Уве Зорге: «Складской объект должен отвечать структуре логистического бизнеса»
Создание складской недвижимости под конкретного заказчика — перспективный для девелопера способ повышения рентабельности объекта в целом.
Такая технология сводит к минимуму риски при реализации проекта, поскольку девелопер заранее знает клиента будущего складского объекта, его требования и предпочтения. Широко применяемая на Западе технология built-to-suit в Украине — редкость. Основные причины такого положения — незрелость складского рынка и сложность в диалоге между логистом и девелопером. О том, как осуществить диалог для реализации built-to-suit, рассказывает Уве Зорге — президент Fordon Logistic Company.
Built-to-suit — гарантированный успех Выбор девелопером технологии создания складского объекта зависит от финансовых возможностей компании и ее стратегии. Сегодня на рынке складской недвижимости девелоперы руководствуются двумя технологиями развития проектов.
1. Девелопер создает складской объект и после сдачи в эксплуатацию выводит его на рынок с предложением о покупке или аренде.
2. Девелопер создает складской объект под конкретного заказчика, согласуя с ним все ключевые моменты по проекту. Это так называемая схема built-to-suit.
Рассмотрим данную технологию подробно. Built-to-suit — это стратегический союз между логистической компанией и девелопером. Логист нуждается в складском объекте, девелопер его создает.
Технология built-to-suit — удобная форма сотрудничества логистических компаний с компаниями рынка недвижимости. Заказчик, зная параметры и стандарты будущего склада, ожидает получить объект, который будет отражать структуру и динамику логистического бизнеса. Девелопер, зная необходимые параметры, застрахован от рыночных рисков, но уязвим в понимании логистического бизнеса. В связи с этим он может создать объект, так сказать, отразить его согласно своему уровню понимания, совершенно отличному от ожиданий логиста. Что приводит к конфликту и дополнительным трениям. Это обстоятельство является основной из причин, по которым технология built-tosuit не распространена в Украине, что сказывается на качестве логистических объектов.
Сегодня тандем логиста и девелопера — редкое явление на просторах стран Восточной Европы. В условиях молодой рыночной экономики Украины со сложностью ее стратегического прогнозирования строить долгосрочные отношения на неразвитом складском рынке рискованно как для логиста, так и для девелопера. Последний оказался заложником своего развития. Знать основы логистического девелопмента не означает быть профессионалом. Отсутствие должного опыта не позволяет девелоперским структурам комплексно оценить всюперспективу рынка складской недвижимости с позиций логиста. В связи с этим развитие украинского рынка складской недвижимости происходит либо путем развития логистического бизнеса, при котором логисты, торговые операторы или производители создают склады «под себя», либо путем слабых попыток местных девелоперов. В данном положении судьба и уровень развития рынка не имеют значения.
Все определяют выгода и дефицит. Это позволяет девелоперу при высоком спросе развивать проект даже на неудачной площадке. При built-to-suit необходимо учитывать долгосрочную стратегию не только компании, для которой создается объект, но и качество самого рынка. В данном случае логистический комплекс представляет собой объект двух рынков — логистического и рынка недвижимости. Девелопер должен это помнить при разработке концепции развиваемого объекта. В процессе реализации задуманного по технологии built-to-suit стороны обязаны в полном объеме сотрудничать друг с другом, придерживаясь соглашений и намеченных сроков.
Основные задачи
Мы указали, что создание складской недвижимости без привязки к конкретному клиенту не может гарантировать успешность проекта. В силу того что логистические процессы жестко структурированы и определены, создаваемый объект должен отвечать структуре логистического бизнеса клиента девелопера. Если требования не будут соблюдены и логика логистики нарушится, это может ослабить цепь по ставок арендаторов будущего складского комплекса. Сложно создать качественный складской комплекс без понимания того, кто им будет пользоваться после введения объекта в эксплуатацию.
Основные факторы, которые необходимо учесть для эффективного функционирования логистического бизнеса в складском объекте, — это высота потолков, температурный режим, транспортные коридоры, стеллажное оборудование, освещение, погрузочно-разгрузочная техника и др.
Уровень понимания
Бытует мнение, что наиболее сложный этап в built-to-suit — это этап предварительных переговоров и установления взаимопонимания между девелопером и заказчиком.
Однако мы не разделяем такую точку зрения, поскольку считаем, что понимание найти легко, если девелопер и логист — профессионалы своего дела и четко могут сформулировать свои цели. Понимание целей у логиста и девелопера должно находиться на одном уровне с их реализацией. Проблемы могут возникнуть в представлении главных потребностей. Если логист заинтересован в создании объекта на основе оптимальных нормы и стандартов, по которым происходит обслуживание клиентов, то девелоперу важно не только правильно понять клиента, но и материализовать это понимание в логистическом комплексе.
Это залог будущего долгосрочного сотрудничества. Оно возможно только с установлением доверительных отношений, как на ранней стадии, так и на протяжении проектного периода. Правильное понимание проблемы партнера гарантирует, что взаимодействие станет плодотворным и интересным для всех вовлеченных сторон.
«Правка» built-to-suit
Земельный вопрос — единая проблема для всего рынка недвижимости. Наивно полагать, что при built-to-suit существуют методы, регламентирующие или упраздняющие местные особенности приобретения земельного ресурса. Все происходит в силу четких правил земельных правоотношений. Каждый оператор рынка недвижимости решает земельный вопрос с помощью своих методов. Однако, если рассматривать данный вопрос не с юридической точки зрения, а с логистической, к выбору земельного участка необходимо подходить со всей строгостью, которую предписывает бизнес заказчика. Это своего рода «правка» built-to-suit, которая идет вразрез со схемой украинского девелоперского процесса — сначала земля, потом все остальное. Для built-to-suit все определяет проект, под который подбирается участок.
Исходя из данного посыла выбор земли будет зависеть от ряда важных факторов, таких, как месторасположение, вид логистических услуг провайдера, потребности клиентов, транспортная инфраструктура, подъездные пути (море, авиа, ж/д, речной).
В настоящее время большинство «земельных логистических активов» для создания на них складских комплексов не соответствует требованиям клиентов.
Разработка концепции
Видение заказчиком будущего объекта отражено в концепции складского комплекса. Реализация по схеме built-to-suit предполагает активное участие стороны заказчика на стадии предпроектных проработок и создания проекта. Более того, сторона заказа должна быть частью проектного отдела девелопера. Это гарантирует последовательность и близкую коммуникацию заинтересованных сторон. Таким образом, возникающие вопросы и конфигурации могут быть решены в реальном режиме времени.
Присутствие заказчика на различных стадиях реализации проекта позитивно сказывается на всем процессе built-to-suit, даже если заказчик присутствует формально. В данном случае ответственность за ошибки разделяют обе стороны built-to-suit, однако за срывы сроков ввода объекта в эксплуатацию или просчеты в использовании технологии возведения объекта полную ответственность несет девелопер. Вносить любые изменения девелопер не имеет права.
В этом вопросе мы должны учитывать, что проект развивается согласно требованиям и нормам заказчика за согласованную комиссию. И всякий произвол девелопера в данном случае исключен, иначе он потеряет свое вознаграждение. Если девелопер все же начинает вносить свои правки в техническое задание заказчика, значит, это не built-to-suit. С другой стороны, любое разумное предложение разработчика будет положительным в реализации проекта. Контракт между обязующимися сторонами может предусмотреть любые случайности. Это основной документ, регламентирующий взаимоотношения built-to-suit между логистом и девелопером.
Если проектной группе поставлены четкие цели и руководство девелоперским процессом осуществляется жестко по графику, проект имеет все шансы быть успешным и в полной мере удовлетворить клиента. После окончания всех строительных работ и сдачи объекта в эксплуатацию заказчик осматривает выполненные работы и отмечает все недочеты по объекту. Если таковые имеются, девелопер их ликвидирует или дорабатывает.
В действительности логистический оператор под давлением рынка и арендаторов начинает пользоваться объектом даже в том случае, если на нем есть недоработки. Чем раньше он начнет, тем быстрее для него отобьются инвестиции.
Расходы на built-to-suit
Пока украинский рынок складских помещений еще находится на начальном этапе развития, порог вхождения на него относительно невелик и составляет $10–15 млн. Этой суммы достаточно, чтобы построить склад площадью 20 000–30 000 кв. м при себестоимости строительства $500 за 1 кв. м. В эту сумму входят расходы на возведение самой коробки, а также на установку ворот, систем пожаротушения, кондиционирования и отопления.
Дополнительные расходы могут возникнуть при получении согласований, подключении к внешним инженерным сетям, проектировании, управлении проектом, закупке и установке складского оборудования (стеллажи, погрузчики и др.), а также при оплате кредита, если таковой был привлечен.
Еще одной статьей дополнительных расходов является стоимость земли. Величина затрат здесь зависит от направления и близости участка к Киеву. В среднем стоимость земельного участка составляет $100 тыс. за 1 га. В пределах 15 км от Киева — $50 тыс. за 1 га, при удаленности от столицы на расстояние 30–50 км — $30 тыс. за 1 га.
Цена земли зависит также и от ее правового статуса, категории, наличия подъездных путей и проведенных коммуникаций. Склад можно построить на землях поселений или на промышленных территориях (если речь не идет о складе сельхозпродукции). Если же речь идет о землях, относящихся к сельско хозяйственным, то категорию придется менять. Расходы на эту процедуру нередко превышают первоначальную стоимость самого участка. На практике в среднем затраты на перевод земли из одной категории в другую составляют примерно $100 тыс. за 1 га. Эта сумма может варьироваться как в сторону повышения, так и понижения в зависимости от удаленности от Киева и инженерной инфраструктуры, качества почв и других факторов.
О доходности бизнеса по строительству складов для их последующей продажи либо сдачи в аренду судить сложно. Ставка минимальной доходности на рынке оценивается на уровне 13–17%. Однако уровень доходности варьируется в зависимости от специфики проектов. Каждый конкретный проект может быть как доходным, так и убыточным. Уровень затрат на возведение складского комплекса зависит от целого ряда факторов, к числу которых относятся условия приобретения участка, стоимость прокладки коммуникаций, цена кредита на строительство. Прибыльными такие проекты становятся только в случае использования смешанных схем финансирования (mezzanine loan, junior loan, senior loan, long term mortgage loan) с привлечением заемных средств западных банков на длительные сроки — до 10–14 лет.
Цена понимания
Логисты часто сетуют на сложность работы с девелоперам, которые редко объективно понимают особенности технологий логистики. Однако сегодня нет тесного сотрудничества между девелоперами и логистами. Из-за огромного дефицита складских площадей девелоперы пускаются в складские авантюры, не беспокоясь о качестве будущего объекта и будущих арендаторах. Но в процессе реализации объекта или в процессе поиска арендаторов девелоперы понимают, что сложно привлечь долгосрочных клиентов в склад, не отвечающий международным стандартам качества. Для успеха складского комплекса девелоперу важно понимать цели арендатора, заказчика. Если цель девелопера гармонична, соотнесена с целью заказчика, нет никаких препятствий. Сегодня логистическая отрасль находится под давлением и требует качественного развития, чтобы удовлетворять возросшие потребности клиентов и рынка.
Если девелопер хочет понять логистическую отрасль с целью создания качественных объектов и выйти за грань стереотипа, что логистика — это перемещение товаров из пункта А в пункт Б, он должен узнать логистический бизнес изнутри. Осознать, что логистика — это сложный бизнес, понять который можно только путем консультаций у самого логиста. После этого девелопер может предложить заказчику оптимальное решение.
