Инвестору на заметку - о земельном законодательстве в Украине
Аренда, пусть и длительная, многих операторов ритейла абсолютно не устраивает. Во-первых, право пользования землей имеет ограниченный срок. Во-вторых, не всегда удается потом ее приватизировать...
За последние несколько лет спрос на торговую недвижимость в Украине растет от месяца к месяцу. Причем не только в столице и крупных областных центрах, но уже и в городах-«полумиллионниках». Объяснить причину такого ажиотажа несложно: начали строиться объекты, отвечающие международным стандартам, - появилось и стремление купить готовое сооружение или хотя бы его часть.
Казалось бы, чего проще? Есть дефицит – зарабатывай на нем! Но увы, одного желания здесь мало. Для его воплощения в конкретный проект девелоперам необходимы еще и свободные средства. А их на высококачественные (посему и дорогие) строения катастрофически не хватает. Тем не менее в ближайшее время девелоперы обещают осуществить серьезный прорыв, увеличив к началу 2008 года количество торговых площадей как минимум вдвое-втрое. Если им удастся реализовать все задекларированные проекты (а их свыше 120-ти), то к общей сумме сразу прибавится почти 3,9 млн кв. м. Естественно, увеличится и обеспеченность населения торговыми площадями.
Впрочем, появление новых объектов коммерческой недвижимости еще не означает, что все без исключения ритейлеры захотят ими воспользоваться.
Сегодня в Украине существует три вида собственности на землю: государственная, коммунальная и частная.
Поскольку стоимость земли как товара сейчас стремительно растет, на безоплатное ее выделение рассчитывать, конечно же, не стоит. Участок под строительство торгового объекта можно арендовать либо купить.
Аренда, пусть и длительная, многих операторов ритейла абсолютно не устраивает. Во-первых, право пользования землей имеет ограниченный срок. Во-вторых, не всегда удается потом ее приватизировать. В-третьих, хорошие юристы, пользуясь нашим отнюдь не совершенным законодательством, всегда могут найти десятки причин для расторжения договора аренды или, по крайней мере, многолетней судебной тяжбы.
Кроме того, существует риск, что в любой момент изменят условия пользования землей. Причем сделать это могут как наши столичные “верхи”, так и местные власти. Поэтому более приемлемой является процедура отчуждения (через договор купли-продажи) или передача корпоративных прав на землю. Приобрести же участок можно несколькими путями: у физических лиц, через риелторов, на земельном аукционе и т. д. В каждом из этих случаев имеются свои нюансы.
Если земля принадлежит физическому лицу, то, скорее всего, придется менять ее целевое назначение. Ведь на месте полуразрушенного особнячка вряд ли было предусмотрено строительство супермаркета. Изменение целевого назначения земель, находящихся в государственной или коммунальной собственности, производится органами исполнительной власти или местного самоуправления, которые принимают решения о передаче этих земель в собственность или о предоставлении в пользование. В случае, если участки находятся в собственности граждан или юридических лиц, процедура осуществляется по инициативе их владельцев в порядке, устанавливаемом Кабмином Украины.
Вроде бы особых сложностей нет. Кроме одной: в действующем украинском законодательстве не оговорены граничные сроки, которые должны соблюдаться при изменении целевого назначения земельного участка. Принятие же окончательного решения иногда растягивается под различными предлогами на несколько лет.
Конечно, самым оптимальным вариантом является приобретение земли одним юридическим лицом у другого юридического лица. Особенно, если целевое назначение земельного участка уже определено под строительство торгового объекта. Тогда вся процедура сводится лишь к заключению договора купли-продажи и переоформлению документов, связанных со сменой владельца. Но такие случаи, увы, единичны, и их можно считать большой удачей.
Что касается землеотвода, то его процесс регулирует упомянутый ранее кодекс и некоторые другие нормативные акты. В соответствии со ст. 19 ЗКУ земля, на которой размещен торговый объект, относится к категории «жилой и общественной застройки» и ее целевое назначение определяется на основании данных учета и земельного кадастра.
Не менее громоздким и длительным по времени, чем землеотвод, является и оформление права собственности на участок. Оно может занять и год, и два.
Сделать продажу участков прозрачной и понятной могли бы земельные аукционы. Их проведение – лучшее свидетельство открытой деятельности местной власти, что всегда привлекает потенциальных инвесторов и существенно влияет на повышение рейтинга региона. Да и предпринимателям гораздо удобнее приобретать землю на аукционе, ибо это освобождает их от необходимости тратить время на оформление документации. Словом, все распрекрасно, если бы не многочисленные “но”...
Прибавив к правовой неурегулированности отсутствие опыта и специалистов, получим общую «аукционную» картину. Каждый видит в ней свое и трактует созерцаемое по собственному разумению. В результате большинство местных советов проводит земельные аукционы редко и крайне нерегулярно.
Если для потенциальных покупателей аукционы удобны, то для представителей Фонда госимущества – лишние хлопоты. Для того чтобы продать участок, им нужно выбрать на конкурсной основе организацию, которая проведет идентификацию земли и подготовит на нее технический паспорт. Снова на конкурсной основе необходимо определить и оценщика участка из числа компаний, имеющих лицензию Госкомзема. Потом предстоит экспертиза оценки земельного участка в отделе землеустройства.
В Украине участок под застройку большей частью можно купить на первичном рынке. Соответственно, государство, являясь собственником и продавцом одновременно, определяет существующие на нем правила и купли-продажи, и ценообразования.
Механизмы последнего регулируются целым собранием нормативных актов, в число которых входят Закон Украины «Об оценке земель», постановления Кабмина «О порядке денежной оценки земель несельскохозяйственного назначения и земель населенных пунктов» и «Об экспертной денежной оценке земельных участков», приказ Госкомзема «Об утверждении Порядка проведения экспертной денежной оценки земельных участков» и многие другие.
По мнению ряда экспертов, уже в самой методологии оценки земельных участков заложена неверная концепция. В соответствии с ней точкой отправления служит так называемый линейный налог, а не рыночная стоимость самой земли. А она в последнее время бьет все рекорды, ежегодно дорожая почти на 100%.
Как ни странно, но даже купив землю на, казалось бы, абсолютно «безопасном» аукционе, ее новый владелец может столкнуться с непредвиденными проблемами.
Одной из новых схем, позволяющих проводить различные манипуляции с участками, может стать и создание земельных инвестиционных фондов. Принцип их функционирования сводится к тому, что компания по управлению активами организовывает такой фонд и выпускает ценные бумаги, а владельцы паев обменивают свои участки на акции фонда. Позже землю продают либо сдают в аренду, и за счет этого выплачивают дивиденды акционерам.
Но самой выгодной сегодня является, пожалуй, покупка некоего объекта недвижимости, который сам по себе особой ценности не представляет, а значит, и недорого стоит. Его местонахождение обычно «подсказывают» риелторы. Такая вот недвижимость впоследствии дает право владельцу выкупить без конкурентов и земельный участок под ней (ч.2 ст.127 ЗКУ). Но и здесь иногда не обходится без казусов.
Самое неприятное, что даже купив земельный участок втридорога, оформив все необходимые документы, пройдя через бюрократические жернова, своим приобретением можно либо вообще не воспользоваться, либо сделать это не так, как хотелось. Не лишним будет заранее узнать, где проходят «красные линии» застройки и нет ли на участке зеленых насаждений, которые придется срубить.
Бывало, когда после отчуждения земельного участка местным советом впоследствии выяснялось, что земельный участок находился в государственной собственности, или наоборот. Случалось, что земельный участок не отнесен ни к государственной, ни к коммунальной собственности. При этом вообще не представляется возможным провести процедуру его продажи. В общем, перед покупкой надо четко придерживаться старой поговорке, советующей семь раз отмерить.
В последнее время земельные участки на территории Украины стали привлекательными объектами и для зарубежных капиталовложений. Иностранные граждане и лица без гражданства могут получать право собственности те из них, что имеют несельскохозяйственное назначение в пределах населенных пунктов, а также за их пределами в случае размещения там объектов недвижимости, принадлежащих им по праву собственности, в случае купли-продажи, мены, дарения, выкупа и принятия наследства. Они могут получить право собственности на земельные участки в случаях приобретения объекта недвижимости, связанного с осуществлением предпринимательской деятельности.
Однако перед подачей ходатайства о приобретении земельного участка инвестор-нерезидент обязан зарегистрировать свое представительство с правом ведения хозяйственной деятельности. Одновременно с прошением также следует предоставить договора аренды участка. То-есть, до приобретения земли надо сначала получить ее во временное пользование, а это совсем иная и тоже длительная процедура. Вдобавок продажу земельных участков государственной и коммунальной собственности зарубежным компаниям и СП необходимо еще и согласовывать с Кабмином (ч. 2 и 3 ст. 82 ЗКУ).
Да, права иностранные инвесторы имеют, но вот носят они в основном характер деклараций, поскольку реализовать их весьма сложно. И это без учета подзаконных нормативных актов и местных особенностей, где власти в пределах своих полномочий используют свои механизмы продажи земельных участков. Поэтому инвесторы-нерезиденты, дабы обойти все эти препятствия, просто создают украинские юридические лица, на которых ограничения не распространяются, либо объединяются с резидентами, создавая совместные предприятия. А куда деться, если украинское законодательство практически не предоставляет альтернатив?
К уже существующим правовым документам вскоре могут прибавиться и новые, которые тоже необходимо учесть. В частности, профильный комитет парламента сейчас дорабатывает законопроект о механизме продажи земли с учетом «ремарок» Президента Украины. Он, например, считает неправомочным положение, в котором предлагается запретить до дня вступления в силу закона о рынке земли изменять целевое назначение земельных участков сельскохозяйственного назначения и вводить их в границы населенных пунктов, за исключением земель, на которые утверждены генеральные планы населенных пунктов, а также расширить основания продажи земельных участков государственной или коммунальной собственности, предназначенных для продажи субъектам предпринимательской деятельности на конкурентных основах. При этом в законе предусмотрено приобретение прав аренды на землю исключительно через проведение земельных торгов, но не определяются механизмы их проведения.
Второй законопроект касается правовых оснований изъятия (выкупа) земли, находящейся в частной собственности, для общественных нужд. Допустим, вздумалось чиновнику проложить дорогу через твой участок, и все, бай-бай, супермаркет! Правда, граждане имеют право требовать от государства выкупить изымающиеся земли по рыночной цене. Но вот их оценку будет производить Госкомзем и экспертные организации по классификации, которая будет определена в Земельном кадастре. По изъятию особо ценных земель решение будет принимать непосредственно Верховная Рада.
