Парки индустриального периода как вид коммерческой недвижимости
Общемировые процессы глобализации не могли не сказаться на появлении новых форматов коммерческой недвижимости. Наряду с масштабными жилыми и торгово-развлекательными микс-объектами в Украину уверенно приходят бизнес-парки и ИПП. Последний из перечисленных форматов, как утверждают эксперты, имеет особую инвестиционную привлекательность. И в первую очередь потому, что при возрастающем спросе представляет собой еще практически пустую нишу.
Новый формат Потребительский спрос в сегменте индустриальных парков как вида коммерческой недвижимости стимулируют еще и непростые земельные отношения на отечественном рынке. Привлекательность аренды подготовленных производственных площадей индустриальных парков заключается в возможности получить в пользование производственные, офисные и складские площади в более короткие сроки, чем приобретение земли с последующим самостоятельным осуществлением строительства. Однако учитывая то, с какими проблемами могут столкнуться компании в процессе отвода и оформления земельного участка, получения разрешения на строительство, а также при сооружении коммуникаций необходимых мощностей, данный вариант является рациональной альтернативой.
Кроме того, с получением места в ИПП отпадает необходимость заботиться о «бытовых проблемах» — управляющая индустриальным парком компания берет на себя все обязательства по организации работы и обеспечению арендаторов/собственников инженерными коммуникациями, электроэнергией, водой, теплоснабжением;может предоставлять транспортные, охранные, консультативные и другие виды услуг. Она обеспечивает должное состояние основных сооружений (котельных, трансформаторов, насосных станций, коллекторов и др.), а также дорог и подъездных путей. Интерес к индустриальным паркам вызван и сочетанием эффектов местоположения и агломерации, когда в одном месте располагаются крупные поставщики комплектующих (полуфабрикатов) и их потребители. Таким образом, одновременно осуществляется экономия на транспортных затратах и инженерных услугах, что позволяет снизить себестоимость производимой продукции за счет более эффективной логистики.
ИПП бывают разными…
На сегодняшний день индустриальные парки как комплексы, сочетающие складские, производственные, офисные и социально-бытовые помещения, являются достаточно популярными в мире.
С начала XX века индустриальные бизнес-парки стали активно создаваться в Европе и США, тяготея по местоположению в основном к крупным городам, транспортным узлам и портовым зонам. Только одних технопарков в Германии действует более 200, а в США — более 400. В последние десятилетия техно- и индустриальные парки активно развивались в странах азиатского региона, Восточной Европы и Прибалтики.
Индустриальные парки сами по себе могут отличаться своей специализацией, или отраслевой направленностью. Если рассматривать их как разновидность бизнес-парков, то на практике выделяют такие основные виды: технопарки, которые могут подразделяться на научноисследовательские технопарки, технопарки-технополисы, бизнес-инкубаторы, индустриальные парки и экоиндустриальные парки.
Главное и основное отличие между индустриальными и технологическими парками заключается в том, что первые создают условия в виде обеспечения предприятий инфраструктурой для осуществления их основной производственной деятельности, а технопарки способствуют разработке и внедрению новых технологий в производство. То есть для технопарков обязательно присутствие научно-исследовательской составляющей (НИИ, университеты, научные центры и т. д.). Отличия между видами технопарков менее существенны, так как их направленность зависит от целей их создания.
Научно-исследовательские технопарки (инновационные технопарки) создаются при университетах или исследовательских центрах для научно-исследовательских разработок и их технического воплощения. Они представляют собой, как правило, универсальные производственные здания, соединенные с лабораторными корпусами, офисными зданиями и небольшими производственными и складскими помещениями.
Технологические парки — это специализированные технопарки, которые обслуживают крупные высокотехнологические компании, где отрабатываются новые направления и технологии. Их задача заключается в испытании и осваивании новых технологий перед массовым применением в основном производстве.
Бизнес-инкубаторы — это парки, пре доставляющие площади и услуги малым и начинающим предприятиям. В их структуре часто представлены различные агентства содействия, учебные курсы, и они предлагают в аренду в основном недорогие площади, имеют гибкую систему планировки помещений, небольшие мощности инженерной инфраструктуры.
Технопарк по-украински Участники отечественного рынка недвижимости имеют следующее представление о формате ИПП. Станислав Герман, директор департамента индустриальной, складской недвижимости и земли компании Knight Frank, считает, что промышленный парк — это комплекс отдельных объектов промышленного назначения, расположенных на отдельной территории, и индустриального назначения, расположенных вблизи, но не в границах населенного пункта. Объекты комплекса должны быть связаны общей инфраструктурой, включающей, но не ограничивающейся лишь офисными, складскими, вспомогательными помещениями и развитым транспортным сообщением.
Экономически целесообразно развитие проекта на площадке не менее 100-150 га с наличием железнодорожной ветки. По мнению Станислава Германа, существует два варианта создания ИПП. Первый — государственный. В этом случае стимулом для потенциальных потребителей указанного проекта является комплекс (разработанная программа) налоговых и прочих льгот, гарантированных клиенту в случае размещения производств в рамках этого парка. Такой опыт получил широкое распространение в ряде зарубежных стран. Другой путь — с привлечением частного инвестора. Налоговых льгот он предложить не может, но в этой ситуации стимулом может быть услуга «единого окна», включающая в себя решение всех организационных вопросов, связанных с открытием производств в Украине, таких, как отвод мощностей, согласования с государственными регулирующими организациями, прохождение таможенного поста и другие.
Валерий Кирилко, генеральный директор девелоперской компании Сoncorde Development, убежден, что индустриальный парк — это так называемая комплексная застройка mixed used, которая включает, прежде всего, офисную застройку, торговую застройку и иногда складскую застройку. Большая часть территории застраивается офисными объектами. Торговые и складские объекты выполняют сопутствующую роль. Как правило, все они расположены на больших территориях. За счет этого существует возможность строить небольшие офисные башни. Но тем не менее в обязательном порядке должны быть какие-то сопутствующие объекты в виде торговых центров, выставочных и складских комплексов.
Артем Новиков, консультант компании «Диалог-Классик», считает, что индустриальный парк — это, прежде всего, инженерно подготовленные земельные участки, производственные, складские и административные помещения, предназначенные для осуще ствления производственной деятельности рядом компаний. С позиции владельца, индустриальный парк представляет собой специализированный объект доходной недвижимости, организация работы которого осуществляется управляющей компанией.
Первые ласточки
Компания «Диалог-Классик» является пионером в деле разработки концепций отечественных ИПП. Создание такового планируется в Сумах, на базе одного из крупнейших предприятий текстильной промышленности — Сумской камвольно-прядильной фабрики. Концепция создания ИПП предполагает подготовку производственных, складских, торговых и административных площадей, обеспеченных необходимыми коммуникациями, энергоресурсами, комплексом услуг для сдачи в аренду субъектам, ведущим хозяйственную деятельность — производственным предприятиям, в том числе и энергоемким. Этот индустриально-промышленный парк разместится на земельном участке площадью 9 га, находящемся в долгосрочной аренде, и будет насчитывать до 70 000 кв. м производственных, складских и до 10 000 кв. м торговых и административных площадей.
Наиболее привлекательным условием для потенциальных арендаторов является стоимость аренды помещений — 7–10 грн. за 1 кв. м (производственные и складские) и 10–15 грн. за 1 кв. м (торговые и административные).
В данный момент на территории парка уже работают два крупных и около десяти небольших производственных предприятий. Одни из них используют отраслевую специфику бывшей фабрики — они выпускают пряжу, ткани, трикотажные, швейные изделия. Другие работают в своих отраслях, среди которых — сборочное производство, логистика, торговля, общепит, сфера бытовых услуг. Другим примером может служить создание промышленно-индустриального парка вблизи Киева.
Участником этого проекта является компания Knight Frank. По утверждению специалистов компании, это действительно реальный проект и они готовы обсуждать конкретные детали, связанные с размещением готовых и новых производств. Подводные камни большого пути Как известно, Генеральным планом развития города Киева до 2020 года предусмотрено сократить территории промзоны с 30% до 19%. Сегодня в столице находятся 23 промышленные площадки, занимающие площадь 10 тыс. га из 30 тыс. га, которые выделены под общественную застройку. На освобожденном месте должны будут разместиться торговые комплексы и деловые центры. На заводах и фабриках, которые невозможно закрыть по объективным причинам, экологически опасное и устаревшее оборудование планируется заменить современным и более компактным.
Казалось бы, это должно способствовать созданию современных ИПП. Валерий Кирилко считает, что в самое ближайшее время могут быть вынесены за пределы города Киева предприятия, находящиеся в районе ул. Новоконстантиновской (промышленный Подол), скорее всего, это будет первая очередь предприятий. Вторая — это, вероятно, промышленная зона в районе Телички, третья — Рыбальский полуостров.
Наиболее перспективные площадки для создания ИПП можно было бы назвать именно в такой же последовательности. Подол — это, несомненно, наиболее привлекательный район с точки зрения застройки любых коммерческих объектов. Освобождающиеся десятки гектаров территории после промышленных предприятий будут застраиваться под бизнеспарки, жилые дома, бизнес-цент ры и т. д. Между тем, несмотря на очевидную привлекательность вложения инвестиций в данный сегмент недвижимости, список проектов отечественных объектов данного формата можно сосчитать на пальцах одной руки. Господин Кирилко видит тому две причины: первая — в том, что у города и у собственников заводов нет средств, достаточных для осуществления благих намерений градостроителей; вторая причина — земельная, очень трудно найти территорию, куда возможно вынести эти промышленные предприятия.
Это мнение разделяет и Станислав Герман. По его мнению, вопрос выноса промышленного предприятия за черту города зависит не только от политического решения. Необходимо время и свободные денежные средства для проведения организационной работы, связанной как с местом текущей локации предприятия, так и с подготовкой площадки будущего размещения производства. Следует разделить по форме собственности объекты, находящиеся в промышленных зонах, — на частные и государственные. Вторые, безусловно, не совсем самостоятельны в принятии стратегических решений, ограничены в соб ственных средствах, и, как результат, для реализации их планов потребуется немало времени. Частные промышленные предприятия находятся в другом положении. Известно, что сегодня уже не один десяток таких учреждений сменил собственника — производственная деятельность ряда этих предприятий в настоящее время экономически не целесообразна, площадки находятся в стадии анализа наилучшего и наиболее эффективного их использования.
Валерий Кирилко считает, что технология переноса промышленных объектов за город может быть достаточно простой. Вначале те зоны, которые необходимо выносить за пределы столицы, нужно внести в генплан города — в проекты, которые планируют осваивать. Первый вариант — законодательным образом при помощи администрации и в согласии с собственником завода определить, куда этот объект может быть вынесен, выделить ему землю и дальше осуществить непосредственно технический перенос объекта за город. Второй вариант — инвестору, который в дальнейшем планирует осваивать данную территорию, необходимо в качестве обязательства перенести данный завод за территорию города. За это он получает по более низкой цене землю и территорию, на которой располагался завод.
Специалисты «Диалог-Классик» констатируют, что одним из важных принципов, которому сегодня рекомендуют следовать девелоперы при выборе местоположения индустриального парка, является предпочтение реконструкции существующей недвижимости, осуществлению строительства «с нуля». Такой недвижимостью могут быть территории морально и физически устаревших промышленных предприятий, военных баз. Этот принцип помогает ограничить застройку прилегающих к городу территорий, способствует сохранению ценных сельскохозяйственных угодий и первичных экосистем.
Вместо резюме
Не секрет, что реализацию тех или иных проектов в Украине тормозит отсутствие соответствующих законов, а зачастую и просто элементарная незаинтересованность государства. Есть основания думать, что создание ИПП будет приятным исключением. В начале августа 2006 года правительство Украины одобрило концепцию создания индустриальных (промышленных) парков, определяющую механизм и последовательность реализации политики в этой сфере. Согласно этой концепции индустриальные парки будут создаваться и апробироваться в три этапа. На первом этапе (2006–2007 гг.) будет подготовлена правовая основа для создания и функционирования индустриальных парков, определены на базе анализа ресурсного потенциала территории их размещения. После проведения конкурса проектов будут внедряться пилотные индустриальные парки.
На протяжении второго этапа (2008–2010 гг.) будут реализовываться пилотные проекты, а также формироваться система мониторинга деятельности индустриальных парков и управления ими. С 2009 года начнется третий этап, направленный на комплексный анализ результатов реализации пилотных проектов по созданию и деятельности индустриальных парков.
Предполагается, что полем для эксперимента станут АР Крым, Киевская, Львовская, Одесская и Харьковская области. В соответствии с результа тами анализа функционирования парков в этих областях проект будет распространяться на другие регионы. Координировать работу по внедрению концепции должно Министерство экономики Украины.
С активным участием государства или без такового, постепенный выход украинских компаний на мировые товарные рынки и приток иностранных инвестиций в размещение производственных мощностей в Украине будут требовать все большего количества профессионально подготовленных производственных площадок и индустриальных объектов. Именно поэтому будущее динамичное развитие ИПП предопределяется объективным развитием рынка, так как растущий спрос рождает предложение.
