Чем больше времени проходит с тех пор, как столичный рынок недвижимости потрясла афера «Элита-Центра», тем меньше остается шансов у потерявших около $100 млн. жертв мошенников на получение хоть какой-то компенсации.
Так что нынешним покупателям жилья в новостройках остается лишь надеяться, что с ними ничего плохого не случится. Корреспонденты «СТОличной недвижимости» решили выяснить, насколько обоснованы эти надежды…
Юрий СЕРБИН, глава парламентского комитета по вопросам строительства, градостроения и жилищно-коммунального хозяйства:
— Разработать универсальный закон, который бы раз и навсегда защитил всех покупателей строящегося жилья, нельзя. Скорее нужно говорить о том, чтобы создать такое правовое поле, в котором проведение таких афер было бы невозможным.
Сейчас на рассмотрении в Верховной Раде находится ряд законопроектов, направленных на совершенствование законов «О планировании и застройке территорий», «О финансово-кредитных механизмах и управлении имуществом при строительстве жилья и операциях с недвижимостью», других законодательных актов, регулирующих вопросы инвестирования в жилищное строительство. Так, недавно был принят закон, предусматривающий установление квалификационных требований к компаниям, которые хотят заниматься строительством многоквартирных жилых домов с привлечением инвестиционных средств граждан. Такие фирмы для получения разрешения на строительство должны будут предоставить документы, подтверждающие право собственности или пользования земельным участком, финансовую отчетность, копии лицензий на осуществление строительной деятельности… Причем компании, зарегистрированные менее двух лет назад, предоставляют финансовую отчетность за все время своей деятельности. И если застройщик не имеет всех необходимых документов, это уже является сигналом для контролирующих органов.
Следующим шагом может стать принятие закона о совершенствовании государственного регулирования в сфере строительства жилья. Нужно принимать и другие законы, предусматривающие возможность создания страховых фондов для защиты как застройщиков, так и инвесторов… А главный вывод, который должны сделать для себя органы государственной власти на местах после истории с «Элита-Центром» состоит в том, что необходим жесткий контроль за исполнением законов.
Евгений ШАЛОМЕЕВ, председатель постоянной комиссии Киеврады по вопросам градостроительства и архитектуры:
— В настоящее время столичные застройщики поставлены в более жесткие условия: усилен контроль за выдачей разрешительной документации, осуществляется постоянный мониторинг стройплощадок в городе, прокуратура проводит свои проверки по ряду объектов. Все это делается для того, чтобы застройщики могли гарантировать и своим инвесторам, и власти выполнение своих обязательств.
Депутаты Киеврады, в частности члены градостроительной и земельной комиссий, сегодня очень ответственно относятся к рассмотрению вопросов о землеотводах под застройку. Каждый раз мы стараемся вникнуть, что именно и за какие деньги будет строиться на выделяемых нами участках.
Максим ГОЛЫШЕВ, главный юрисконсульт ипотечного центра банка «Райффайзен Банк Аваль»:
— После того, как разгорелся скандал с «Элита-Центром», мы, безусловно, стали более осторожны при кредитовании покупки жилья на первичном рынке. Сегодня, чтобы банк доверял застройщику, тот должен сдать в эксплуатацию не менее трех объектов. Кроме того, по нынешним правилам, мы начинаем кредитовать тот или иной объект, если он построен не менее чем на 30%. Если же строительные работы реально еще не начаты, ни о каких кредитах не может быть и речи…
Наша служба безопасности проводит инспекцию объекта перед тем, как заключается кредитный договор, и в дальнейшем проводит мониторинг строительства объекта. При заключении договора мы требуем, чтобы нам предоставили график строительства. Существенные отклонения от графика являются основанием для прекращения кредитования.
Сейчас нашими клиентами являются около трех десятков стройкомпаний. С одними работаем постоянно, с другими от случая к случаю. В целом количество наших партнеров из числа застройщиков несколько сократилось. Но мы полагаем, что принятые нами меры позволят исключить в дальнейшем какие-либо нештатные ситуации…
Роман ТИЩЕНКО, начальник отдела ипотечного кредитования «Укрсоцбанка»:
— Первичный рынок жилья связан со всевозможными рисками. И независимо от того, насколько «раскручено» имя строительной компании, нет стопроцентной гарантии, что вложенные клиентом средства пойдут на строительство именно его квартиры…
Очень сложно проверить законность получения застройщиком земельного участка и соблюдение им процедуры получения разрешительной документации на строительство, а также проанализировать финансовое состояние стройкомпании. Это под силу только специалистам, которые у нас, конечно, есть. Но, как показывает практика, даже участие банковского учреждения не может полностью исключить риск нарушения сроков сдачи дома в эксплуатацию или гарантировать высокое качество выполненных работ.
«Укрсоцбанк» и до аферы с «Элита-Центром» предъявлял определенные требования к девелоперам, строительным компаниям. Естественно, теперь эти требования ужесточились. Формируя кредитный портфель на покупку жилья на первичном рынке, мы отдаем предпочтение качеству, в первую очередь учитываем репутацию застройщика. Есть у нас и свой «черный список» компаний, с которыми остерегаемся работать.
Изучая застройщиков, обращаем внимание на следующие моменты:
–основные характеристики проекта (месторасположение строительной площадки, наличие экспертиз проекта, его экономическая привлекательность);
–финансовое состояние заказчика строительства (способность финансировать строительство, законность схем привлечения средств для строительства жилья);
–квалификация генподрядчика (наличие всех необходимых разрешений, лицензий, опыта проведения работ).
Константин ГУСЕВ, замдиректора агентства недвижимости «Эдва»:
Скандал с «Элита-Центром» привел к резкому падению доверия к застройщикам. Не коснулось это только серьезных компаний с устоявшейся репутацией. Пострадали и риэлторские фирмы, поскольку некоторые жертвы аферистов пытались через суд взыскать убытки с агентств недвижимости, которые предоставляли им консультационные услуги. И хотя эти попытки были безрезультатными, риэлторские фирмы также стали по мере сил проверять застройщиков, в первую очередь новые фирмы, еще не наработавшие положительной репутации. Однако следует иметь в виду, что даже самая тщательная проверка не является абсолютной гарантией надежности стройкомпании. Ведь возможности риэлторов довольно ограничены, а законодательство, регулирующее строительство жилья, несовершенно.
Елена МУДРИЕВСКАЯ, начальник департамента по работе с клиентами Страховой группы «ТАС»:
Афера «Элита-Центра» повлияла на политику банков, методику работы риэлторов, а также на покупателей жилья в новостройках. Значительная часть инвесторов — как юридических, так и физических лиц — старается обезопасить себя от подобных ситуаций. К нам все чаще обращаются люди, которые хотели бы застраховаться от риска потери денег при инвестировании в строительство жилья. Однако на сегодняшний день это довольно рискованное предприятие. Причем финансовый риск настолько высок, что ни одна страховая компания не может позволить себе взять на себя риски по всему рынку. Как правило, страховщики работают только с отдельными застройщиками и объектами. У нас тоже есть такой опыт. В частности, Страховая группа «ТАС» страхует финансовые риски, связанные с невыполнением строительной организацией своих договорных обязательств по строительству жилищного комплекса, который находится на пересечении проспекта Победы и улицы Индустриальной…
Хотелось бы отметить, что если застройщик заключил договор о сотрудничестве со страховой компанией, это подтверждает его готовность нести ответственность перед инвесторами за привлеченные средства.
Вместо резюме
Как видим, и власти, и участники рынка недвижимости извлекли уроки из печальных событий, связанных с пока что самой громкой аферой на киевском рынке жилья. Но это отнюдь не значит, что все проблемы решены и подобные аферы уже невозможны. Так что покупателям квартир в строящихся домах не надо терять бдительности. Ибо желающие «срубить по-легкому» денег на первичном рынке, увы, не перевелись…
