Рынок элитного жилья – сегмент, который более других подвержен образованию разного рода мифов и легенд. Потому что, когда что-то не удается заполучить в собственность, очень хочется хотя бы поговорить об этом.
Та же, кстати, подоплека существует и у сплетен: охотнее всего люди злословят о том, что не дается им самим… Но сегодня – о другом. О том, какие же мифы ходят об элитном жилье и насколько они справедливы.
1. Фейс-контроль – обязательный элемент элитного жилья
Тема фейс-контроля – одна из самых обсуждаемых применительно к рынку элиты. Существует миф, что наличие фейс-контроля покупателей – самый главный показатель элитности жилья. Однако сами застройщики и риелторы, работающие с этим сегментом, настроены слегка скептически: они утверждают, что сумма, в которую обходятся желанные квадратные метры, сама по себе является достаточным критерием отбора. И замечают, что если особо усердствовать с выбором соседей при выборе жилья стоимостью в несколько миллионов, то жить придется на необитаемом острове, общаясь с соседним островом морзянкой.
Сравнительно мягко отзывается о проблеме фейс-контроля Наталья Новикова, генеральный директор Renaissance Realty. Она отметила в интервью «Собственнику», что реальную систему отбора жильцов могут позволить себе исключительно малоквартирные клубные дома. «Покупатели элитного жилья хотят жить в обществе себе подобных. Поэтому они уделяют особое внимание соседям, которые должны соответствовать статусу дома и кругу общения. Однако примеров «отсева» покупателей не так много. Все-таки стоит признать, что на практике основным критерием отбора оказывается уровень материальных возможностей клиента. И принцип «закрытости», который был главной отличительной чертой первых клубных домов (конец 90-х годов), зачастую не соблюдается», – говорит Новикова.
2. Настоящая элита – не более 20 квартир
Другой старый миф на рынке недвижимости заключается в том, что истинно элитным может быть только малоквартирный дом. Так говорят не только обыватели, сами риелторы неоднократно в своих внутренних рейтингах ставили этот фактор на одно из первых мест среди критериев элитности. И в самом деле, маленький дом в большей степени может обеспечить своим жильцам ощущение «кулуарности» бытия, защищенности и обособленности. В то же время в клубном доме редко присутствует своя инфраструктура – непременная часть многоквартирного дома. Есть и еще два существенных недостатка клубного дома. Не в последнюю очередь это высокая квартплата, так как все издержки на содержание дома приходится делить между 15-20 соседями.
Второй существенный недостаток обособленного дома состоит в том, что за территорию дома иногда хочется и выйти, а не только выехать. А вокруг, вместо застроенного квартала и единой социальной прослойки, недовольные жители «исторического окружения». Понятно, что создать тесный мирок при такой расстановке сил вряд ли получится. Квартальная застройка, создающая для жителей обособленную территорию со своими школами, магазинами, территорией для выгула собак и даже сайтом в Интернете, на этом фоне явно получает свои достоинства. Да и в тренажерный зал порой удобнее ходить в халате, спустившись на пару этажей, а не ездить по пробкам через полгорода.
3. В Москве нет настоящих пентхаусов
Несколько лет среди профессионалов хорошим тоном считалось рассуждать в том ключе, что пентхаусы в Москве проектируют отечественные архитекторы, но, тем не менее, устоявшейся специфической русской традиции нет, явление это заимствованное. Более того, неразбериху и путаницу на рынке множили риелторы, которые чуть ли не каждую вторую квартиру на верхнем этаже продавали как «будущий пентхаус».
На самом деле в слове «пентхаус» заложено совершенно определенное значение, нечто наподобие «роскошного жилого одноквартирного дома на крыше высотного здания». А основной недостаток московских пентхаусов – это отсутствие видовых характеристик. Дело в том, что в центре столицы просто нельзя строить слишком высокие здания. А если дом той же высоты, что и другие, то о каком виде из окна может идти речь?
Получается, что архитектор, знающий Градостроительный кодекс, просто не вправе разработать проект высотного здания, где пентхаус займет свое законное место, возвышаясь над остальной застройкой. Ну а строить пентхаус где-то на периферии нет смысла, так как тогда автоматически снимается такой его критерий, как собственно элитность.
Удачных проектов пока немного, но они есть. Эксперты столичного рынка отмечают среди них такие, как Молочный пер., 1 (девелопер Rose Group); Ермолаевский пер., 15/44 – «Патриарх» («Спецстроймонтаж»); 1-й Неопалимовский пер., 8-10 – «Венский дом» («Индекс XX»); Старомонетный пер., 18 – «Времена года» ( КРТ).
4. Элитное жилье есть только на первичном рынке
Еще один миф – это то, что купить элитное жилье из вторых рук невозможно. В подтверждение такой позиции обычно приводятся два основных аргумента. Во-первых, технологии совершенствуются с каждым днем, и то, что вчера было элитой – сегодня просто обычный дом. И во-вторых, покупать недвижимость из вторых рук просто «несолидно».
На самом же деле, технический прогресс движется вовсе не так быстро, как идет строительство. Да и купить готовую отремонтированную квартиру порой спокойнее, чем самому ровнять стены или даже нанимать бригаду. Сейчас удачные с точки зрения цены и качества предложения можно найти и на первичном, и на вторичном рынках. Поскольку элитные дома строятся в столице уже не первый год, то и миф о неликвидном вторичном рынке действительно стал просто мифом.
5. Элитная цена – гарантия элитного качества
В России принято считать, что дорогое – значит хорошее. И если квартира стоит больше $10 тыс. за «квадрат», значит никаких проблем с ней не будет. На практике же оказывается, что это совершенно не так. Более того, больше всего проблем как раз с «элитным жильем». По данным, например, петербургского Управления технического надзора, недоделки есть практически в каждой новой квартире, и больше всего строители их оставляют в так называемом «элитном жилье». Московские элитные дома тоже не без изъянов. Среди наиболее часто встречающихся недоделок профессионалы отмечают многочисленные проблемы с кровлей, стяжками полов и вентиляцией. Актуальной проблемой элитного жилья является звукоизоляция.
Пpичинa нeдocтaтoчнoй изoляции удapнoгo шумa кpoeтcя в caмoй физикe пpoцecca. Еcли для xopoшeй изoляции вoздушнoгo шумa (гoлoc, тeлeвизop и дaжe дoмaшний кинoтeaтp нa cpeднeй гpoмкocти) впoлнe дocтaтoчнo увeличить тoлщину плиты пepeкpытия (из мoнoлитнoгo жeлeзoбeтoнa) дo 250 мм, тo для oбecпeчeния тpeбуeмoй изoляции удapнoгo шумa нeoбxoдимo уcтpoйcтвo дoпoлнитeльнoй кoнcтpукции звукoизoляциoннoгo пoлa. Пocкoльку в элитнoм дoмocтpoeнии шиpoкoe pacпpocтpaнeниe пoлучилa пpaктикa пpoдaжи квapтиp «бeз oтдeлки», кoнcтpукция дoпoлнитeльнoгo звукoизoляциoннoгo пoлa, кaк пpaвилo, ocтaeтcя тoлькo нa бумaгe paбoчeгo пpoeктa здaния. В oбxoд тpeбoвaний нopмaтивныx дoкумeнтoв зaключaeтcя мoлчaливoe coглaшeниe: зacтpoйщик нe тpaтитcя нa дoпoлнитeльную звукoизoляцию удapнoгo шумa, a пoкупaтeль, в cвoю oчepeдь, нe имeeт пpeтeнзий, тaк кaк oтcутcтвиe пoдoбнoй кoнcтpукции экoнoмит eму дo 80 мм выcoты пoмeщeния. Пpи этoм пoкупaтeль cчитaeт, чтo в cвoeй квapтиpe oн имeeт пpaвo дeлaть вce чтo зaблaгopaccудитcя, зaбывaя, чтo и coceд cвepxу мoжeт выпoлнять aнaлoгичныe дeйcтвия. В итoгe нaд cпaльнeй oкaзывaeтcя куxня, a нaд гocтинoй – caнузeл. Нo caмoe нeпpиятнoe, чтo вce этo – бeз вcякoй звукoизoляции. Тaк чтo, ecли coceд cвepxу нoчью вcтaeт c пocтeли и идeт нa куxню, чтoбы выпить вoды, вы вcтaeтe вмecтe c ним, чтoбы выпить cнoтвopнoe…
