Драма в два акта Что делать, если документом на определенный земельный участок располагаете не только Вы
Отечественной земельной практике уже известны случаи появления двойных документов на участок. Наиболее типичная ситуация – земля приобретается у ее владельца, а через некоторое время появляется лицо, также утверждающее принадлежность ему участка. При этом второй владелец предъявляет «свой» акт на землю. К слову сказать, такая ситуация возможна и в отношении дома либо квартиры.
Ввиду неоднозначности данной ситуации возможны два варианта ее решения. Первый, наиболее безопасный для владельца недвижимости – претендент никаких прав на участок не имеет. Другой же вариант, намного более неприятный, заключается в том, что прав на недвижимость не имел продавец. Но и в таком случае можно постараться оставить собственность за собой.
Если есть уверенность в том, что у претендента права на участок отсутствуют, от судебных разбирательств уклоняться не стоит. Ведь именно претенденту придется доказывать обоснованность своих претензий, а следовательно и нести основные расходы. Хотя и владельцу спорной недвижимости свою позицию также придется обосновывать. Для этого необходимо разыскать того, кто продал землю (квартиру, дом), и привлечь его в качестве третьей стороны, не заявляющей самостоятельных требований на предмет спора. Кроме того, понадобится и договор, на основе которого был выдан земельный акт. Если же спор ведется вокруг земли, выделенной местным советом либо недавно приватизированной квартиры (что, впрочем, очень маловероятно), то все вышесказанное необходимо применить к тем, кто давал разрешение на такие действия, то есть к местному совету.
Для отстаивания своей позиции в суде владельцу спорной недвижимости следует разыскать продавца земли (квартиры, дома) и привлечь его в качестве третьей стороны, не заявляющей самостоятельных требований на предмет спора
В результате судебных разбирательств (если до них вообще дойдет дело) недвижимость почти со 100%-й вероятностью будет оставлена за нынешним владельцем. Но, как правило, явные аферисты в суд не обращаются и, осознавая серьезность намерений владельца недвижимости, исчезают в неизвестном направлении.
Намного хуже, когда ситуация развивается по второму варианту. В таком случае владельцу стоит строить свою позицию на том, что он не знал и не мог знать об отсутствии у продавца прав на распоряжение имуществом. Но данное обстоятельство уже придется доказывать. Наилучший вариант – предоставление тех документов, которыми в свое время обосновывались права продавца. Для этого опять-таки желательно привлечь его к судебным разбирательствам. При этом не нужно забывать и о свидетельских показаниях (например, того нотариуса, который удостоверял договор о передаче недвижимости).
Если удастся доказать, что покупатель не знал и не мог знать о незаконности действий продавца, можно рассчитывать, что имущество не будет отобрано (согласно Гражданскому кодексу). Однако шансов на это все же мало, потому в соответствии с Кодексом, отобрать имущество у добросовестного приобретателя можно в любом случае, когда это имущество выбыло от настоящего владельца без его воли. Означает это, что сохранить имущество текущий владелец может лишь в том случае, если претендент на имущество в свое время добровольно отдал его, причем не играет роли кому и каким способом.
Но даже если имущества нынешний владелец все же лишится, то, будучи признанным добросовестным приобретателем, он имеет право на компенсацию причиненных ему убытков со стороны продавца. При этом должна быть возвращена уплаченная сумма, а также возмещены прочие расходы, связанные с этой недвижимостью (за исключением разве что коммунальных платежей и земельного налога). Так что добиваться признания факта, что владелец не знал и не мог знать об отсутствии у продавца прав, все же стоит.
А теперь рассмотрим эту ситуацию немного под другим углом – с точки зрения претендента, в качестве которого выступает лицо, ранее незаконно лишенное своего имущества. Чаще всего ситуация такова: недвижимость расположена довольно далеко от места постоянного проживания владельца, наведывается он к ней довольно редко и вот однажды замечает, что ею пользуется кто-то другой. Причем, как утверждается, на законных основаниях. Более того, такой пользователь демонстрирует все необходимые документы на свое имя. В то же время и у старого владельца имеется аналогичный пакет. В таком случае, скорей всего, без суда тоже не обойтись. Ведь вряд ли кто-то решит добровольно расстаться с имуществом. При этом, как уже говорилось выше, шансы на стороне старого владельца.
В суде главное – доказать, что у продавца прав на такие действия не было. Для этого необходимо выявить всю цепочку его действий. Так, прежде всего стоит установить, на основании каких документов продавец заявлял о наличии у него прав. Помимо этого, не мешает провести экспертизу этих документов. Очевидно, что весомой гарантией выигрышного дела будет полное отсутствие таких документов либо их подделка. При установлении подлинности документов необходимо выяснить, каким образом они получены. Скорее всего, что подлог выявится уже на этом этапе.
ГЛАВНОЕ
При столкновении с двойными документами на недвижимость скорее всего имущество окажется у того, кто заявит более старые права. Не действует это правило лишь тогда, когда претендент с такими «правами» в реальности является аферистом и это будет доказано в суде. Либо когда права эти были добровольно им переданы другому лицу. Именно суд будет решать судьбу имущества. Ключевым моментом для «действующего» владельца является привлечение к участию в разбирательстве лица, передавшего ему имущество. Даже если с недвижимостью придется расстаться, компенсацию можно требовать от продавца.
