По мнению специалистов, в на рынке офисной недвижимости Киева сейчас наблюдается настоящий бум – ежегодная динамика роста арендных ставок составляет порядка 30%, и сегодня они уже на 35-45% выше, чем в других столицах Восточной и Центральной Европы.
Причиной подобного явления служит несбалансированность спроса и предложения – так, уровень вакантности офисных помещений класса «А» и «В+» на конец 2006 г. составлял всего 1,7%, снизившись по сравнению c 2005 г. на 3%. Это означает, что условия на рынке в настоящее время диктует арендодатель – в международной практике принято считать, что положение на рынке изменяется в лучшую для арендатора сторону при уровне вакантности не менее 10%.
К концу 2006 г. общая площадь профессиональных офисных помещений, которые сдаются в аренду в Киеве, составила 574 тыс. кв. м, в т. ч. в новых бизнес-центрах – 120 тыс. кв. м. По мнению специалистов, недавно открытые и готовящиеся к сдаче в эксплуатацию в этом году БЦ не окажут серьезного влияния на рынок – даже наиболее масштабный из новых проектов, БЦ «Парус» площадью 45 тыс. кв. м, будет поглощен в кратчайшие сроки. По мнению специалистов, в 2007 г. новое предложение на рынке ненамного превысит показатели 2006 г. и составит около 140 тыс. кв. м.
Нынешний дефицит офисных помещений (особенно высокого класса) специалисты объясняют депрессией 2001-2002 гг., когда мало кто решался вкладывать средства в крупные проекты в данной сфере. Разумеется, на сегодняшний день инвестиционный климат на рынке улучшился, однако арендаторы смогут почувствовать перемены только через 3-5 лет – именно столько времени потребуется на реализацию тех проектов, которые сейчас находятся в работе.
Не отпугнуть инвестора
Высокая динамика роста арендных ставок, опережающие темпы роста спроса по сравнению с предложением, а также минимальное значение вакантности свидетельствуют о ранней фазе развития рынка офисной недвижимости и его высоком потенциале для инвесторов, считает управляющий партнер компании DEOL Partners Руслан Олексенко. Подобной же точки зрения придерживается и представитель BBCU (Британский бизнес-клуб в Украине) Джеральд Боуерс – по его мнению, множество иностранных предпринимателей заинтересованы в сфере коммерческой недвижимости Украины.
Однако столь радужные инвестиционные перспективы несколько подпорчены наличием целого ряда проблемных сдерживающих факторов. Наиболее значительный из них – отсутствие подходящих земельных участков по приемлемой цене. Кроме того, многие иностранные инвесторы рассматривают покупку пустого участка без разрешительной документации как значительный риск.
Как отметил ведущий специалист одного из агентств недвижимости Николай Олийнык, имели место случаи, когда инвестор, желая строить, начинает проверку полученной по земельному участку документации, но, не найдя ее убедительной, сворачивал свою деятельность. По словам специалиста, инвесторов отпугивает политическая нестабильность и отсутствие законодательной базы.
Впрочем, подобные проблемы являются общими для всего рынка недвижимости. Однако в сегменте, например, жилищного строительства инвесторы (в том числе иностранные) не столь «пугливы». Специалисты объясняют это различным уровнем рентабельности – в этом плане с жилой недвижимостью никакая иная конкурировать пока не может. Обычный для украинского рынка офисной недвижимости уровень доходности в 10% рассматривается инвесторами как слишком низкий, их ожидания с учетом рисков – минимум 13-14%. Впрочем, специалисты полагают, что в конце концов хозяева БЦ будут вынуждены умерить свои ожидания до 11% – именно на этом уровне и будут совершаться сделки.
Офисные тенденции и прогнозы
По мнению специалистов, дефицит вакантных земельных участков в центральном деловом районе Киева под строительство офисных объектов вынудит девелопперов рассматривать и более отдаленные районы – что в перспективе означает не только возможное снижение арендных ставок, но и уменьшение концентрации офисных работников (и автомобильных потоков) в центре Киева. Кроме того, в ближайшее время можно также ожидать активизации рынка офисной недвижимости в наиболее динамично развивающихся регионах – Днепропетровске, Одессе, Харькове.
Ставка капитализации для офисной недвижимости в Киеве в прошлом году составила для класса «А» 9,5-11%, для класса «Б» - 10-12%. Срок окупаемости оценивается девелоперами в 5-7 лет. Проекты, запланированные к сдаче в эксплуатацию в 2008-2010 гг., будут иметь более длительные сроки окупаемости, однако ставки вряд ли снизятся – тем более, что спрос на профессиональную офисную недвижимость в столице продолжает расти, причем за счет иностранных компаний, доля которых среди арендаторов офисных центров класса «А» и «В+» достигла в прошлом году 71%.
По мнению экспертов, именно высокая доля зарубежных фирм в контингенте арендаторов офисной недвижимости класса «А» и «В+» – одна из причин резкого повышения качества проектов. Другой причиной столь отрадного явления служит выход на рынок профессиональных западных девелопперов – в условиях возрастающей конкуренции местные компании вынуждены адаптироваться к новым стандартам (что, кстати, позволяет выйти на международные рынки займов).
Специалисты отмечают, что проекты новых БЦ учитывают недостатки существующих зданий (в частности, предусматривают наличие достаточного количества парковочных мест). Кроме того, иностранные арендаторы постепенно приучают отечественных застройщиков придерживаться списка основных международных требований к офисным помещениям («open space», неограниченное количество телефонных линий, наличие систем управления климатом, систем наблюдения и контроля доступа, службы безопасности).
В структуре сделок на рынке офисной недвижимости в настоящее время преобладает аренда (88%). Хотя, по мнению Валерия Миколюка, руководителя отдела коммерческой недвижимости компании Incons, сейчас ощущается колоссальный неудовлетворенный спрос именно на приобретение профессиональных офисных площадей в собственность.
По мнению специалистов, в ближайшие годы доля иностранных компаний в структуре спроса на офисные помещения в столице будет стабильно высокой. Кроме того, прогнозируется снижение ставок капитализации вследствие уменьшения рисков и развития рынка.
