В большинстве видов предпринимательской деятельности используется земля: как в качестве основных производственных фондов (сельское хозяйство), так и в качестве места размещения производственной, коммерческой, офисной недвижимости.
Поэтому многие юридические лица сталкиваются с необходимостью юридически оформить право на земельный участок. Юридические лица частной формы собственности могут оформить либо право собственности на землю, либо право аренды.
На первый взгляд, право собственности является более привлекательным: ставка земельного налога, как правило, ниже, чем арендная плата; землю, которая постоянно растет в цене, можно выгодно продать или передать в залог для получения финансирования и т. д. Однако существуют определенные причины, делающие аренду более удобной, по крайней мере, на первом этапе бизнес-проекта. Среди основных причин можно перечислить следующие.
1. Иностранные юридические и физические лица (нерезиденты), а также украинские юридические лица, в уставном капитале которых есть доля нерезидентов, не могут приобрести право собственности на сельскохозяйственные земли. Купить же несельскохозяйственные земли государственной и коммунальной формы собственности нерезиденты могут только после получения разрешения Верховного Совета или Кабинета Министров Украины. Процедура выдачи таких разрешений законодательно не закреплена, поэтому получение разрешения превращается в нелегкую задачу, которая может затянуться на длительное время.
2. Земли, находящиеся в государственной и коммунальной собственности, на которых не расположены частные объекты недвижимости, разрешается продавать только через аукционы. Процедура аукциона не дает гарантии приобретения участка, и стартовая цена, основанная на экспертной оценке, может увеличиться в несколько раз. Хотя Верховный Совет 19 декабря 2006 года и принял закон, обязывающий передавать незастроенные земельные участки государственной и коммунальной собственности в аренду только через аукцион (конкурс), Президент его ветировал, а депутаты не решились преодолеть вето.
Поэтому многие используют эту лазейку в законодательстве, оформляя симпатичный участок в аренду, а потом, построив объект недвижимости, выкупают этот участок по цене, определенной экспертом и утвержденной соответствующим органом государственной власти или местного самоуправления.
Можно перечислить и другие причины, по которым предприниматели предпочитают аренду праву собственности. Однако после приобретения и регистрации земельного участка законодательство довольно целостно регламентирует использование и защиту права собственности на него, не оставляя собственнику права модифицировать объем этого права. Что же касается права аренды, то законодательство, несмотря на наличие специального закона, оставляет многие отношения на рассмотрение сторон. И договор аренды земельного участка, который является юридическим основанием отношений аренды, очень важен для сторон. Особенно это касается арендатора, для которого прекращение или изменение условий аренды вне его воли может повлечь серьезные проблемы в предпринимательской деятельности.
В данной статье рассматриваются основные юридические риски прекращения или изменения условий договора аренды земельных участков государственной, коммунальной и частной формы собственности для арендатора.
Признание договора аренды земли недействительным
Любая сторона по договору аренды, а также уполномоченный государственный орган (прокуратура) или третье лицо, права которого нарушены, может обратиться в суд с иском о признании договора недействительным. Договор аренды признается недействительным с момента его заключения. В этом случае арендатор должен вернуть участок; в то же время сумма арендной платы, оплаченная за фактический срок аренды, арендатору не возвращается.
Наиболее часто основаниями для признания договора аренды земли недействительным являются:
1) заключение договора неуполномоченным лицом или лицом, не имеющим права аренды;
2) несоблюдение установленной законом процедуры заключения договора аренды, которая включает:
— принятие и согласование решений уполномоченными органами (при аренде земель государственной и коммунальной собственности);
— государственную регистрацию договора аренды;
3) отсутствие одного из существенных условий договора аренды земли, перечисленных в статье 15 Закона Украины «Об аренде земли», а именно:
— объект аренды;
— срок действия договора;
— арендная плата с обозначением ее размера, индексации, форм платежей, сроков, порядка ее внесения, пересмотра и ответственности за ее неуплату;
— условия использования и целевое назначение земельного участка, который передается в аренду;
— условия сохранения состояния объекта аренды;
— условия и сроки передачи земельного участка арендатору;
— условия возвращения земельного участка арендодателю;
— существующие ограничения относительно использования земельного участка;
— определение стороны, которая несет риски случайного повреждения или уничтожения объекта аренды или его части;
— ответственность сторон;
4) неполучение согласия на аренду участка от ипотекодержателя.
Кроме вышеперечисленных, еще одним возможным основанием для признания договора недействительным является несоблюдение требования законодательства о нотариальном удостоверении договора.
Требование нотариального удостоверения договора аренды земли содержится в статье 290 Хозяйственного кодекса Украины (ХК). В то же время статья 14 Закона Украины «Об аренде земли» прямо указывает, что договор аренды заключается в письменной форме и только по требованию одной из сторон удостоверяется нотариально. Государственный комитет Украины по земельным ресурсам (Госкомзем) в нескольких письмах изложил свою позицию, по которой договор аренды земли не подлежит обязательному нотариальному удостоверению на том основании, что Закон Украины «Об аренде земли» является специальным актом по отношению к ХК.
Однако письма Госкомзема не являются нормативными актами, поэтому существует вероятность, что суды, решая вопрос о необходимости нотариального удостоверения договора аренды земли, придут к выводу, что аренда земли между субъектами предпринимательской деятельности должна регулироваться ХК. В данном случае арендатор должен сам принимать решение, хочет он сэкономить на оплате государственной пошлины и нотариальных услуг или предпочитает обезопасить себя от возможного признания договора недействительным. Кроме того, при процедуре нотариального удостоверения договора нотариус проверяет отсутствие ограничений и обременений в государственных реестрах, что является дополнительной гарантией уменьшения рисков.
Досрочное расторжение договора аренды
По общему правилу одностороннее прекращение обязательства не допускается. Договор аренды земли, как и другие виды договоров, прекращается по обоюдному согласию сторон. Так, договор может быть расторгнут по требованию сторон, уполномоченного государственного органа или третьего лица, права которого нарушены, только по решению суда и на основаниях, прямо предусмотренных в договоре или законодательстве.
Арендодатель может обратиться в суд с требованием расторгнуть договор аренды земли в том случае, если арендатор продолжительное время существенно нарушает следующие требования:
— использовать землю в целях, предусмотренных законодательством и договором аренды;
— вовремя вносить арендную плату. Закон не предусматривает период просрочки внесения арендной платы, по истечении которого арендатор имеет право требовать прекращения договора. Если в договоре аренды данный срок не предусмотрен, то, скорее всего, необходимо ссылаться на общее положение о просрочке платежа по договорам имущественного найма, которое устанавливает трехмесячный период (статья 782 Гражданского кодекса Украины);
— соблюдать требования законодательства об охране окружающей среды;
— поддерживать антиэрозионные и дренажные системы;
— придерживаться требований сервитутов и других правовых ограничений, установленных для пользователя земельного участка.
Договор прекращает свое действие с момента вынесения решения о его расторжении, если оно не будет обжаловано в суд. Арендатор в определенной мере защищен процедурой апелляции, которая может отсрочить прекращение договора аренды на достаточно длительное время.
Закон предусматривает возможность прекращения договора аренды земли в случае выкупа для общественных нужд и принудительного отчуждения земельного участка по мотивам общественной необходимости.
Изменение существенных условий договора аренды
Довольно часто изменение существенных условий договора, произведенное против воли арендатора, может поставить последнего в такое положение, когда аренда земли становится для него экономически невыгодной.
Так же, как и в случае с расторжением, Закон предусматривает изменение условий договора только при взаимном согласии сторон. Одностороннее расторжение договора аренды запрещено, если другое не предусмотрено договором или законом. Спор о внесении изменений в договор подлежит решению в судебном порядке.
В то же время определенные положения договора аренды земли могут быть изменены новыми нормативными актами, а именно:
— арендная плата земельных участков государственной и коммунальной собственности определяется в соответствии с их денежной оценкой, которая производится на основании специальной процедуры и не может быть меньше размера земельного налога. В случае пересмотра законодателем процедуры проведения денежной оценки, а также размера земельного налога, арендная плата может быть изменена без воли арендатора;
— в случае ужесточения требований по охране окружающей среды дополнительные обязательства по сохранению качества почвы могут быть возложены на арендатора.
Изменение собственника/арендодателя или его статуса
Как правило, арендодателем выступает собственник земельного участка. В случае продажи или отчуждения другим способом участка к новому собственнику переходят все права и обязательства по действующему договору аренды участка. Новый собственник не может расторгнуть или изменить договор аренды в одностороннем порядке, если иное не предусмотрено договором.
Для того чтобы снять любые вопросы по этому поводу, рекомендуется прописать в договоре аренды сохранение его действия в случае смены собственника, а также обязанность собственника предупредить арендатора о продаже (отчуждении) участка и приоритетное право арендатора на покупку участка в случае его продажи.
Ограничения и обременения арендованного участка
Все ограничения и обременения, правомерно наложенные в отношении земельного участка до заключения договора аренды, распространяют свое действие и в отношении права пользования участком арендатора. Ограничения и обременения устанавливаются на основании законов, актов органов государственной власти, судебных решений и договоров.
Основные ограничения и обременения, которые налагаются на земельный участок, следующие:
— ипотека (залог);
— запрет на отчуждение;
— земельные сервитуты;
— ограничение права пользования участком.
Ограничения и обременения, установленные на земельный участок, подлежат государственной регистрации. Однако из-за отсутствия единой системы регистрации прав на землю реестров много и ведутся они разными регистраторами.
Перед заключением договора аренды земли необходимо проверить отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) путем получения у нотариуса извлечений из государственных реестров: Объединенный реестр запретов на отчуждение объектов недвижимости, Государственный реестр ипотек, Государственный реестр залогов движимого имущества (в отношении налогового залога).
Дополнительно надо получить справку (заключение) из местного управления земельных ресурсов о наличии (отсутствии) ограничений и обременений на арендуемый земельный участок. Эти шаги позволяют существенно снизить риск обжалования в суде договора аренды земли, а также ограничения права пользования участком после заключения договора аренды.
В данной статье перечислены только некоторые существенные юридические риски, которые подстерегают арендатора земли. Необходимо подчеркнуть еще раз, что отношения аренды земли во многом регулируются договором аренды. Поэтому у арендатора есть возможность минимизировать эти риски, правильно составив договор аренды и соблюдая установленную Законом процедуру заключения такого договора. Время и усилия, потраченные при заключении и составлении договора, окупятся сторицей при последующем прогнозированном и беспрепятственном использовании земли в предпринимательской деятельности.
