом почти 29 тысяч вы получите от арендаторов, что сократит вашу переплату до 8 тысяч долларов, если не учитывать возможное подорожание арендной платы.
С 1 июля банки будут обязаны указывать реальную ставку по кредитам для населения. Такое постановление принял ЦБ России.
Теперь банкам надо суммировать все проценты и комиссии в эффективную ставку и указывать ее в договоре.
Банкиры опасаются, что, узнав реальную стоимость кредита, народ больше не захочет занимать у них. Правда, Центробанк России может повлиять на честность банков только при составлении кредитных договоров. Главный же источник информации для банковских клиентов - это реклама. В буклетах и рекламных роликах банки по-прежнему будут обещать одолжить кругленькую сумму под 0% годовых.
