Отечественные застройщики не хотят снижать цены на жилье и строить больше домов, торговых и офисных центров
Отечественные застройщики не хотят снижать цены на жилье и строить больше домов, торговых и офисных центров. Вместо них это сделают иностранцы, чьи финансовые возможности позволят застраивать целые микрорайоны.
На ежегодной мировой выставке недвижимости MIPIM, которая проходила в середине марта во французских Каннах, украинские проекты как никогда интересовали западных инвесторов. «У европейских девелоперов появилась мода на Украину. Лично я присутствовал при нескольких переговорах, когда стороны оговаривали не просто возможность приобретения того или иного объекта, а конкретные сроки покупки, суммы, условия», — говорит генеральный директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов. В этом году Украина была представлена 94 участниками, что больше чем на треть превышает показатели прошлого года. На украинском рынке уже присутствуют польские, российские и прибалтийские инвесторы, а некоторые западноевропейские девелоперские компании из Франции, Англии, Германии ищут объекты для вложения. В этом году в Киеве начала строить российская компания Mirax Group. Стать крупнейшим западным инвестором в Украине планирует компания Seven Hills (подразделение международной группы застройщиков недвижимости Scorpio Real Estate Group), которая собирается строить не только жилые комплексы, но и торговые центры и офисы. Эта компания уже три года изучает украинский рынок и пару недель назад официально объявила о начале своей деятельности в нашей стране.
Хотят и могут
Активизация иностранного капитала на отечественном рынке недвижимости не случайна. Ежегодно в Киеве возводится немногим более миллиона квадратных метров, тогда как для удовлетворения спроса необходимо строить как минимум вдвое больше. Население столицы растет быстро, в основном за счет притока жителей из провинции. Из-за того что в прошлые годы строили мало, отложенный спрос будет долго давить на рынок. «В этом году построят еще меньше. Под лозунгами борьбы с коррупцией на рынке недвижимости нынешний мэр Киева Леонид Черновецкий фактически приостановил предоставление новых землеотводов, а Градостроительный совет отклонил большинство проектов. Коррупцию не побороли, но низкие темпы строительства скажутся на рынке, и спрос возрастет еще больше. Цены на недвижимость будут расти, и для сохранения их роста участники рынка, включая банки, застройщиков и депутатов местных советов, сделают все, поскольку в этом бизнесе каждый из них имеет свой интерес», — говорит маркетинг-менеджер девелоперской компании «Киевский фонд недвижимости» Сергей Панченко.
По данным строительной компании «Мiськжитлобуд», на конец 2006 года средняя стоимость жилья в Киеве составляла 2865 долларов за квадратный метр. Только в октябре-ноябре цена выросла на 16,5%. В среднем за прошлый год цены на жилую недвижимость показали почти семидесятипроцентный рост. Застройщики говорят о том, что рост цен в Украине сейчас будет идти в ногу с инфляцией, прогнозный уровень которой в 2007–2008 годах составляет 7–11%. Цены достигли того минимального порога, когда в украинскую недвижимость стало выгодно вкладывать иностранцам. На отечественном рынке застройщик может зарабатывать, закладывая в цену каждого квадратного метра не только допустимую прибыль в пятнадцать процентов, а как минимум в пятьдесят. На строительных рынках западных стран такой доходности уже давно нет. Кроме высоких цен зарубежные компании привлекает большой потенциал рынка вследствие низкой его насыщенности.
Аналогична ситуация и на рынке коммерческой недвижимости. В Европе этот сегмент рынка уже сформирован и насыщен. В Украине компании, занимающиеся продовольственной и непродовольственной розницей, задыхаются от недостатка торговых площадок. В прошлом году в эксплуатацию введена лишь десятая часть тех торговых помещений, в которых нуждается рынок. Потенциальный спрос составляет около 250 тыс. кв. метров, нужно построить как минимум двадцать крупных торговых центров. Сегодня за аренду квадратного метра торговой площади украинский предприниматель платит 100–200 долларов в месяц, тогда как в Варшаве, к примеру, аренда за год не превышает 900–950 долларов за метр, в Праге — 750–800 долларов. При таком спросе и арендных ставках срок окупаемости проектов торговой недвижимости составляет в среднем около четырех-пяти лет, тогда как в странах Европы — более десяти.
Насыщение рынка наступит не раньше, чем через пять-шесть лет, в это время арендные ставки падать не будут, поэтому у иностранных инвесторов есть реальная возможность еще не один год снимать сливки с рынка.
Без окон и дверей
До сих пор конкуренция на рынке представляла собой борьбу строительных компаний за привлекательные земельные площадки. На потребителе это отражалось повышением не качества жилья, а цен на него. Сегодня конкурентная борьба приобретает новые формы. Высокий спрос и дефицит новостроек пока позволяет крупным местным строительным компаниям, таким как «Житлоiнвестбуд-УКБ», «Киевгорстрой», «Познякижилстрой» манипулировать рынком, искусственно сдерживая предложение, как это было в декабре прошлого года. Тогда застройщики перестали выставлять на продажу имеющиеся у них квартиры, чем подстегнули и без того высокий спрос. Через два месяца новые квартиры появились на рынке, но уже по более высоким ценам.
Большая часть домов сдается без окон, дверей и сантехники. «Принятые в Украине строительные нормы позволяют строить такие коробки. Вкладывая в строительство минимум, компании не стесняются ставить высокие цены, получая сверхприбыли. Если соотношение спроса и предложения не изменится, конкуренция не возрастет, такая ситуация сохранится, и люди будут продолжать покупать несмотря ни на что», — говорит Николай Толмачев, генеральный директор компании Т. М. М., которая специализируется на сдаче новостроек «под ключ». — Компании должны начать работать цивилизованно, продавать квартиры если не меблированные, то хотя бы с сантехникой и элементарной отделкой стен. Это логично, ведь никто не покупает, например, машину в разобранном виде». По словам Толмачева, установка дверей, окон и отделка увеличивает стоимость квартиры на 10–20%. Но украинцы желают покупать полностью готовое жилье, они хотят по крайней мере первые три года после заселения не стеклить балконы, не перестилать полы и не красить стены. И хотят, чтобы капитальным ремонтом не занимались и их соседи.
Компания Т. М. М. не только строит, но и обслуживает свои дома. Она заинтересована в том, чтобы инженерные сети и коммуникации прослужили как можно дольше. Для этого закупается, например, котельная, которую не придется ремонтировать как минимум лет десять. Но такие стандарты скорее исключение, чем правило для других, тем более что проживание в таком «фаршированном» доме обходится значительно дороже, чем в обычном. Большая часть потенциальных покупателей не могут себе позволить купить недвижимость такого уровня. Поэтому готовы покупать голые стены, даже сознавая, что, взяв кредит на приобретение квартиры, придется дополнительно выложить 10–20 тысяч долларов, чтобы сделать ее пригодной для жилья. «На протяжении трех лет мы проводили исследования украинского рынка. Создается впечатление, что ваши архитекторы, проектировавшие жилые дома, мало думали о комфорте его жителей, — отметил генеральный директор компании Seven Hills Ари Шварц. — Являясь частью крупной международной компании, мы будем строить в Украине так, как и в других странах. При этом стоимость квартир не превысит среднестатистическую рыночную цену. Использование современных технологий строительства позволяет этого добиться».
Ежегодно в Киеве возводится немногим более миллиона квадратных метров, тогда как для удовлетворения спроса необходимо строить как минимум вдвое больше
С приходом иностранных строительных компаний под лозунгом «нового качества жизни» для украинцев местным застройщикам придется пересмотреть свои подходы к строительству. Западные девелоперы имеют доступ к более дешевым кредитным ресурсам, что позволяет им строить не один дом в центре города, а возводить целые микрорайоны. В результате украинские застройщики уже не смогут получать по 30% прибыли на каждом квадратном метре. А у потенциальных покупателей квартир появится возможность выбирать более качественное жилье.
В отличие от отечественных архитекторов, которые при проектировании жилья вначале определяются, каким будет внешний вид дома, и только потом втискивают во внутреннее пространство квартиры, специалисты Seven Hills первым делом проектируют внутреннюю часть. Такой подход позволяет удовлетворить потребности любого покупателя, даже самого требовательного, учесть в моделировании квартиры любую мелочь. В каждом высотном доме предусматриваются как минимум четыре скоростных лифта, интегрированные системы кондиционирования и центральное спутниковое телевидение. В результате со временем на фасаде нового здания не вырастают, как грибы после дождя, многочисленные антенны и кондиционеры. Западные стандарты строительства предусматривают компьютерный контроль использования энергии, в каждой квартире устанавливается система обогрева, которая позволяет жильцам самостоятельно регулировать температуру в помещении, а также кнопка сигнализации на случай, если возникнет аварийная ситуация. Дополнительным бонусом для покупателей квартир является и парковочное место в подземном паркинге дома, при этом цена места входит в стоимость квартиры. Наши строители предпочитают продавать парковочное место отдельно, его стоимость достигает 30–40 тыс. долларов. Однако иностранные застройщики уверяют, что украинскому среднему классу стоимость качественно нового жилья будет вполне по карману, поскольку его цена не превысит рыночной.
Еще есть, где строить
Освоение столичного рынка компания Seven Hills начнет со строительства жилого комплекса на 1,2 тыс. квартир, из них 360 будут сданы в конце следующего года. Кроме того, она собирается построить офисный центр и шопинг-центр на Подоле, многофункциональный комплекс в Борисполе, в котором будут офисы, склады и логистические помещения, а также торговый центр и отель. В первые три проекта застройщик инвестирует около миллиарда долларов.
Российская компания Mirax Group уже начала сооружать многофункциональный комплекс «Миракс-Плаза» в центре Киева и попутно рассматривает возможность приобретения участков для строительства других объектов. Общий объем инвестиций российской корпорации в Украину также составит миллиард долларов. «Повезет тем инвесторам, кто уже начинает работать на отечественном рынке, — у них больше шансов приобрести под застройку хорошие площадки. Высокие политические и экономические риски в Украине, конечно, настораживают, но не отпугивают инвесторов. Это объясняется высокой рентабельностью и отсутствием жесткой конкуренции между застройщиками», — говорит директор по маркетингу консалтинговой компании DEOL Partners Марина Рымаренко.
Одной из главных преград на пути иностранных инвесторов остается земля, необходимая для строительства. Получить землеотвод непросто, тем более что у местных застройщиков, как правило, есть депутаты в Киевсовете, при распределении земли лоббирующие их интересы. Чтобы не допустить в привлекательные для строительства районы чужаков, большинство компаний заранее зарезервировали за собой как можно больше участков. Сейчас городские власти предлагают не самые лучшие площадки. Это либо небольшие земельные участки, не позволяющие проводить комплексную застройку, либо площади без базовых коммуникаций. Тем временем много дорогой земли простаивает под фабриками и заводами, которые ничего не производят на протяжении многих лет. «Выносить предприятия за черту города за свой счет инвестору невыгодно. Но если на месте завода остались лишь стены, его можно разрушить и комплексно развивать территорию. И делать это необходимо, поскольку вскоре освоение таких площадок станет чуть ли не единственной возможностью строить в городе, — уверен Сергей Тумасов. — К примеру, на Московском проспекте расположен завод ”Маяк”. Его причислили к стратегическим предприятиям, поэтому не приватизируют, но он ничего не производит и пятьдесят гектаров территории просто простаивает. » Располагая достаточными инвестиционными ресурсами, иностранные компании могут возводить целые микрорайоны, а не ограничиваться точечной застройкой в центре города.
Располагая достаточными инвестиционными ресурсами, иностранные компании могут возводить целые микрорайоны, а не ограничиваться точечной застройкой в центре города
Процедура распределения столичной земли может стать прозрачной, если все свободные площадки будут проходить через инвестиционные конкурсы. Есть и другие проблемы. Земельные участки, которые сейчас предлагает город, не привлекательны для инвесторов, поскольку там нет коммуникаций, метро и т. д. Кроме того, согласно украинскому законодательству, местные власти не имеют права выделять площадки под строительство инвесторам со стопроцентным иностранным капиталом. В Земельном кодексе Украины указано, что продажу земли иностранной компании предварительно необходимо согласовать с Кабинетом министров. Поэтому оптимальный вариант для иностранных инвесторов — привлекать к своим проектам в Украине местных застройщиков, у которых нет средств для строительства, но есть земля. Взяв на себя обязательства по согласованию всех земельных и градостроительных вопросов, оформлению необходимой документации и юридическому сопровождению проекта, мелкие и средние строительные компании получают шанс остаться на рынке даже в условиях экспансии иностранного капитала.
Наиболее привлекательным городом для западных инвесторов остается Киев. Иностранцы только начинают присматриваться к другим крупным городам. Причем больше их интересует Восточная Украина, поскольку индустриальный регион предполагает концентрацию крупного капитала. На западе инвесторов привлекает Львов. Вызывают интерес и приморские города — Одесса, Николаев. Аналитики уверены, что после того как иностранные инвесторы лучше изучат киевский рынок, они начнут выходить и в регионы.
Иностранцам необходимо привлекать украинских генподрядчиков
Денис Костржевский, президент строительной компании «Мiськжитлобуд»:
— Украина вызывает интерес иностранных инвесторов, но незнание менталитета и специфика общения с чиновниками и властью, а также нестабильность в политике не создают для иностранцев благоприятные условия. Им проще приобрести уже готовые проекты со всеми согласованиями, привлекая местные компании в качестве генподрядчиков. У украинских инвесторов гораздо больше возможностей купить землю, а вот денежных средств хватает не у всех. В этом случае западному инвестору нет необходимости тратить время на разработку проекта. Тем более что проконтролировать, пришла ли на украинский рынок иностранная фирма или это украинская компания с иностранным капиталом, довольно сложно. Поскольку приобрести землю западным компаниям очень сложно, многие из них будут заходить, не показывая себя. В этом есть и положительные моменты: огромные инвестиции в украинскую экономику и создание конкуренции нашим застройщикам. Думаю, в основном иностранцы будут строить не жилье, а торговые, спортивные, развлекательные комплексы, рассчитывая участвовать в бизнесе и получать прибыль в течение нескольких лет.
Элитное жилье — за городом
Нонна Саульян, финансовый директор группы компаний «Алес Буд»:
— В Киеве колоссальный дефицит жилья и его необходимо преодолевать не за счет уплотнения застройки, а за счет городских окраин, городовспутников, коттеджных поселков. Есть куда развиваться и в сторону Вишневого, и в сторону Боярки. Центральная часть столицы уже не вписывается в формат элитного жилья. Ведь жилье такого класса подразумевает не только шестикомнатные двухэтажные апартаменты, но еще и дополнительную площадь вокруг дома, развитую инфраструктуру, отсутствие шума. В центре найти такие условия нелегко. Постепенно будет решаться вопрос со сносом хрущевок. В России уже приступили к реализации этого проекта: отселяют людей из элитных районов, где стоят эти дома, и возводят там более дорогое жилье. Так что земля под застройку будет, только нашлись бы инвесторы, готовые за нее платить. Приход на наш рынок западных инвесторов — дело времени. Усовершенствование нормативно-правовой базы значительно ускорит этот процесс. Для строительных компаний наступает время, когда им придется повышать профессиональный уровень и осваивать новые
