На сегодняшний день сегмент торговой недвижимости наиболее активен. Подобный «бум» вокруг торговой недвижимости объясняется значительной активизацией розничной торговли, которую, в свою очередь, питает растущий платежеспособный спрос. Компании, которые ранее работали в той или иной нише, сейчас стремятся расширить свой бизнес, инвестируя в торговлю, в частности, в такие форматы, как торговые центры. Даже фирмы, которые имеют только один супермаркет, рассматривают достаточно большое количество проектов по развитию собственной сети.
Предложение
От общего объема предлагаемых к продаже помещений коммерческого назначения на долю магазинов, супермаркетов, павильонов и прочих торговых помещений приходится в среднем 20%. Доля спроса на объекты торгового назначения от общего объема спроса на объекты коммерческой недвижимости составляет около 30%. Подобная картина наблюдается и в секторе аренды торговых площадей.
Спрос
В настоящее время спрос на торговые помещения превышает предложение и то количество проектов торговых центров, которое существует на рынке, все еще не в состоянии полностью удовлетворить всех желающих. При условии сохранения политической и экономической стабильности в Украине сегмент торговой недвижимости получит еще большее развитие в ближайшие годы.
По мнению экспертов рынка, сегодня спрос на торговую недвижимость в основном формируют операторы розничной торговли, которые хотели бы улучшить или расширить уже имеющиеся помещения, переехать в центральные районы или увеличить количество своих магазинов.
Наблюдается тенденция территориального рассредоточения объектов торговли в зависимости от их концепции. Это, в свою очередь, является следствием более профессионального, чем ранее, подхода к вопросам: чем, для кого и как торговать.
Так, торговые объекты, конкурирующие в основном за счет ценового фактора, перемещаются в периферийные зоны города (в частности, расположение там широкоформатных супермаркетов и прочих магазинов самообслуживания).
Для объектов, ориентированных на неценовую конкуренцию (в основном фирменные магазины), рентабельнее разместится в центральных районах - одним из факторов конкурентоспособности.
В столице покупательский спрос в основном сосредоточен на торговой недвижимости, расположенной в центральной части города — на улицах Ярославов Вал, Крещатик, Саксаганского, Сагайдачного, Красноармейской. Примерно 80% покупателей и арендаторов предпочитают покупать или арендовать помещения именно здесь.
В свою очередь, дорогая земля и высокие арендные ставки подталкивают арендаторов к максимальному использованию площади - не только надземной части зданий, но и подвалов.
Первоочередной интерес для покупателей представляют объекты площадью от 30 до 250 м2. Причем это могут быть как встроенные помещения нежилого фонда, так и отдельно стоящие здания, преимущественно без ремонта. Что же касается подвальных и полуподвальных помещений, то их предпочитают приобретать при наличии реальной перспективы последующего выкупа первого этажа здания. Правда, хороших подвалов в столице очень мало, в основном это сырые помещения, требующие серьезного переоборудования, а значит - существенных капиталовложений. Наибольшим спросом и у арендаторов, и у покупателей пользуются подвальные помещения, имеющие отдельный вход. В них оборудуют магазины, рестораны, пабы, кафе и др. На окраинах и в спальных районах небольшие встроенные или подвальные помещения, как правило, используют под небольшие продуктовые магазинчики или склады.
На втором месте по популярности — объекты, расположенные возле станций метро и рынков, вдоль улиц с оживленным автомобильным движением. Причем предпочтение в последнем случае отдается объектам, вблизи которых есть автостоянка или возможно ее оборудование.
Большим спросом пользуются маленькие объекты площадью около 30 м2, расположенные в центре города, в которых можно оборудовать небольшие магазины-бутики. На такие мини-магазины, по словам специалистов по недвижимости, на один объект приходится в среднем до 10 покупателей.
Устойчивым интересом пользуются также большие, отдельно стоящие или встроенные торговые помещения, площадью 1 тыс. - 5 тыс. м2.
Спрос покупателей и арендаторов к бывшим гастрономам - площадью около 70 м2, по сравнению с маленькими магазинами и супермаркетами, невелик.
Однокомнатные квартиры первых этажей домов, расположенные вдоль центральных улиц, также весьма популярны. Однако предлагаются к продаже и аренде такие объекты (как однокомнатные квартиры, так и магазины-бутики), по свидетельству специалистов-риэлторов, нечасто.
Спрос на торговые павильоны и киоски в настоящий период минимален.
Емкость рынка
По прогнозам экспертов, в ближайшие два-три года торговая недвижимость останется одним из ведущих сегментов киевского рынка недвижимости. Его емкость составляет приблизительно 155 тыс. м2, или около $12,5 млн. в месяц, соответственно $150 млн. в год.
Рынок торговой недвижимости - производный от рынка розничной торговли. Рост покупательской активности за последние два года обусловил рост предложения товаров и, как следствие, увеличение спроса на торговые площади.
Однако торговые точки на центральных улицах не стали основной движущей силой расширения столичного рынка торговой недвижимости. Проекты крупных торговых центров имеют гораздо большее влияние на данный сегмент. Причем буквально до последнего времени в Киеве не было торговых комплексов мирового класса, а существующие предложения лишь отдаленно напоминали западных торговых «монстров».
Первая волна предложения высококачественных торговых помещений пришлась на 2002 год. Аналитики прогнозируют дальнейшее укрепление рынка и увеличение прибыльности как для предприятий розничной торговли, так и для владельцев торговой недвижимости.
Арендные ставки
Вторичный рынок аренды объектов торгового назначения составляет примерно 70% общего рынка аренды.
Хотя на рынке купли-продажи недвижимости цены предложений в прошлом году выросли примерно на 30%, стоимость аренды торговых помещений в последнее время достаточно стабильна. Рост арендных ставок — на 10-15% — был замечен только в конце 2002 года. Сейчас торговые помещения условно можно разделить на три группы.
Торговые помещения:
дорогие помещения - от $70 до $120. Расположены в центральной части города;
помещения средней ценовой категории - от $25 до $50. Расположены на пересечении транспортных магистралей в «спальных» районах, а также прилегающие к центру улицы;
дешевые помещения - $1-10. Как правило, самые дешевые ($1-2 за 1м2) находятся в «спальных» районах.
Из всех основных категорий нежилых помещений наиболее высокие арендные ставки характерны именно для торговых площадей. Причиной, как правило, является то, что мелким и средним ритэйлерам в большинстве случаев выгоднее брать торговые площади в аренду, чем приобретать их в собственность. Арендодатель может обеспечить текущий ремонт и многое другое, что связано с поддержанием помещения в порядке, не возлагая это на плечи арендатора.
К тому же арендатор может по окончании срока аренды (средний срок аренды торгового помещения в Украине, как правило, составляет один год) сменить свою дислокацию без особых хлопот.
В ближайшее время изменения арендных ставок на торговую недвижимость не ожидается. Они останутся стабильными до тех пор, пока достаточное предложение не устранит существующий дефицит высококачественных торговых помещений. Это может произойти в ближайшие два года по мере сдачи в эксплуатацию новых проектов торговых центров.
Арендные ставки в торговых помещениях в центральной части столицы сегодня достаточно высоки. Из-за очень низкого уровня предложения торговых площадей в самое ближайшее время снижения стоимости аренды не предвидится. Так, арендные ставки на престижные помещения в центре или прилегающих районах в местах с удобной транспортной развязкой будут колебаться от $50-$60 за м2 в месяц. В некоторых местах они достигнут $150 за м2. Стоимость аренды в наземных торговых центрах второй волны составит $50-$200 за м2 в месяц. Аренда площадей в супермаркетах и крупных магазинах, расположенных вне центральных районов города, будет колебаться в пределах $7-$15 за м2 в месяц.
Цена
На стоимость объекта торгового назначения (и, естественно, размер арендной платы) влияют многие факторы: высота потолков, площадь, наличие отдельного входа. Но основополагающим все же остается месторасположение.
По оценкам специалистов, в центре столицы подвальное помещение можно приобрести от $300 за 1 м2, а ближе к окраинам и в спальных районах - около $250 за 1 м2.
Продажная стоимость помещения торгового назначения в центре: $1-2,5 тыс. за м2. Стоимость торгового помещения в районах, удаленных от центра — в пределах $500-700 за м2.
Стоимость жилых помещений, которые можно переоборудовать под магазин в зависимости от района колеблется на уровне $400-500 за м2. Однако, в связи с тем, что в последнее время наблюдается тенденция роста цен на жилье, последние цифры весьма условны и нестабильны.
Арендовать или покупать?
Соотношение между спросом на аренду и покупку объектов торгового назначения приблизительно одинаковое.
Однако при этом наблюдается тенденция именно к покупке объектов торгового назначения, так как многие предприниматели предпочитают вкладывать деньги в приобретение собственного торгового объекта, а не оплачивать кому-то аренду.
При этом покупателя интересуют «голые стены», что обусловлено: во-первых, особенностями оборудования торговых помещений; во-вторых, каждый предприниматель хочет, чтобы ремонт соответствовал его вкусам и веяниям моды. А если магазин открывает иностранный инвестор под своей торговой маркой, то интерьер, а зачастую и оформление фасада, должны соответствовать ее нормам и требованиям. Однако разница в стоимости объекта с ремонтом и без ремонта не очень велика.
Арендаторам торговых площадей более интересен объект пусть минимально оборудованный, но с ремонтом. Поработав некоторое время, предприниматель просчитывает, насколько рентабельным будет его бизнес в этой точке в будущем. Если объект интересен, то целесообразно его выкупить, сделав затем соответствующий ремонт. В последнее время спрос на аренду торговых помещений с правом дальнейшего их выкупа значительно возрос.
Прогноз
По прогнозам экспертов, торговая недвижимость в ближайшие два-три года останется одним из ведущих сегментов киевского рынка недвижимости.
Арендные ставки останутся стабильными до тех пор, пока достаточное предложение не устранит текущего дефицита высококачественных торговых помещений. Это может произойти в течение 2003 года по мере ввода в эксплуатацию новых проектов торговых центров. Цены тоже останутся стабильными. Хотя существует вероятность того, что при росте цен на недвижимость цены на аренду помещений возрастут примерно на 10-15%.
По мнению специалистов, дальнейшее появление многочисленных новых точек розничной торговли и торговых центров уравновесит сложившийся дисбаланс спроса и предложения, что затем приведет к снижению арендных ставок.
Снижения спроса на помещения торгового назначения в ближайшие год-два не ожидается.
Согласно предварительным планам киевской администрации, подземные торговые комплексы будут созданы во всех районах столицы, включая и левобережную часть города.
