Многоуровневые квартиры сегодня скорее редкость, чем распространенное явление. На этот сегмент жилья претендуют люди с особыми предпочтениями, но отнюдь не приверженцы рационального использования площади. Однако застройщики, учитывая долю желающих жить на двух этажах, все же практикуют создание такой категории квартир.
История восхождения по лестнице
Двухуровневые квартиры (или дуплексы) появились еще в Советском Союзе. В далекие 80-е они создавались под заказ для высокопоставленных чиновников. Те, в свою очередь, предпочитали жить в комнатах с камином на верхних этажах, а нижние использовали как хозяйственные помещения либо перестраивали под функциональные кладовые. По словам заместителя директора АН «Альянс Брок» Владимира Столитнего, такие квартиры также превращали в творческие мастерские для людей искусства – на первом этаже человек жил, а на втором – занимался творчеством.
Более популярными дуплексы стали в начале 90-х годов. В то время люди, которые заработали деньги в период масштабных рыночных трансформаций, начали вкладывать средства в недвижимость. И поскольку приобрести две квартиры на одной площадке удавалось не всегда, они покупали квартиры на разных этажах, трансформировали в двух-, а то и трехуровневые и таким образом расширяли жилплощадь. Нередко, купив квартиру на последнем этаже, экстравагантные покупатели переоборудовали приобретенный практически за бесценок чердак в мансарду. Как сообщил директор АН Park Lane Андрей Игнатенко, первый дом с двухъярусными квартирами в западном стиле был построен по Краснозвездному проспекту, 130. Такие квартиры по 75 кв. м в то время считались элитными. Нынешние предложения на рынке двухэтажных квартир – значительно шире и разнообразней.
Существующее сегодня двухуровневое жилье делится на несколько категорий. Одна из них – квартиры в домах старого фонда, которые уже не отвечают требованиям современных прагматичных покупателей. В основном такое жилье встречается в центре Киева. Его приобретают с целью дальнейшей сдачи в аренду либо посуточно VIP-персонам, либо на длительный срок крупным компаниям. В последнем случае дуплексы после некоторого усовершенствования переделываются под офисы. Весьма небольшой процент в Киеве двухуровневых квартир-самоделок, трансформированных из двух в одну. Довольно часто многоярусные квартиры можно встретить в новых элитных домах, что подтверждает стабильный спрос на такое жилье. По словам директора АН «Темп-21» Николая Ковальчука, дуплексы находятся преимущественно в центральной части города – на Печерске, в Шевченковском, Голосеевском районах, а также на Оболони.
Двухэтажные особенности
Сегодня многоуровневыми квартирами интересуются около 5% столичных покупателей, это говорит о том, что любителей жилья «с изюминкой» мало, но все же они есть. Основным отпугивающим фактором является лестница, поскольку она занимает больше 20% полезного пространства. По словам Андрея Игнатенко, стандартная ширина ступеней лестницы должна быть не менее 90 см. Уменьшение этого размера приведет не только к неудобному восхождению и спуску, но и к невозможности поднять на второй этаж мебель. А если еще добавить перила по 5 см, то лестница будет занимать участок пространства шириной не менее 1 м.
При высоте потолков около 3-х метров владельцам квартиры придется переоборудовать лестницу в двухмаршевую и поворотную, чтобы сделать ее более компактной. Кроме того, на обоих этажах перед лестницей для удобного передвижения необходимо свободное пространство, которое тоже перейдет в разряд бесполезной площади. Конечно, площадку под ступеньками можно использовать как кладовку, но, по словам экспертов, проку, как и места от этого будет мало. Да и стоит такая лестница не дешево – учитывая нужные размеры, она обойдется покупателям не менее $ 7 тыс.
Владельцы многоуровневых квартир часто устанавливают винтовые лестницы, при этом они выигрывают пространство, но жертвуют удобством, поскольку подниматься по ним не только некомфортно, а и рискованно. В итоге покупатели часто жалеют о таком решении и вскоре заменяют винтовую лестницу двухмаршевой. И если на Западе в подобных квартирах оборудуют дорогостоящие лифты, то украинским покупателям такое удовольствие пока не по карману.
Из приведенных выше фактов можно сделать вывод, что за счет лестницы квадратные метры полезной площади в двухуровневых квартирах обходятся покупателям значительно дороже, чем в одноуровневых. Несмотря на огромные размеры таких квартир, за бесполезную площадь придется платить те же деньги, что и за полезное пространство в обычном помещении.
Хотя двухэтажная квартира имеет некоторые минусы, есть люди, готовые мириться с ними ради приобретаемых преимуществ. Часто дуплексы обладают нестандартными характеристиками – высокие или разноуровневые потолки, нетипичная форма комнат, что всегда можно обыграть при грамотном и творческом подходе дизайнеров и проектировщиков. Главный плюс таких квартир – зонирование по назначению. Обычно первый этаж отводится под гостевое пространство, а второй является зоной отдыха для хозяев. Нередко владелец квартиры оборудует на первом уровне офис, а на втором – личные апартаменты.
Большие двухэтажные квартиры в домах бизнес- или премиум-класса, как правило, отличаются характерным зонированием: на первом этаже находится гостевая часть, куда входят кухня, гостевой санузел, обеденный зал, гостиная и кабинет, а на втором размещается жилая зона со спальнями и санузлами семейства. По словам ведущего специалиста АН «Планета Оболонь» Татьяны Леоненко, в двухуровневых квартирах максимально увеличиваются кухня, столовая и ванная комната. Так, кухни в дуплексах имеют площадь не менее 12 кв. м и два входа, один из которых ведет в столовую либо гостиную. Холлы размером от 7 до 10 кв. м часто объединены с прихожей или кладовой, где размещают шкафы-купе.
Покупателей или заказчиков строительства такого жилья привлекает возможность идеальной планировки квартиры, при которой сначала попадаешь в приемную зону, из нее – в гостиную, а затем – в кухню-столовую. Дальше следует хозяйская половина. Учитывая пожелания покупателя и состав его семьи, гостиная может достигать 100 кв. м. Спальни площадью не менее 15-18 кв. м обычно расположены в дальней части квартиры, а окна выходят на тихую улицу либо во двор. Количество спален может быть от 2 до 5, в зависимости от площади самой квартиры. «Разделение» зон также происходит за счет отделки пола и потолка или изменения уровня пола. Например, кухню в дуплексах часто оборудуют на небольшом подиуме, а более высокий потолок в гостиной создает ощущение объема и зрительно разделяет пространство. Собственная автономная система отопления и кондиционирования воздуха в каждом помещении только приветствуются.
Чтобы эффективно заполнить свободное пространство, в двухуровневых квартирах часто обустраивают гардеробные для жилых комнат. Гостевые помещения дополняют столовой, в которой организовывают как семейные завтраки, так и званые ужины; бильярдной, где хозяева и их гости могут расслабиться, отдохнуть, иногда даже провести переговоры; или библиотекой. Основное преимущество дуплексов – возможность установки камина, возле которого так приятно коротать холодные зимние вечера всей семьей. Если площадь квартиры достаточно большая, можно организовать тренажерный зал для хозяев, и таким образом сэкономить время и деньги на походы в спортклуб. «По сути, такая квартира вполне способна конкурировать с апартаментами в элитных новостройках», – дополняет Татьяна Леоненко.
Поскольку дуплексы находятся преимущественно на верхних этажах, они обладают хорошими видовыми характеристиками, что значительно повышает стоимость квадратного метра многоуровневого жилья.
Кого выбирают квартиры?
Если в 90-х годах владельцами двухуровневых квартир были молодые бизнесмены, то сегодняшние покупатели – в основном, люди от 25 до 40 лет. Подобное жилье особенно популярно у мужчин-холостяков, они обычно разделяют пространство на офисную и жилую территорию – так удобней. Чаще дуплексы приобретают семьи без детей, которым незачем беспокоиться за гиперактивность потомства. Иностранцы тоже не последние в списке желающих отличиться особой планировкой и изысканностью интерьера. Такие люди приобретают квартиры в западном стиле, где пространство разграничено на зону для приема гостей и зону личного проживания.
Как и в прошлом столетии, в многоярусных квартирах предпочитают селиться люди искусства. Они по-особому относятся к зонированию жилья и, как правило, оборудуют на втором этаже творческую мастерскую. Наиболее распространенная причина покупки квартиры в данном сегменте – желание каждого члена семьи иметь собственную территорию.
Однако специалисты не рекомендуют приобретать двухуровневое жилье семьям с маленькими детьми, в основном, из-за лестницы как зоны повышенного риска. Тем более что строители не всегда придерживаются существующих СНиПов и делают либо слишком крутые и узкие ступени, либо недостаточно безопасные ограждения. Кроме того, чтобы подняться или спуститься на второй этаж, домочадцам каждый раз придется преодолевать не менее двадцати ступенек. Нежелательно также покупать дуплексы пожилым людям, для которых лестница станет помехой, и второй этаж будет простаивать попусту.
Плата за экстравагантность
Поскольку в сегменте готового жилья многоуровневые квартиры – крайне редкое явление, то и платить покупателям приходится гораздо больше, чем за одноуровневое помещение. Кроме того, чтобы продать такую квартиру подороже, многие позиционируют ее как пентхаус, хотя это абсолютно разные виды жилья. Как отметил Андрей Игнатенко, пентхаус – эксклюзивный дом на крыше здания. У такой постройки отдельный лифт, своя коммуникационная система и «приусадебная» территория, где может быть оборудована даже вертолетная площадка. «В то время как многоуровневые квартиры вполне могут располагаться и на нижних этажах здания. К примеру, такие дуплексы существуют в Бехтеревском переулке, 14 и по ул. Золотоворотской», – добавляет Владимир Столитний.
При формировании цены на многоуровневое жилье большое значение имеет тип самого дома, а также планировка и дизайн квартиры. Не последнюю роль играют и открывающийся из окон вид – в историческом центре такая характеристика может повысить цену на 20-30%. Но даже несмотря на то, что полезной площади на каждом этаже многоуровневой квартиры меньше, она стоит дороже обычной. «Квадратный метр такого жилья обходится покупателю от $ 3 тыс. до 10 тыс. », – сообщает Николай Ковальчук.
Что касается ценовой географии дуплексов, то наиболее респектабельные квартиры находятся в центральных районах столицы, отличаясь не только выгодным месторасположением, но и развитой инфраструктурой. По-прежнему лидируют Печерский, Подольский, Шевченковский и центр Голосеевского района. Более дешевое многоуровневое жилье можно приобрести в Дарницком, Соломенском и Оболонском районах.
Одной из наиболее престижных территорий для строительства дуплексов является Подол. По данным АН «Альянс Брок», цены в этом районе достигают $ 8 тыс. за кв. м. Однако встречаются и более дешевые предложения, например, по ул. Константиновской двухуровневую квартиру в закрытом доме с паркингом можно приобрести за $ 3400 за кв. м. Весьма популярен Шевченковский район – из-за выгодного месторасположения цены здесь довольно высоки, вне зависимости от параметров дома. Так, по ул. Артема, 50-52 двухуровневая квартира обойдется в $ 4 тыс. за кв. м, а по ул. Франко – $ 5,5 тыс. По той же улице дуплекс с панорамными пейзажами, охраной и паркингом достигает $ 6 тыс. за кв. м. Не на много дешевле и центр Голосеевского района – стоимость кв. м в двухэтажных квартирах здесь варьируется от $ 2,5 тыс. до 6 тыс. Благодаря удобной транспортной развязке, цена дуплекса в строящемся доме по ул. Горького, 131 уже достигает $ 2,5 тыс. за кв. м. Учитывая то, что от Соломенского района к центру – рукой подать, цены за кв. м здесь также высоки – в среднем, $ 4 тыс. – 6 тыс. Наибольшее количество предложений встречается в Оболонском районе, однако по стоимости квартир он уступает прицентральным. Например, в зоне элитной застройки по просп. Героев Сталинграда можно встретить ценовые предложения от $ 2,5 тыс. за кв. м.
В Святошинском районе, который сегодня развивается стремительными темпами, цены колеблются в границах $ 2 тыс. за кв. м. Так, по ул. Пушиной, 19 двухуровневая квартира в новом доме с витражными окнами и эркерами стоит $ 2 тыс. за кв. м. Несколько дешевле дуплексы в Дарницком районе. Из-за не особо выгодного месторасположения продавцы пытаются придать им ценность, представляя такие квартиры как пентхаусы. Стоимость жизни на двух этажах здесь составляет от $ 1,5 тыс. до 3,5 тыс. за кв. м. По ул. Урловской, 16/37 так называемый «пентхаус» на 22-ом этаже стоит $ 1700 за кв. м. Та же ситуация наблюдается и в соседнем Днепровском районе. По данным АН «Альянс Брок», цена кв. м здесь варьируется в пределах $ 1,5 тыс. – 3,5 тыс. Например, в строящемся офисно-жилом комплексе по ул. Туманяна, 15а многоуровневые квартиры стоят около $ 2 тыс. за кв. м. В то же время в Киеве есть старые многоуровневые квартиры с неудачной планировкой. Чтобы не стать неликвидным, такое жилье, как правило, продается дешевле.
Альтернативой покупке «для себя» является аренда дуплексов под офис. По словам экспертов, такие помещения распространены в центральной части столицы, где исторически сложился деловой и административный центр. В качестве примера Владимир Столитний приводит двухуровневые офисы в домах по улицам Мельникова и Шота Руставели. Долгосрочная аренда таких квартир составляет от $ 7 тыс. до 20 тыс. в месяц.
В итоге…
Высокой популярностью дуплексы сегодня, увы, не пользуются, и желающих расширить жилплощадь за счет присоединения одного-двух этажей не так уж и много. Но, независимо от того, в моде сегодня двухуровневые квартиры или нет, всегда найдутся оригиналы, которые все минусы и неудобства ежедневных перемещений по лестнице превратят в показатели респектабельности и экстравагантности. А в случае угрозы неликвида такие квартиры можно трансформировать в одноуровневые.
