Современный Киев развивается не только в ширину, но и по вертикали. Основная причина тому – сверхвысокая стоимость земли
Сегодня в столице сооружается около 30-ти экспериментальных многоэтажек, а на рассмотрение в градостроительный совет поданы проекты комплексной застройки города настоящими небоскребами.
Сначала проведем эксперимент
Первым «небоскребом» столицы называют Большую лаврскую колокольню. Ее почти стометровая высота (96,5 м) эквивалентна современному 32-этажному зданию. Жилые дома возводили поменьше – в начале прошлого столетия самым высоким считался 12-этажный дом Гинзбурга (теперь на его месте стоит гостиница «Украина»). И только в послевоенные годы Киев стал активно расти ввысь.
На сегодняшний день дефицит, ограниченные размеры и дороговизна площадок под строительство жилых и общественных комплексов вынуждают архитекторов и застройщиков разрабатывать проекты сооружения все более и более высоких зданий. Еще недавно дома не превышали 25-этажный рубеж, но уже сейчас возводятся новые киевские небоскребы. К примеру, в районе Троещины завершается строительство комплекса из шести 34-этажных жилых домов. Они получили статус экспериментальных, поскольку нормативной документации по сооружению зданий выше 73,5 м в Украине пока не существует.
В Киеве начала XXI века, спустя 80 лет со времен строительства первых небоскребов в Америке, возвести экспериментальную высотку – колоссальная проблема. После согласования градостроительных и архитектурно-планировочных решений конкретного дома в службах города инвестор обязан подать заявку в Министерство строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства, обосновывая необходимость сооружения на данном участке именно высотного комплекса. Далее Минстрой обязывает научно-исследовательские институты (НИИСК, НИИСП, КиевЗНИИЭП и др.) вместе с проектировщиками разработать Программу экспериментального строительства и Индивидуальные технические требования для каждого дома. Эти же институты проводят комплекс испытаний и научных исследований, следят за ходом работ от закладки фундамента до полной сдачи объекта, а по окончании строительства и ввода дома в эксплуатацию ведут наблюдения за состоянием здания.
Но, несмотря на такую сложную систему, небоскребы в столице сооружаются один за другим. Так, уже сдан в эксплуатацию первый экспериментальный жилой комплекс по просп. Григоренко, 7а, завершается возведение двух 128-метровых высоток в микрорайонах 10а и 10б жилого массива Позняки, согласовано строительство 32-этажного здания по бульв. Дружбы Народов, 2а.
Вместо того чтобы разрабатывать отдельные индивидуальные требования для каждого небоскреба (а их сегодня сооружается более 30-ти), целесообразней было бы утвердить единый нормативный акт. «Для создания такого документа необходимо проверить на практике ряд специфических требований к высоткам, т. е. провести эксперимент, – объясняет Александр Авдеенко, начальник Управления архитектурно-конструктивных и инженерных систем домов и сооружений Министерства строительства, архитектуры и жилищно-коммунального хозяйства. – Поэтому все инвесторы, согласовавшие экспериментальное строительство, обязаны подавать в Министерство отчеты о ходе работ и результатах научных исследований при возведении объекта. На основании этих данных мы, с привлечением всех заинтересованных организаций, сможем разработать документ, который будет регламентировать проектирование зданий и многофункциональных архитектурных комплексов высотой более 73,5 м».
В новых нормах, по словам Александра Авдеенко, будут указаны требования всех надзорных государственных органов по проектированию, строительству и эксплуатации – санитарные, экологические, пожарные, эксплуатационные и др. Также будет определена максимальная высотность домов в зависимости от их целевого назначения. Из-за неоднозначного отношения к небоскребам с позиций охраны здоровья людей, целесообразно выше 25-ти этажей сооружать лишь здания общественного назначения – офисные и торгово-развлекательные комплексы или отели.
При разработке такого нормативного акта будет учтен опыт не только отечественных застройщиков, но и зарубежных коллег, прежде всего россиян – в Москве уже созданы городские временные нормы по проектированию высотных зданий. При этом следует учесть и отечественные наработки. Так, в 2004 году МЧС Украины были утверждены «Предложения по противопожарной защите и безопасной эксплуатации в случаях чрезвычайных ситуаций высотных жилищных и общественных домов, торговых и выставочных центров, на которые отсутствуют нормы проектирования», где описаны особенности планирования экспериментальных домов, их противопожарные и эвакуационные решения, а также способы обустройства систем тепло-, водо- и электроснабжения. Сейчас именно на этот документ ориентируются архитекторы при проектировании высоток.
На собственном опыте
Пожалуй, самыми высокими экспериментальными строениями на сегодня являются два жилых дома с объектами соцкультбыта и подземным паркингом, возведенные в массиве Позняки в микрорайонах 10а и 10б. Так, 37-этажный дом в форме трилистника состоит из четырех секций (центральная достигает в высоту 128 м). Такая конструкция позволила на участке размером 2,17 га соорудить более 68 тыс. кв. м жилья, 419 мест в паркинге, 7 тыс. кв. м встроенных общественных помещений и 2 тыс. кв. м творческих мастерских на верхних этажах.
«В наших домах по два источника электроэнергии плюс дизельная станция, – рассказывает Александр Иванов, первый заместитель директора института «Киевжилпроект», конструктор проекта. – В случае аварии автоматически включится вторая электростанция, если же и с ней произойдут неполадки, включится дизельная установка. Эта система уникальна, ее нет ни в одном доме Киева. В высотной секции лестнично-лифтовой узел состоит из двух незадымляемых лестничных клеток, двух пассажирских и двух грузопассажирских скоростных лифтов. Также установлены двухзонная автоматическая система пожаротушения и трехзонная система отопления с техническими этажами в 13-м, 25-м и 37-м уровнях. К тому же каждый дом будет обслуживать свой мини-ЖЭК».
На верхних этажах предусмотрена особая фурнитура окон, которые и открываться будут по-другому, дабы уберечь людей от опасностей, вызванных сильными порывами ветра. Кроме того, жильцам будет запрещено самим стеклить балконы, поскольку начиная с 25-го этажа нужно устанавливать специальные стекла. А мыть их на определенной высоте будут промышленные альпинисты.
Проектирование высоток требует учитывать даже такие «приземленные» вещи как сбор и утилизация бытового мусора. По словам Владимира Моспана, главного архитектора проектов, в каждом здании создано два мусоропровода. Один собирает мусор на первых 13-ти этажах, а выше находится вентиляционная вытяжка, в другом до 13-го этажа отходы летят в свободном падении, дальше оборудованы гасители скорости. Запланирована также периодическая промывка и дезинфекция мусорного ствола.
В целях пожарной безопасности на крышах домов сооружены площадки для вертолетов, по фасаду расположены специальные отсечки против распространения огня по стене, а с кровли высотной секции можно спуститься по незадымляемым лестницам.
Город у ваших ног
Стремление застройщиков возвести больше квадратных метров на сотке земли – одна из основных причин появления в столице небоскребов. Киевляне же привыкли к 14–16-этажным домам, и покупать квартиры на огромной высоте для них пока немного экстремально.
«Верхние этажи приобретает молодежь, так как люди постарше боятся там селиться – пугают возможные неполадки лифта, перепады давления воды. Не берут жилье выше 16-19 этажа также из-за боязни пожара, – рассказывает Андрей Топоров, директор АН «Эгида-Риэлти». – Но если небоскребы возводят строительные компании с хорошей репутацией, то квадратные метры в этих домах распродаются быстро».
По словам Андрея Топорова, исключительно на последних этажах хотят жить около 1-2% покупателей. Объяснить такое желание просто – если дом расположен среди массивов левобережья, то с высоты открывается потрясающий вид на Днепр, Лавру и живописные склоны правого берега. Естественно, что и стоимость видовых квартир оказывается на 10-15% больше, чем на нижних этажах. Другие преимущества жизни наверху – чище воздух и меньше уровень шума.
Модная тенденция последних лет – проектирование на крышах киевских «небоскребов» пентхаусов, однако построено их пока единицы. Одна из причин этому – на высоте более 100 м ветер настолько сильный, что может снести человека с открытой площадки, да и культуры жизни в пентхаусе у киевской элиты пока нет. В качестве альтернативного варианта жилья на верхних этажах застройщики предлагают довольно престижный формат двух- и трехуровневых квартир.
Высотки «от кутюр»
«Хаотичное размещение экспериментальных небоскребов в столице Украины может привести к необратимой потере историко-культурного наследия, изменениям функционально-топологической структуры жизненного пространства, усложнению автотранспортного обеспечения города, перегрузке инженерных сетей», – предупреждает Валентин Штолько, президент Украинской академии архитектуры (УАА). Чтобы этого избежать, Главное управление архитектуры, градостроительства и дизайна городской среды поручило УАА разработать «Концепцию размещения высотных домов и сооружений в г. Киеве до 2020 года», согласно которой строительство небоскребов в столице будет развиваться по пяти направлениям: «Корона города», «Киевские бусы», «Ворота города», «Киев-Сити» и акцентные высотные строения.
«Корона города» предполагает возведение небоскребов в центральной, исторической части столицы. Естественно, что такое строительство будет весьма ограниченным и регулироваться отдельными законодательно-нормативными документами. Застройка будет выполняться согласно историко-архитектурному опорному плану города, Генеральному плану развития столицы на период до 2020 года, а также Правилам застройки г. Киева.
Высотные 40–70-этажные комплексы расположат вокруг центральной историко-культурной зоны столицы и на перекрестках основных транспортных магистралей. Такие небоскребы будут использоваться под многофункциональные деловые, финансовые, культурные, спортивно-оздоровительные, общегородские центры или отели. Предварительно определены и территории для их возведения: район Лыбедской площади, Протасов Яр, Севастопольская площадь, ул. Индустриальная, Шулявка, район ст. м. «Дорогожичи», Петровка, Рыбальский полуостров, район Левобережного центра, Позняки и Осокорки, а также намеченная к реновации промзона Телички. Эти участки визуально легко объединяются в некое подобие ожерелья или бус, отсюда и название «Киевские бусы».
В основе идеи «Ворота города» лежит строительство масштабных по объему и высотности общественно-деловых комплексов на основных въездах в столицу, где будут предоставляться деловые, финансовые, выставочные, отельные, развлекательные и прочие услуги. В этих центрах планируют разместить региональные представительства соответствующих направлений, а располагаться они будут в районе Корчеватого (Днепропетровско-Обуховское направление), Одесской площади, Житомирского шоссе, вдоль проспектов Богатырского и Броварского (соответственно Вышгородский и Черниговский высотные комплексы), возле Харьковской площади.
Здания до 40 этажей будут формировать отдельные архитектурные ансамбли основных улиц и магистралей города. Такие дома станут яркими композиционными акцентами жилищных районов массовой типовой застройки 60–80-х гг. прошлого столетия – к примеру, высотные комплексы на Троещине, в районе Дарницкого ж/д вокзала, а также в Бортничах.
На Рыбальском полуострове предлагается возвести центр деловой активности «Киев-Сити», идея строительства которого вот уже несколько лет не покидает умы архитекторов и девелоперов. Реализация этого проекта поможет уменьшить нагрузку на центральную зону столицы, переместив на Подол значительную часть деловых и финансовых функций. Комплекс задуман как мини-город, где для украинских и зарубежных бизнесменов будут возведены офисные здания, отели, спортивные и развлекательные центры, в общем, все, что необходимо для успешной работы и приятного отдыха.
По мнению главного разработчика концепции, из вышеуказанных направлений именно «Киев-Сити» – наиболее доступное и перспективное. «Мы предлагаем выделить отдельную территорию под высотное строительство – Рыбальский полуостров, соорудить там все бизнес-структуры и огромную систему их обслуживания, – объясняет Валентин Штолько. – У современного бизнесмена есть офис, но чтобы выйти пообедать или заняться спортом, ему необходимо ехать в другую часть города. Поэтому центр, где можно и жить, и работать, станет идеальным вариантом для столицы». К тому же в мире есть масса подобных комплексов, например, «Дефанс» во Франции или бизнес-центр «Москва-Сити» в столице России.
Господин Штолько уверен, что основным элементом строительства до 2020 года будут «Киевские бусы» и, как подвеска к ним, «Киев-Сити».
Реалии нового тысячелетия требуют соответствующей реакции общества и бизнеса. Поэтому появление небоскребов в столице – вполне закономерное и неизбежное явление. О том, что возврата к прошлому не будет, стало ясно еще десятилетие назад, когда в Старом Городе начали возводить 16–18-этажные новостройки. Киев уже никогда не будет «ровным» как, к примеру, Санкт-Петербург или Стокгольм – у нас, к сожалению, не та градостроительная культура и традиция. В то же время Киев – город будущего, город, в котором появляются совершенно новые стандарты жизни и организации бизнеса. Предложенная архитекторами модель может вызвать много споров, но сам факт ее появления внушает оптимизм: если к «высотному» вопросу подходить системно, то от этого выиграет и город, и горожане.
