Получить кредит на квартиру в наше время молодой семье очень непросто, а отныне сделать это будет еще труднее, если в этой семье есть малолетний ребенок.
Дело в том, что согласно Закону Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей» при приобретении кредита заемщик должен предоставить банку справку от опекунских органов, о том, что если он будет не в состоянии выплатить кредит, то банк сможет реализовать залог и выселит ребенка из квартиры.
После вступления с 1 января 2006 г. в силу Закона Украины «Об основах социальной защиты бездомных граждан и беспризорных детей», для любых действий с недвижимым имуществом, право собственности или пользования на которое имеют дети (до 18 лет), потребуется предварительное соглашение органов опеки и попечительства. Это значит, что теперь для оформления договоров об отчуждении или передаче в пользование квартиры, дома, участка, кроме согласия родителей, нужно оформлять разрешение органа опеки. Даже если в приватизационных документах ребенок не значится, а только прописан в квартире. А продавцу придется вносить в договор сведения о правах ребенка на это самое недвижимое имущество.
Рискуют банки
Согласно схеме ипотечного кредитования, полноправным собственником жилья заемщик становится только после того, как выплатит кредит и проценты по нему. Но если по какой-то причине он перестанет платить, банк вправе продать недвижимость, компенсировав себе долг и вернув заемщику остаток. Но, конечно же, не стоило рассчитывать не то, что представители власти позволят оставить ребенка без жилплощади или ухудшить ее. В случае ипотечного кредитования семей с малолетними детьми банк должен будет сначала получить добро от органов опеки и попечительства, и только потом продавать залог.
А если так, то заемщик может умело спекулировать на недостатках закона, и кредитор лишается шанса вернуть деньги. Опасения по поводу недобросовестности клиентов вынудили членов Ассоциации украинских банков обратится к правительству с письмом-просьбой отменить последние поправки к закону.
В этом письме банкиры даже описали схему того, как можно обмануть банк. Например, заемщик может по документам скрыть наличие детей, а потом в суде оспорить договор с банком. Однако, как утверждают в Украинской национальной ипотечной ассоциации, до такого механизма никто из клиентов банков пока еще не додумался. По крайней мере, такие случаи пока не известны. Но поскольку закон гласит, какие бы обязательства ни брали на себя родители, их дети не могут быть выселены из своих жилищ без разрешения на то опекунских органов. То есть банки пребывают сейчас в «подвешенном состоянии» - уже сама вероятность махинаций стала причиной уменьшения выдаваемых кредитов для молодежи с детьми.
На момент принятия в прошлом году непрофильного для финансистов закона, кто мог подумать, что новый документ станет существенной преградой на пути к получению кредита. Как утверждают некоторые банкиры, существующее законодательство с одной стороны, усложняет процедуру, а с другой – значительно увеличивает риски банков при кредитовании упомянутых семей, поскольку опосредованное право ребенка на недвижимое имущество может быть использовано для признания недействительным договора и залога.
«Закон не дает банку никаких гарантий того, что обладая разрешением органов опеки, он сможет в судебном порядке выселить семью из квартир. К тому же толком не определено, что такое орган опеки, какой должна быть форма разрешения. Зато отсутствие разрешения приведет к признанию договора ипотеки недействительным», - подчеркнула Начальник управления сопровождения розничного бизнеса юридического департамента банка «Надра» Наталья Семенец.
Семьям с малыми детьми стало намного труднее получить кредит на приобретение жилья. Например, в прошлом году для оформления залога нужно было предоставить документы на недвижимость и согласия на кредитование прописанных лиц, то сейчас необходимо предъявить и справку-разрешение местного органов опеки и попечительства, в том случае, если вы намереваетесь прописать в квартире малолетнего ребенка. Без нее банк, в случае невозможности возврата кредита, не будет иметь права реализовать залог. Деятельность этих органов регулируется Правилами опеки и попечительства. Согласно пунктам 1.3 и 1.4 Правил, ведением дел опеки и попечительства занимаются соответствующие отделы районных, районных в городах Киев и Севастополь государственных администраций, исполнительные комитеты городских и районных советов. В сельской местности и поселках дела опеки и попечительства ведут исполнительные комитеты поселковых и сельских советов. Однако, согласно закону, ни один из этих органов не уполномочен отстаивать право ребенка на недвижимость или наоборот, служить разрешением для банковских учреждений для выселения ребенка при реализации залога. Проще говоря, органа, который бы мог обеспечить соответствующим разрешением, пока что обнаружить не удалось.
Справка без сроков и правил получения
Закон также не дает однозначной трактовки термина «право пользования», отсутствует даже четкое регламентирование сроков и порядка получения таких разрешений. То есть у представителей органов опеки нет определенного представления, в каких случаях выдавать разрешение, а в каких нет. А это значит, что вероятность, или в лучшем случае скорость получения справки может зависеть от суммы, которую могут предложить должностному лицу опекунских органов.
Начальник отдела по делам несовершеннолетних, семейной политики и гендерного равенства Юрий Тулаев заявил, что решить задачу можно с помощью Семейного и Гражданского кодексов Украины. В них записано, что родители управляют имуществом, которое принадлежит ребенку, но не имеют права без разрешения органов опеки и попечительства совершать действия по его обмену или разделу. А поскольку купленное в кредит имущество не является собственностью ребенка, то орган опеки не может быть против проведения операций с это недвижимостью.
Так или иначе, спаяв на скорую руку очередную поправку, правительство не удосужилось опять-таки оценить ситуацию и не предусмотрело всех негативных последствий ее введения. Во-первых, банки сетуют на то что в связи с размытой формулировкой нового пункта закона среди граждан возрастет количество махинаций, ведь не существует механизма, с помощью которого можно было бы проверить факт наличия ребенка у заемщика. Во-вторых, сам заемщик в процессе приобретения кредита получает дополнительную головную боль – предоставление банку пресловутой справки у пока неизвестной инстанции. Как уже было сказано, поправка к закону может стать благодатным полем для работы мошенников, а для семей, у которых действительно есть дети – еще одним камнем на пути к получению кредита.
