Вложения в первичную недвижимость в Украине по соотношению рисков и доходности вполне можно назвать венчурными инвестициями: новая квартира дорожает за год на 30--50%. Но остаться и без денег, и без квартиры -- очень просто.
Рискнем?
Несмотря на шум вокруг возможного возникновения второго "Элита-Центра", о котором уже писали "Деньги" (см. № 10, от 15 марта 2007 года, и № 11, от 22 марта 2007 года, доступно на www.dengi-ua.com), первичная недвижимость пользуется большим спросом. Напомним, очередной скандал в столице разгорелся из-за остановки компаниями "Киеввысотбуд" и "Агробудпереробка" строительства пяти многоэтажных домов -- якобы из-за отсутствия средств. Сегодня, если верить инвесторам, строительные работы возобновились. Но от повторения такой ситуации никто не застрахован.
Наталья Курочкина, главный юрист компании "Правовой Альянс" не устает предупреждать, что сегодня в Украине инвестиции в строящуюся недвижимость -- дело рискованное. "К сожалению, несоблюдение сроков окончания строительства, ввода объекта в эксплуатацию и передачи его инвестору, заключение строительными компаниями нескольких инвестиционных договоров на один и тот же объект, строительные "пирамиды" и тому подобное стали привычны и никого (кроме самих инвесторов) не шокируют", -- предостерегает г-жа Курочкина. К тому же, по ее словам, отечественное законодательство не предусматривает достаточно эффективных механизмов контроля над деятельностью строительных компаний (таких, какие существуют, к примеру, в сфере банковских и страховых услуг), о чем свидетельствует скандал с участием компаний "Киеввысотбуд" и "Агробудпереробка". И потому сегодня защита прав инвесторов и привлечение к ответственности виновных лиц становятся "делом рук самих утопающих".
Неприятно, но все риски выпадают на долю частного инвестора. Относительно проблем, которые могут возникнуть по вине строительных компаний (например, затягивание сроков сдачи дома), банкиры говорят, что это проблемы инвесторов, а не банков. Но отмечают, что до момента сдачи дома в эксплуатацию они тоже сильно рискуют, так как в залоге у банка не недвижимость, а всего лишь имущественные права на квартиру (лукавят -- как правило, в залоге у банка уже имеющаяся недвижимость и права на строящуюся. -- Ред.).
Тем не менее, квартиры в строящихся домах раскупаются очень быстро. По разным данным, до момента завершения строительства непроданными остаются около 10% жилья. А вложение денег в строительство по-прежнему является одной из самых прибыльных инвестиций. За год новая недвижимость дорожает на 30--50%, тогда как средняя ставка по депозитным вкладам -- всего лишь 9% годовых (в долларах).
Столь высокая доходность делает возможным использование инвесторами ипотечных кредитов как финансового рычага. По данным НБУ, объем ипотечного кредитования к началу марта 2007 года достиг 28 млрд. грн. или 33,5% общего объема всех кредитов, выданных физлицам. По данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, в 2006 году рынок ипотеки составил 24 млрд. грн. То есть за два месяца было выдано 4 млрд. грн., и это -- в период зимнего спада.
По-столичному
Как отмечают в аналитическом отделе строительно-инвестиционной компании "Киев Жилье-Ивест", за два зимних месяца цены на первичную недвижимость повысились примерно на 3,7%. Например, в январе квартиры эконом-класса выросли в цене на 3,2% -- до $1626 за 1 м2. При этом эксперты "Киев Жилье-Инвест" отмечают, что в первый месяц текущего года не все строительные компании выставляли свои объекты на продажу. В феврале рост цен на новое жилье эконом-класса составил 0,5% -- оно подорожало до $1634 за 1 м2. Незначительное удорожание первичного жилья в феврале аналитики компании объясняют тем, что предложение по сравнению с январем увеличилось на 15%. В частности, в феврале были выставлены на продажу квартиры в тринадцати объектах: в трех домах премиум-класса, трех домах бизнес-класса и семи домах эконом-класса.
А вот обещанные 600 квартир от "Киевгорсторя" на рынок так и не попали. Корреспондент "Денег" попытался "купить" однокомнатную квартиру от "Киевгорстроя" в недавно выставленных на продажу объектах на улицах Саперно-Слободской, Срибнокильской и Просвещения. Однако, как выяснилось, "единичек" в продаже уже нет вообще. "По Просвещения у нас ничего нет, а вот на Срибнокильской и Саперно-Слободской есть трех- и четырех комнатные квартиры. Одно- и двухкомнатные уже проданы", -- сообщили корреспонденту "Денег" в отделе продаж.
Впрочем, люди знающие отмечают, что "Киевгорстрой", возможно, эти квартиры вообще не продавал, поскольку никакой информации об их судьбе, кроме заявлений о начале продаж, нет. "Отсутствует информация о количестве квартир и о схемах, по которым они будут продаваться", -- сообщил "Деньгам" эксперт, пожелавший остаться неназванным. Он отметил, что львиную долю киевгорстроевского жилья, скорее всего, можно найти у перекупщиков, а не из первых рук.
Несмотря на увеличение предложения, в марте первичное жилье подорожало, по предварительным оценкам, на 2%. По словам начальника отдела ипотечного кредитования АКБ "Укрсоцбанк" Романа Тищенко, популярность первичной недвижимости обусловлена, в первую очередь, ее более низкой ценой по сравнению со вторичной. Например, стоимость однокомнатной квартиры в строящемся доме эконом-класа составляет примерно $1650 за 1 м2, а жилплощади в "хрущевке" на окраине города -- более $2500 за 1м2.
Что касается адекватности цен на новое жилье, то тут мнения экспертов разошлись. Одни считают, что по сравнению с уровнем доходов физлиц рыночная цена недвижимости несколько завышена, ведь все больше людей не имеют финансовой возможности купить ее даже в кредит. Например, как сообщили "Деньгам" в АКБ "Укрсоцбанк", средняя сумма одного займа в Киеве составляет $45 тыс. То есть даже с учетом авансового платежа в 35%, общая сумма получается $60 тыс. -- маловато как-то…
Другие отталкиваются от цены квадратного метра жилья в мегаполисах других стран и считают ценовую ситуацию на киевском рынке вполне адекватной.
Третьи анализируют количество ежегодных сделок на рынке, определяют, насколько высок спрос на недвижимость в целом, и, исходя из этого, делают прогнозы относительно дальнейшей динамики рынка. "Сегодня наблюдается очень высокий спрос на первичную недвижимость, и пока он далек от удовлетворения. То есть цены на недвижимость будут оставаться высокими", -- заверил "Деньги" Роман Тищенко. Такого же мнения придерживается и аналитик компании "Терра Девелопмент" Владимир Казмирук. По его словам, в настоящее время существует повышенный спрос на одно- и двухкомнатные квартиры, который сохранится и в долгосрочной перспективе.
Однако, по мнению г-на Казмирука, рост цен на новые квартиры в столице обусловлен не столько высоким спросом, сколько монополией на строительном рынке Киева, трудностями с выделением земельных участков и получением разрешительной документации на строительство. "Ситуацию, при которой цена недвижимости на первичном рынке практически в три раза превышает себестоимость строительства, можно объяснить только отсутствием рыночной конкуренции", -- убежден он.
Напомним, когда Антимонопольный комитет Украины решил проверить стройкомпании на "возможность сговора в формировании цен на рынке первичного жилья Киева", операторы рынка недвижимости отреагировали спокойно. Мол, только в январе в квартиры на первичном рынке продавали 70 строительных компаний. К тому же они работают в разных сегментах рынка -- одни строят жилье эконом-класса, другие -- бизнес-класса, третьи специализируются на элитной недвижимости. (См. "Деньги № 19, от 8 февраля 2007 года, доступно на www.dengi-ua.com).
А вот президент строительной компании "Миськжитлобуд" Денис Костржевский считает, что рост цен обусловлен дефицитом жилья. "За годы советской власти сложился неудовлетворенный спрос населения на квартиры. Если бы у нас были высокие цены и квартиры не покупались, имело бы смысл говорить о том, что цены завышены. Но у нас квартиры раскупаются на этапе строительства", -- заявляет он. "В год сдается 1,2--1,3 млн. м2 жилья -- это около 13 тысяч квартир. Если разделить эту цифру на количество семей, проживающих в Киеве -- 1,5 млн., -- получается 0,008 квартиры на семью", -- отмечает строитель. Даже если г-н Костржевский и не вполне верно оценил количество вводимых в эксплуатацию квартир, все равно получается, что на одну семью одна квартира строится примерно раз в 70--80 лет. Это лишь компенсирует естественное сокращение жилого фонда в результате износа.
На Киев глядя
Повторяют столичную ситуацию и регионы. Причем по темпам роста цен некоторые миллионники обогнали Киев. В частности, по данным ООО "Макрокап Девелопмент Украина" (МКДУ), за два зимних месяца первичное жилье эконом-класса в Харькове подорожало более чем на 16% -- до $780,5 за 1 м2. Такой рост аналитики компании объясняют сезонным пересмотром цен. "Подорожание стройматериалов, транспортных услуг, повышение зарплат, в конце концов, вынудили застройщиков повысить цены, ведь себестоимость строительства реально возросла", -- уверяет менеджер отдела по работе с инвесторами ООО "Макрокап Девелопмент Украина" Наталья Городецкая. МКДУ прогнозирует, что в 2007 году цены на жилье премиум-класса перешагнут барьер в $2000 за 1 м2. А в бизнес-классе цены вырастут не менее чем на 15--18%.
Что же касается жилья эконом-класса, то, по прогнозам экспертов, в этом сегменте, где наблюдается самый большой (девятикратный) разрыв между спросом и предложением, цены будут расти быстрее, чем в бизнес-классе.
Дорожает жилье и в Донецке. На сегодня средняя цена 1 м2 в новостройке эконом-класса достигает $1300.
Во Львове цены на новые квартиры перешагнули рубеж $1100--1200 за 1 м2 (против $800--900 в конце 2006 года). Причина та же -- дефицит предложения. В этом старом городе очень мало земельных участков, которые можно выделить под строительство жилья.
Что будет
По словам Дениса Костржевского, согласно официальной статистике, богатых людей в стране, которые легко могут позволить купить себе квартиру, всего лишь 5%. При этом эксперты в своих прогнозах чаще всего говорят о подорожании первичной недвижимости еще примерно на 20--25%. Также они полагают, что часть потенциальных покупателей городских квартир переориентируется на приобретение домов за городом. В частности, генеральный директор компании "Терра Девелопмент" Юлия Калинина утверждает, что часто покупатель, задумавшийся о покупке трех- или четырехкомнатной квартиры в городе, рассматривает вариант приобретения загородного дома в коттеджном городке. И нередко отдает предпочтение дому. По мнению г-жи Калининой, подобная тенденция в ближайшее время сохранится, а в дальнейшем она будет только усиливаться. Кроме того, по прогнозам г-на Тищенко, в этом году следует ожидать появления новых интересных строительных проектов с участием банков, а также расширения числа банковских программ для первичного рынка.
В свою очередь стройкомпании по-прежнему обещают дальнейшее удорожание недвижимости.
ДОГОВОРНЫЕ ОТНОШЕНИЯ
Наталья Курочкина, главный юрист компании "Правовой Альянс":
-- Поскольку отношения между инвестором и строительной компанией являются договорными, наиболее общие и в то же время действенные рекомендации, которые можно дать в такой ситуации потенциальным инвесторам, -- тщательно проверять и обсуждать условия заключаемых договоров. Как правило, строительные компании стремятся указать сроки сдачи объектов максимально расплывчато, а от вопросов ответственности за нарушение сроков сдачи в договоре уйти вообще.
Также стоит проверять "историю" строительной компании, прежде чем решать вопрос о том, стоит ли инвестировать в возводимый ею объект. Хотя риски все равно остаются. Например, один из наших клиентов в оказался вовлеченным в конфликт относительно проинвестированного им помещения, расположенного на ул. Воздвиженской в Киеве (подрядчиком строительства, по крайней мере, до недавнего времени, выступала компания "Лигострой", заказчиком -- ОАО "Трест Киевгорстрой-1" им. М. П. Загороднего). В ситуации, когда до даты передачи объекта инвестору остались считанные месяцы, заказчик инициировал расторжение договора с компанией "Лигострой" (выступавшей, помимо прочего, стороной в инвестиционном договоре с нашим клиентом), заключив договор с другим подрядчиком. Более того, как оказалось, на проинвестированное нашим клиентом помещение имеется еще один претендент. В настоящее время данный спор рассматривается в судебном порядке, а на распоряжение проинвестированной нашим клиентом частью объекта незавершенного строительства наложен запрет.
Рынка нет
Денис Костржевский, президент строительной компании "Миськжитлобуд":
-- Покупает и продает квартиры примерно 1% населения, а о рынке жилья можно говорить тогда, когда в нем участвует минимум 5% населения. В столице же эта цифра вообще должна составлять 7--8%. Исходя из этого, можно сказать, что рынка жилья в Киеве как такового нет.
Ольга Карабань, специалист отдела продаж ООО "Крымстройинвест":
-- Надежность застройщика можно оценить, используя такие показатели, как опыт ведения бизнеса на рынка строительных услуг, что подтверждается количеством возведенных объектов, а также качеством выполненных работ. Также нужно обращать внимание на финансовое состояние организации.
Если же компания-застройщик -- это молодая и пока неизвестная команда, то следует обратить внимание на оформленный должным образом полный пакет разрешительных документов на выполнение строительных работ, а также документов на отведенный под застройку земельный участок. Это может быть либо договор аренды земли, либо документы, подтверждающие право собственности на участок.
Для уменьшения рисков несвоевременного ввода жилья в эксплуатацию одним из основополагающих факторов является регулярное финансирование объекта. Клиенту следует поинтересоваться, строит застройщик на собственные средства, на кредитные либо на деньги инвестора. Если потенциальные покупатели выступают в качестве инвестора в строительство, то финансирование непосредственно зависит от объема продаж.
Однако не стоит упускать из внимания и так называемый человеческий фактор, а именно -- количество фирм, работающих по договору субподряда. Чем меньше посторонних организаций привлечено к процессу строительства, тем ниже риск несвоевременной сдачи объекта в эксплуатацию.
Ангелина Деревлева, маркетолог ООО "Т. М. М.":
-- Надежная компания -- это компания с историей, которая имеет не один выполненный проект за плечами. Результат ее деятельности за период времени осязаем: это дома, которые она построила. Кроме того, важна финансовая стабильность. Финансовая отчетность "Т. М. М.", например, публикуется в "ИнвестГазете", на сайте УкрСиббанка, который является лид-менеджером по выпуску корпоративных облигаций компании, в скором времени эту информацию планируется разместить на сайте самой компании. Кроме того, при заключении договора о сотрудничестве с банком в области ипотечного кредитования документы компании проходят тщательную проверку. Банки, как правило, очень осторожны при заключении подобных соглашений, ведь на этапе строительства вещественного залога нет -- только обещание строительной компании построить и сдать в срок квартиру. Например, УкрСиббанк работает только с "УкрСибинвестом" -- своей дочерней компанией -- и с "Т. М. М.".
У серьезных компаний отлажен процесс строительства, и риски сводятся к минимуму. Хотелось бы предостеречь потенциальных покупателей: всегда следует проверять у компании-застройщика наличие всех разрешений, лицензий и согласований. Если компания не является заказчиком строительства, то должны быть документы, подтверждающие ее участие в проекте, например, инвестиционно-подрядный договор.
