Сегодня мы с вами подробно поговорим о приобретении офисных помещений и квартир, потому что начинающий инвестор начинает свою деятельность именно с приобретения таких объектов.
Начиная разговор о недвижимости, о коммерческой недвижимости, то есть недвижимости, которую мы приобретаем для коммерческих целей, а не для собственного жилья, нужно напомнить важное правило. Выгодность сделки определяется не в момент продажи собственности, а в момент ее приобретения. Это значит, что если вы сегодня приобрели объект недвижимости по «выгодной» цене, то, выставив его завтра на продажу, вы легко сможете продать его гораздо дороже. То есть сегодня в соотношении цена-качество цена данного объекта значительно ниже качества. Как же находить «выгодные» объекты? Мы в нашем Центре работаем по системе «Пять критериев», которая давно и надежно зарекомендовала себя. Суть этой системы в том, что мы каждый объект рассматриваем по 5 критериям и оцениваем каждый из критериев по трехбалльной шкале.
1. Месторасположение объекта:
1 балл — здание расположено далеко от центра города или от транспортной артерии, туда неудобно добираться;
3 балла — здание расположено в центре города или рядом с транспортной артерией и развитой инфраструктурой, куда удобно и просто добираться.
3 балла — прочное, не требующее ремонта здание, квартира с «евроремонтом».
3. Варианты использования объекта:
1 балл — только как квартира или как офис;
3 балла — различные варианты использования (квартира, офис, магазин, склад).
4. Стоимость объекта:
1 балл — завышенная стоимость (выше рыночной);
3 балла — умеренная стоимость (ниже рыночной).
5. Мотивированность продавца:
1 балл — продавец готов продавать как угодно долго (у продавца нет мотивации спешить с продажей);
3 балла — продавца «поджимают» сроки, ему срочно нужны деньги (он готов уступить в цене для ускорения продажи).
Одним из главных критериев выгодности сделки является мотивированность продавца. Чем выше мотивированность продавца, тем ниже стоимость приобретаемой вами недвижимости и наоборот.
Как же работать по системе «Пяти критериев», как оценивать недвижимость? Очень просто. Осмотрев объект недвижимости, проставьте соответствующие баллы против каждого из пяти критериев. Если сумма баллов до 10, это коммерчески невыгодная сделка. Если сумма от 10 до 12 баллов, то это более-менее приемлемый вариант. Но если сумма баллов составляет 13–15, то необходимо не мешкая бежать за деньгами и давать задаток, потому что это очень выгодная сделка.
Однажды, когда я только начинал работать по системе «Пять критериев» мне предложили купить 1-комнатную квартиру с капитальным ремонтом, новой сантехникой и оборудованием всего за 9000 у. е., хотя рыночная стоимость на подобные квартиры была 12 000–14 000 у. е. Меня очень удивила цена. Оказалось, что сын хозяйки квартиры попал в какую-то неприятность и срочно в течение недели нужны деньги. Я просчитал выгодность этой покупки, у меня получилось 14 баллов, потому что эту квартиру можно было использовать под жилье и только с большой натяжкой под офис (она была расположена на втором этаже). Пока я четыре дня мучительно думал, как можно выгодно использовать эту прекрасную квартиру, она «ушла». С тех пор я таких ошибок не допускаю. Если вы нашли недвижимость по выгодной цене, не нужно думать, как ее использовать. Даже если она вам не нужна под жилье или офис, вы выставите ее на продажу и не спеша продадите, но уже по рыночной цене, и заработает при этом 15–20 или даже 30%.
Теперь, если я нахожу выгодную сделку, набирающую 13–15 баллов, то сразу же договариваюсь о задатке. При этом стараюсь договориться о максимально большом задатке: 2000, 3000, 5000 у. е. В случае, если найдется покупатель на это помещение, который предложит продавцу значительно большую сумму, чем вы, вы все равно выигрываете, зарабатывая на этой сделке свои 2000, 3000, 5000 у. е., которые по закону вам обязан выплатить продавец, отказавшись от сделки.
Итак, первый вариант зарабатывания на недвижимости — это поиск и приобретение объектов на вторичном рынке по выгодной цене. Второй вариант — это приобретение жилья в строящихся зданиях. Чем раньше вы приобретаете квартиру, тем дешевле вам обходится квадратный метр. Так, разница в стоимости жилья на стадии закладки фундамента и в завершенном объекте может составлять до 50%. Это весьма приличный доход. Правда, нужно учитывать два момента: первое — нет полной гарантии, что объект построят в срок (слишком много примеров замороженных зданий), и второе — частые истории об аферах в строительстве напоминают о необходимости быть внимательными при выборе строительной фирмы. Если фирма уже имеет построенные объекты и имидж надежного партнера — это прекрасно. Получив договор в строительной компании, проконсультируйтесь у юриста о том, что вы сможете получить по этому договору в худшем случае. Если договор защищает интересы не только строителей, но и ваши — это приемлемый договор. И еще — сегодня многие банки предлагают ипотечные кредиты под квартиры в строящихся зданиях. Я думаю, что банки вряд ли будут предлагать кредиты под квартиры в домах ненадежных компаний. Это совсем не значит, что нужно брать кредиты, это значит, что можно вкладывать деньги в приобретение недвижимости у проверенных банками строительных компаний.
