Как обезопасить себя от рисков при оформлении переуступки прав на строящееся жилье
Зачастую перепродажа происходит на этапе строительства, когда самого имущества как такового еще нет. В таком случае имеет место переуступка прав на имущество
Порядка 30-40% квартир в новостройках выкупают так называемые временные инвесторы, утверждают застройщики. То есть те, кто не намерен самостоятельно использовать купленное жилище, а вкладывает деньги для дальнейшей перепродажи имущества. Зачастую перепродажа эта происходит еще на этапе строительства, когда самого имущества как такового еще нет. В таком случае фактически имеет место переуступка прав на имущество.
Сразу отметим, что такая сделка несет достаточно высокие риски – риски выполнения застройщиком своих обязательств перед инвесторами и риски правильности оформления переуступки прав. В дальнейшем речь пойдет именно о том, как хотя бы частично обезопасить себя именно с этой стороны.
В Гражданском кодексе сформулировано общее правило, согласно которому замена сторон в обязательстве оформляется договором в той же форме, что и основное обязательство. На практике это означает, что договор об уступке прав между временным инвестором и конечным покупателем должен быть как минимум письменным, а часто еще и нотариально заверенным.
Далее начинаются частности. На данный момент механизмов приобретения жилья на первичном рынке, согласно Закону «Об инвестиционной деятельности», всего четыре:
1) через фонды финансирования строительства (ФФС);
2) через институты совместного инвестирования;
3) через негосударственные пенсионные фонды;
4) через целевые беспроцентные облигации.
Чтобы обезопасить себя при покупке недвижимости у временных инвесторов, нужно прежде всего знать, кто именно продает облигации либо уступает право участия и имеет ли он право на такие действия
Наиболее прост в оформлении последний способ. В данном случае вообще не стоит говорить о переуступке прав. Речь идет о простой продаже ценных бумаг, коими и являются, согласно Закону «О ценных бумагах и фондовом рынке», целевые облигации. Стоит лишь учитывать, что, по Положению о порядке выпуска облигаций предприятий, те облигации, погашать которые предусмотрено выделением жилья, являются именными. То есть при их продаже необходимо вносить изменения в сертификат облигации.
Особое внимание следует обращать на наличие в облигации и сертификате всех необходимых согласно Закону и Положению реквизитов. Кроме того, нелишне будет справиться о наличии регистрации выпуска облигаций в Госкомиссии по ценным бумагам и фондовому рынку. И третий момент – наличие прав на продажу облигаций у продавца. То есть либо его паспортные данные должны совпадать с указанными в сертификате облигаций, либо у него должна быть надлежащим образом оформлена доверенность на продажу облигаций от их владельца.
При инвестировании в строительство путем участия в ФФС переоформить права на получение жилья несколько сложнее. Фактически речь идет о переоформлении двух документов – договора участия в ФФС и свидетельства об участии в ФФС. При этом Закон «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью» не предусматривает каких-либо специфических правил замены участника (в отличие от управителя).
Кроме того, в ФФС существуют собственные Правила, иногда даже запрещающие замену участника (особенно в случаях, когда речь идет о строительстве элитного жилья). Кроме того, согласие управителя на переуступку прав реально играет основную роль, поскольку именно на него по Закону возложена обязанность выдавать свидетельства об участии в ФФС. Так что этот момент лучше выяснить заранее.
Следует также внимательно следить за правильностью заполнения свидетельства и договора участия в ФФС. В частности, они должны иметь все реквизиты, предусмотренные Законом, а также соответствовать Правилам ФФС. Кроме того, стоит проверить наличие у управителя такого договора и свидетельства.
Остальные способы приобретения жилья на первичном рынке встречаются реже. Так, участие в институте совместного инвертирования, согласно соответствующему Закону, является по сути владением ценными бумагами (акциями корпоративного инвестиционного фонда либо сертификатами паевого инвестфонда). Однако для их оборота есть некоторые ограничения – не могут продаваться третьим лицам ценные бумаги инвестфондов открытого типа.
А вот о негосударственных пенсионных фондах вообще говорить сложно. На данный момент этот механизм задействован лишь на основании Закона «О проведении эксперимента в жилищном строительстве на базе холдинговой компании «Киевгорстрой». Кроме того, участие в негосударственных пенсионных фондах – вещь сугубо индивидуальная, так что и передаваться другим лицам не может.
ГЛАВНОЕ
Таким образом, у временных инвесторов проще всего приобрести жилье, права на которое удостоверяются целевыми облигациями. При этом осуществляется покупка ценных бумаг. Несколько сложнее обстоит дело в случае, если речь идет об институтах совместного инвестирования. Хотя и здесь все вращается вокруг ценных бумаг – акций корпоративных инвестфондов или сертификатов паевых инвестфондов, однако на их передачу третьим лицам (к каковым относится любой покупатель) существуют некоторые ограничения. Кроме того, инвестфонды в настоящее время практически не применяются. Передача же прав на участие в ФФС – дело наиболее хлопотное. Фактически речь идет о заключении договора уступки прав (в случае если это разрешено Правилами ФФС) со внесением изменений в договор участия и свидетельство об участии в ФФС. При этом очень многое зависит от позиции управителя.
Для того чтобы обезопасить себя, нужно прежде всего знать, кто именно продает облигации либо уступает право участия и имеет ли он право на такие действия. Кроме того, следует следить за тем, чтобы договор уступки заключался в той же форме, что и договор участия. Еще один важный момент – правильность заполнения реквизитов облигаций и сертификата либо договора свидетельства.
