Чтобы хорошо зарабатывать на перепродаже недвижимости, брокерские услуги стоит дополнить юридическим сопровождением и страхованием сделки.
Объем рынка вторичной недвижимости столицы в прошлом году составил $5,5 млрд, — подсчитал директор группы компаний «Планета Оболонь» Алексей Котенко. Общая сумма комиссионных, выплаченных столичным брокерам, — $250 млн. Это солидная сумма — столько же в 2006-м заработали собственники столичных торговых центров, сдающих площади в аренду.
Вознаграждение риэлтора в среднем составляет 5% от стоимости недвижимости. Если каждый из участников сделки привлекает посредника, комиссионные они делят пополам. Подавляющее большинство покупателей и продавцов готовы платить эти деньги, но взамен хотят получить качественные услуги — оперативный подбор вариантов, полный пакет необходимых документов и гарантии безопасности сделки. Эти требования выполнимы лишь в том случае, когда в подготовке и заключении договора купли-продажи участвуют брокер, юрист и страховая компания.
Посредника — к ответу
По данным страховой компании «Инкомстрах», ежегодно в Украине признаются недействительными около 10% всех сделок купли-продажи недвижимого имущества. Случаев, когда покупателю была возвращена вся потраченная на квартиру и оплату услуг посредника сумма, — единицы.
Законодательство предусматривает возврат вознаграждения риэлтора или сопровождавшего сделку юриста, если мошенничество стало возможным по их недосмотру. Но в случае лишения клиента права собственности посредник не обязан возмещать стоимость приобретенного объекта.
Юридическая фирма «Ильяшев и Партнеры» предоставила Контрактам копию иска к крупному агентству недвижимости. Брокеры агентства порекомендовали двум клиентам приобрести квартиру на первичном рынке. Строительная компания, с которой был заключен инвестиционный договор, исчезла в неизвестном направлении с деньгами инвесторов, так и не достроив дом.
В исковом заявлении пострадавшие требуют от ответчика, при посредничестве которого они вкладывали деньги в строительство, около 600 тыс. грн (сумма уплаченных в качестве паевого участия в строительстве, оплаты услуг ответчика и возмещения морального ущерба). Брокеров обвиняют в некачественном выполнении посреднических услуг (ч. 1 ст. 906 Гражданского кодекса «Ответственность за нарушение договора о предоставлении услуг»). Если вина агентства будет доказана, юристам, возможно, удастся добиться возмещения полной стоимости квартир на основании Закона о защите прав потребителей (часть 3 ст. 10).
Пока дело решается не в пользу обманутых клиентов и вероятность возврата денег ничтожно мала. Сначала один из райсудов своим определением арестовал счета агентства, но Апелляционный суд Киева в начале года снял арест со счетов риэлторской компании. В самом же агентстве недвижимости считают, что иски предъявлены не по адресу: «Мы не должны нести ответственность за действия третьих лиц».
Почему безответственные
С 2004 года в Государственном реестре сделок хранится информация обо всех сделках с недвижимым имуществом. Существуют также Единый реестр запретов отчуждения объектов недвижимого имущества, Наследственный реестр, Реестр прав собственности на недвижимое имущество и Госреестр ипотек. Вся имеющаяся в этих реестрах информация доступна только владельцу недвижимости. Посредник официально не может получить доступ к такой информации, что фактически снимает с него ответственность за сделку. По закону ответственность несет нотариус, который перед удостоверением сделки делает запросы в реестры.
Но и с него взыскать ущерб не получится. Ответственность наступает в случае совершения нотариального действия, противоречащего законодательству, а это нарушение, как правило, отсутствует. «Квартира, продаваемая по доверенности, будет фигурировать в Государственном реестре сделок.
Нотариус туда заглянет и решит, что все в порядке. Но откуда он может знать, жив ли на тот момент доверитель. В случае его смерти доверенность теряет силу, и сделка считается недействительной», — приводит пример гендиректор бюро недвижимости «Логутенко и Партнеры» Сергей Логутенко.
Опрошенные Контрактами юристы и риэлторы не предоставляют официальных гарантий возмещения ущерба, потому что зачастую вероятность расторжения сделки высока. При этом и юристы, и риэлторы в работе с потенциальными клиентами делают ставку на «проверку чистоты приобретаемого объекта». Это одна из основных ошибок посредников.
С одной стороны, подобная проверка — если она выполнена качественно — позволяет уменьшить риски, отговорив клиента от приобретения откровенно проблемного объекта. С другой — украинское законодательство не позволяет гарантировать отсутствие судебного оспаривания совершаемой сделки или права собственности. В итоге клиент, уплативший посреднику 5% комиссионных, в том числе за «проверку чистоты», фактически оплачивает неоказанные услуги.
Риэлторы
Нечеткое представление об обязанностях риэлтора, отсутствие прайсов по каждой предоставляемой услуге, сочетаемое с немалыми комиссионными, породило определенное недоверие к этой профессии. Денис Седаков, председатель Комитета по вопросам этики и стандартов Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины, объяснил Контрактам, за что платит клиент: «В услугу агента входят информационное сопровождение (поиск и подбор объекта); подготовка к сделке, сбор и проверка законности документов, помощь в оформлении кредита; консультативная помощь при страховании недвижимого имущества от финансовых рисков. Все эти пункты должны быть прописаны в договоре».
Полное сопровождение сделки, когда на основании выписанной доверенности риэлтор самостоятельно собирает все необходимые документы, в Украине не популярно. Клиенты боятся доверять документы посторонним людям. Самая востребованная услуга — подбор вариантов — по словам самих риэлторов, не должна стоить больше 2%.
Юристы
По словам Евгения Шмарова, управляющего партнера юридической компании «Шмаров и Партнеры», юридическое сопровождение сделки включает в себя проверку прав на распоряжение имуществом у лица, продающего квартиру; проверку законности приобретения квартиры продавцом; разработку текста договора купли-продажи; консультации сторон касательно документов, необходимых для сделки; согласование текста, времени и места подписания договора с нотариусом.
Юрист не представляет интересы двух сторон. Он делает все, чтобы сделка была юридически безупречной. «Юрист заинтересован в том, чтобы интересы клиента не были нарушены, предупреждает о рисках и иногда отговаривает клиента от заключения договора», — объясняет Максим Копейчиков, партнер юридической фирмы «Ильяшев и Партнеры».
Правда, пока юридическими услугами в проведении операций с недвижимостью пользуются преимущественно иностранцы.
Стоимость услуг юриста почасовая. Час работы специалиста оценивается в сумму от $50 до $250. Иногда юридические фирмы работают по фиксированной ставке — 0,5% от стоимости квартиры. В среднем сопровождение сделки (покупается квартира без «длинной истории», сбором всех документов занимается клиент) стоит $1000. Организация передачи денег, сбор юристом справок и выписок из жэка и БТИ, регистрация права собственности, консультационные услуги по страхованию обойдутся от $2000.
Идеальная сделка
Как говорил Остап Бендер, полную гарантию может дать только страховой полис. В Украине сделку с недвижимостью можно застраховать от финансовых рисков и возможной потери прав собственности (если право будет оспариваться в суде) — осуществить так называемое титульное страхование. Если сделка будет признана недействительной, то страховая компания должна будет вернуть сумму, равную стоимости квартиры, указанную в договоре купли-продажи.
При заключении ипотечного договора финансовые учреждения обязывают застраховать недвижимость от финансовых рисков. Если квартира покупается за собственные, а не кредитные средства, то страхование сделки — дело добровольное.
Высокие риски вынуждают страховые компании устанавливать солидные страховые взносы — от 0,3% до 3% в год от стоимости недвижимости. Ставка зависит от объема страхуемых рисков. Например, если в квартире прописаны несовершеннолетние дети или кто-то из собственников недавно умер, то размер страхового взноса увеличится до 3%. Если квартира ранее не продавалась, не передавалась по наследству, в ней всегда был прописан один холостяк, не имеющий детей, то взнос составит 0,3%.
По словам Константина Ильницкого, заместителя директора департамента имущественного страхования УИСК «Инвестсервис», перед заключением договора страхования компания обычно запрашивает документы продавца недвижимости — его идентификационный код и копию паспорта, после чего проводит свое расследование и определяет величину страховых выплат и размер страхового взноса. Если риск оспаривания прав на недвижимость неоправданно высок, компания отказывает покупателю в страховании.
В договоре также указывается реальная стоимость недвижимости, обозначены возможные риски потери права собственности (например, возможность оспаривания имущественных прав третьей стороной в судебном порядке или мошеннические действия со стороны продавца), размер франшизы (обычно 5% стоимости недвижимости). По словам Ильницкого, страховая компания не возмещает ущерб, если право собственности было изменено государством. Например, принудительное отселение из квартала, подлежащего сносу, или признание государством сделки недействительной, если квартира была куплена в доме, считающемся памятником культуры.
Сколько стоит продать в столице
Необходимые платежи при продаже однокомнатной квартиры площадью 30 кв. м стоимостью $80 тыс.:
1. Справка-характеристика из БТИ — от 77,25 грн.
2. Справка об отсутствии запрета — 35-50 грн.
3. Выписка из Госреестра налоговых залогов — 17 грн.
4. Выписка из Реестра сделок Минюста при оформлении у частных нотариусов — 30-50 грн.
5. Госпошлина (1% согласно Декрету Кабинета Министров Украины от 23 апреля 1993 года № 7-93 «О госпошлине») — 4000 грн ($800).
6. Сбор в Пенсионный фонд (1% по Закону о сборе в ПФ № 967-XIV от 15 июля 1999 года) — 4000 грн ($800).
7. Регистрация в БТИ — от 35 грн.
8. Налог с доходов от продажи недвижимости физлицами не взимается, если площадь недвижимости меньше 100 кв. м (если больше — 1% от оценочной стоимости «лишних квадратов» при первой продаже).
Итого: от $1638
По данным АН C.I.T.
Риски покупателя
Самые распространенные причины признания сделки недействительной:
1. Появление неучтенных наследников.
2. Появление лиц, пребывавших в местах лишения свободы.
3. Подлог документов.
4. Продажа по доверенности в случае смерти владельца жилья.
5. Нарушение правил приватизации.
А как у них
В США агент по недвижимости получает 3,5-10% от стоимости недвижимости в зависимости от законодательства штата. Брокер заключает с клиентом либо контракт на эксклюзивное право продажи, либо контракт на эксклюзивное представительство (в этом случае продавец не обязан платить комиссионные, если нашел покупателя без помощи своего агента), либо открытый контракт (заключается с несколькими брокерами, комиссионные получает тот, кто продаст объект). В контракте оговаривают пожелания к покупаемому жилью: города, в которых будет вестись поиск, вид жилья, время действия контракта и, конечно же, процент комиссионных.
В Америке практикуется регистрация сделок, при которой орган государственной регистрации не производит оценку приобретаемых прав, а только регистрирует факт проведения сделки. То есть регистрация сама по себе не обеспечивает законности сделки и государство не дает гарантий законности приобретенных прав. Поэтому такая система регистрации дополняется титульным страхованием — более 90% покупателей недвижимости приобретают такой полис.
В большинстве стран ЕС используется титульная регистрация, при которой орган регистрации тщательно изучает историю объекта недвижимости и гарантирует государственную защиту интересов покупателя недвижимости. Например, в Германии (где риэлтор зарабатывает в среднем 3,5% комиссионных) действует госсистема защиты прав собственников жилья. Компенсации по неразрешимым конфликтам в сфере недвижимости выплачиваются из специального государственного фонда.
ЭКСПЕРТиза
Наталья ДОЦЕНКО-БЕЛОУС, руководитель департамента недвижимости адвокатской конторы «Коннов и Созановский»
Какую ответственность несет юрист перед клиентом, если сделка признана недействительной?
— Наша профессиональная ответственность застрахована на сумму $1 млн. Если в поручение входили услуги по проверке документов, в случае признания сделки недействительной мы возвращаем плату за наши услуги.
Лучше всего, если покупатель страхует финансовые риски по подобной сделке. Мы советуем застраховать недвижимость на три года (срок исковой давности по расторжению договора купли-продажи). Однако даже это не гарантирует на 100% отсутствие рисков. Дело в том, что спустя три года, по истечении срока страховки, остается риск того, что сделка будет признана недействительной. Существует такое понятие как «восстановление срока исковой давности» (когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности истцом. — Прим. Контрактов).
Представляете ли вы интересы клиента при заключении договора со страховой компанией?
— Юрист проверяет, не ущемляются ли интересы покупателя недвижимости со стороны страхователя, чтобы в случае признания сделки недействительной компания гарантированно возместила ущерб, а клиент понимал, какой будет франшиза (невозмещаемая страховой компанией часть убытка) — она часто оказывается чересчур высокой, и знал, как ему действовать в случае возникновения страхового случая.
Вы участвуете в сборе документов, необходимых для заключения сделки?
— Мы можем получить за клиента справку по форме № 3 о зарегистрированных в квартире лицах, пройти опекунский совет, получить справку-характеристику БТИ и прочие документы в зависимости от конкретной ситуации и отчуждаемой недвижимости. Эти действия осуществляются на основании доверенности, выписанной на имя юриста.
Что, помимо подготовки документов, входит в ваши услуги по сопровождению и сколько это стоит?
— Первое — проверка документов. Второе — предупреждение клиента о рисках и возможные варианты их устранения. Третье — составление проекта договора купли-продажи. Четвертое — сопровождение сделки при ее заключении. Почасовая оплата работы наших специалистов варьируется от $50 до $100 без учета НДС. Сделка средней сложности обходится в $1000.
Как сделать безопасной процедуру расчета при покупке объекта?
— Для расчета в офисе нашего нотариуса есть отдельная комната. Мы проверяем валюту на отсутствие фальшивых купюр.
Более надежный вариант расчета — безналичный. Продавец и покупатель открывают счета, затем покупатель перечисляет продавцу нужную сумму. Если оба счета открыты в одном банке, это не принесет дополнительных затрат. Если в разных — банк возьмет за перечисление комиссию, величина которой сейчас составляет 10-20 грн. Безналичный расчет выгоден покупателю, поскольку у него есть документальное подтверждение перечисления денег, а риски отсутствуют.
Вадим ПОЛЕТАЕВ, директор АН «Кварт-А»
Вы советуете клиентам страховать приобретаемую недвижимость?
— Да. Клиент может выслушать наше мнение по этому поводу и самостоятельно решить, с какой страховой компанией ему работать, а также какой вид страхования ему нужен: титульное страхование (от возможной потери права собственности на недвижимость) либо страхование имущества от физических повреждений.
Если квартира расположена на девятом этаже в старом доме, а клиент собирается делать ремонт стоимостью $1 млн, советуем страховать жилище от несчастных случаев. Рекомендовать отказаться от титульного страхования риэлтор может, если будет уверен, что, образно говоря, 100 лет никто из третьих лиц не оспорит право собственности на недвижимость.
В каких именно случаях вы советуете не тратить деньги на титульное страхование?
— Если квартира приватизирована недавно на одного взрослого человека, который не состоит в браке, не имеет детей и зарегистрирован в ней один, значит, квартира абсолютно чистая в юридическом смысле. Если жилье недавно приобреталось на первичном рынке, мы можем проверить, выплачены ли деньги по этому договору. В 90% случаев там не будет никаких подводных камней. Мы высказываем свое мнение, а решение принимает клиент.
Вы компенсируете финансовые потери в случае признания сделки недействительной?
— Таких случаев не было. Если бы такое произошло по нашей вине, то агентство вернуло бы комиссионные или плату за свои слуги. Но только в том случае, если суд докажет вину брокера.
В любом случае мы участвовали бы в судебном разбирательстве. Хотя у нас в договоре ответственность не прописана и финансовых гарантий мы не даем. Да и ни одно из агентств недвижимости их не дает.
Станислав СКРИПНИК, ассоциированный партнер юридической фирмы «Лавринович и Партнеры»
Оказываете ли вы услуги по юридическому сопровождению сделок купли-продажи недвижимости?
— Да, но только VIP-клиентам. Например, если мы сотрудничаем с компанией, то оказываем услуги по сопровождению сделок ее работникам.
Что входит в сопровождение?
— Юрист является гарантом безопасности сделки. Например, при продаже квартиры юрист следит за тем, чтобы покупатель исполнил свои финансовые обязательства — передал или перечислил продавцу деньги. В частности, для этого мы оказываем помощь в составлении качественного договора купли-продажи. При оказании этой услуги покупателю мы проверяем «чистоту» продавца — нет ли залогов, ограничений прав и т. д.
Были ли случаи, когда вы рекомендовали не заключать сделку?
— Да, у нас был такой инцидент. Клиент хотел купить дорогую квартиру в центре Киева. Но выяснилось, что ее владелица ранее вступила в брак с англичанином и уехала в Великобританию, взяв фамилию мужа. При этом фамилия в украинском паспорте осталась прежней. Пожив в Англии определенное время, она развелась и вернулась в Украину. Здесь пыталась продать квартиру со старым паспортом. Мы рекомендовали клиенту не заключать сделку, потому что ее можно было бы признать недействительной.
Кроме того, если мы узнаем о существовании судебных споров по поводу собственности, автоматически не рекомендуем покупать такой объект.
Кто больше рискует — покупатель или продавец?
— Покупатель. Для продавца главное — получить деньги.
Чтобы избежать рисков при покупке квартиры, мы проверяем личность продавца, выясняем и изучаем историю регистрации прав на его недвижимость. Хотя Бюро технической инвентаризации (БТИ) официально раскрывает эту информацию только по запросу милиции или прокурора. Но можно узнать данные о человеке и об объекте недвижимости в жэке.
Какую ответственность несут юристы вашей компании, если сделка признана недействительной?
— Если это произошло по нашему недосмотру, обязуемся вернуть вознаграждение (плату за наши услуги). Но вероятность признания сделки недействительной при сопровождении юриста ничтожно мала.
Эдуард БРАЗАС, директор агентства недвижимости C.I.T.
Предлагает ли агентство клиенту застраховать недвижимость и сколько это стоит?
— Да. Клиенту придется заплатить стандартный страховой платеж в размере 0,5% от стоимости недвижимости.
Агентство берет на себя получение и оформление всех необходимых для сделки документов?
— Как правило, клиент оформляет доверенность, а сотрудник агентства занимается подготовкой и сбором всех необходимых для сделки документов. Правда, есть люди, не доверяющие документы риэлтору и предпочитающие собирать их самостоятельно. В этом случае брокер ходит с ним по инстанциям в качестве консультанта.
Вы несете ответственность за признание сделки недействительной?
— Нет. Сделка купли-продажи заключается между двумя физическими лицами при участии нотариуса. Мы можем только посоветовать клиенту застраховать недвижимость от финансовых рисков. Покупатель должен понимать, что за документы, предоставленные для заключения сделки, несет ответственность продавец — мы его честно об этом предупреждаем.
Официально проверить квартиру и хозяина «на чистоту» нельзя. Законодательством не предусмотрена возможность для риэлтора официально, написав запрос, потребовать документ, отображающий историю квартиры, чтобы понять, правильно ли была проведена приватизация и т. д. Мы можем сделать это только неофициальным путем. При этом агентство не выдает официальной бумаги, гарантирующей достоверность информации.
Кто может это сделать?
— Подтвердить все данные как фактически, так и юридически способен только владелец недвижимости. Никто больше в нашей стране сделать этого не может. Да, в США есть открытый государственный реестр прав собственности, где можно посмотреть историю объекта недвижимости. У нас же это тайна за семью печатями.
В Украине нотариус берет все документы у продавца и проверяет их на соответствие нормам закона. На основании этих справок он удостоверяет договор купли-продажи, а БТИ на основании договора регистрирует за покупателем право собственности. Нотариус получает выписку из реестра запретов на отчуждение недвижимости, реестра налоговых залогов, реестра ипотек, реестра сделок. Но реестра, подтверждающего право собственности или базы, в которой фиксировались бы ущемления или несоблюдения прав несовершеннолетних, у нас нет.
