Москва: Из чего складывается стоимость 1 кв. м элитного жилья, баснословная для большинства обычных людей?
Нижним порогом цены, по которой реально приобрести сейчас "квадрат" в престижном доме, специалисты называют $9-10 тыс. Максимум оценивается в $33-35 тыс.
Понятно, что на этот показатель влияет множество факторов, главным из которых, по мнению руководителя департамента по маркетингу компании Blackwood Елены Розановой, остается месторасположение объекта: чем удачнее выбран район с учетом его статуса, близости парков, водоемов, историко-архитектурных памятников, наличия удобных подъездных путей, тем выше запрашиваемая цена. Немаловажными аспектами являются качество строительства, метраж, на каком этаже расположена квартира и сколько этажей всего в доме, есть ли придомовая территория, а также имя архитектора, вид из окон, количество квартир в доме, состав инфраструктуры, на каком этапе строительства совершается покупка и многое другое. Примечательно, что разброс цен даже в пределах одного проекта иногда весьма значителен. В качестве примера Е. Розанова приводит дом в Хилковом пер., 5: разница в цене тут достигает $12,5 тыс. за 1 кв. м - от $21,5 тыс. до $34 тыс.
Состоятельные предпочтения
Что за такую сумму хочет получить покупатель? Как говорит заместитель генерального директора компании "Калинка риэлти" Алексей Сидоров, неправильно полагать, что существует какой-то один аспект, которому покупатели отдают предпочтение: "Для кого-то важно жить именно в этом месте, и ради этого он согласен смириться, скажем, с не слишком передовой "начинкой". А другой человек превыше всего ценит правильную инсоляцию и удобство планировок. Но всем важно, чтобы стоимость предложения была адекватна тому набору благ, которые предоставляет новая квартира или дом". Клиенты риэлторских агентств предпочитают квартиры в готовых домах, но без отделки - с тем чтобы потом самим определить интерьер будущего жилья.
"По-прежнему много внимания уделяется планировкам квартир: высокие потолки, квартиры двух-, трехсторонние, с большим количеством окон", - уточняет генеральный директор компании Soho Realty Ольга Творогова.
Эксклюзивность любители роскоши желают иметь не только на стадии покупки квартиры, но и после, когда определяют облик своего нового жилища. Директор отделения управления новостроек компании "МИЭЛЬ-Недвижимость" Кайдо Каарма отмечает, что практически все дома высокого уровня сдаются со свободной планировкой: "Человек приобретает площадь и определяет то количество комнат, которое хотел бы иметь, а дальше уже начинают работать архитекторы и дизайнеры".
А вот отношение к количеству инфраструктурных элементов начинает меняться. Теперь клиенты не столь трепетно относятся к наличию в доме бассейна, нескольких видов сауны, фитнес-клуба, игровой комнаты. О. Творогова объясняет это тем, что собственники дорогой недвижимости во всех этих столь разрекламированных опциях разочаровались - прежде всего потому, что затраты на их содержание порой непомерно высоки. "Коммунальные платежи дома с развитой инфраструктурой как минимум в два раза превышают текущую оплату в обычном дорогом доме", - уточняет генеральный директор компании Soho Realty.
Еще одной важной тенденцией, которая и в дальнейшем будет влиять на рынок престижного жилья, стоит назвать трансформацию стиля жизни богатого человека. "Если ранее считалось неприличным и даже опасным демонстрировать свой статус и состояние (потому люди и пытались уместить все потребности в "закрытом" пространстве своего дома за высоким забором), то сегодня положение, напротив, обязывает быть публичным и открытым. Состоятельному человеку удобно ездить в разные рестораны, посещать престижный фитнес, где его ждет личный инструктор - одним словом, он не стесняется быть богатым", - уверена О. Творогова. Что ж, меняется общество - меняются и требования к стилю жизни. Теперь модно быть богатым и не скрывать этого.
Упаднический оптимизм
Прошлый год, отмеченный стремительным и ажиотажным ростом цен на московское жилье в сегментах эконом- и бизнес-класса, не принес потрясений сегменту элитной недвижимости. Цены стабильно увеличивались, новые объекты появлялись, но не становились при этом знаковыми, эпохальными для рынка. Это позволило аналитикам заявлять о том, что рынок переживает отнюдь не лучшие времена: качественных предложений мало, цена некоторых объектов необоснованно завышена, а продавцы предлагают считать домом класса de luxe любую новостройку в центре города. Риэлторы с подобным мнением не согласны. Так, А. Сидоров считает, что сложившуюся на рынке ситуацию нельзя назвать упадком: "Скорее рынок пришел в состояние равновесия, и сейчас происходит его коррекция. Но поскольку спрос по-прежнему продолжает превышать предложение, а активность инвесторов ослабевает не так сильно, то спада цен и обвала рынка мы не прогнозируем".
Такой же точки зрения придерживается и О. Творогова: "Ни о каком упадке говорить не приходится. Весьма интересные проекты появляются постоянно, просто в несколько меньших количествах, чем раньше. Это обусловлено дефицитом земли под возведение новых объектов и ростом себестоимости строительства, связанного с повышением стоимости стройматериалов, удорожанием энергоносителей, а также с ощутимым ростом издержек, необходимых для расселения жильцов из сносимых домов".
Е. Розанова отмечает, что реализация новых проектов затрудняется длительными и многочисленными бюрократическими процедурами: "Вот, например, в прошлом году появилась очередная новая структура "Инвестконтроль", в функции которой входит проверка законности приобретения земельного участка. Одна только эта процедура занимает несколько месяцев, в совокупности все согласования способны растянуть этап проектирования на несколько лет. Девелоперы одного из проектов были вынуждены дважды переносить строительство, которое совпало с принятием законопроектов, связанных с увеличением площади парковки и необходимостью озеленения участка. В итоге проект пришлось дорабатывать и согласовывать вновь. На другом объекте и вовсе пришлось временно "заморозить" строительство из-за непредвиденных задержек с получением разрешения".
Тройка, семерка, туз - Болотный остров, Плющиха, Замоскворечье
Участков, пригодных для строительства дорогого жилья, в районе "Золотой мили" почти не осталось. Поиск новых "очагов элитности" ведется давно. Сейчас из хороших районов, которые в перспективе могут стать однородно престижными, выводятся промышленные зоны, а на их месте намечено появление дорогого жилья. Самые известные и масштабные проекты - реконструкция Болотного острова и территории завода "Красный Октябрь" и вывод завода "Каучук", в результате которого в Хамовниках появится более 10 га земли для возведения квартала престижного жилья.
Среди уже реализованных замыслов эксперты отмечают "Фьюжн-парк", комплекс примерно на 230 квартир между Большой Пироговской улицей и Комсомольским проспектом (пересечение улиц Малая Трубецкая и Усачева), который построен на месте троллейбусного парка. (До сих пор ведутся споры, можно ли считать многоквартирный дом, который специалисты и покупатели нередко называют "муравейником", элитным.)
Пожалуй, именно эти районы - "Золотой остров", Хамовники и Плющиха - имеют наибольший потенциал с точки зрения роста цен. С этим почти единодушно согласны представители риэлторских и девелоперских компаний.
Уникальность "Золотого острова" - в его расположении. Подобных районов в Москве больше нет и не будет: самое сердце города и виды на Кремль, храм Христа Спасителя, Москву-реку и Замоскворечье. Предполагаемые цены на жилье, которое тут появится, беспрецедентно высоки, учитывая, что проект находится в стадии разработки и согласования. По оценкам Е. Розановой, прогнозируемая цена готового жилья на "Золотом острове" достигнет $25 тыс. за 1 кв. м, в "видовых" квартирах - до $50 тыс.
Скоро неузнаваемо изменится и облик Плющихи. К положительным характеристикам этого района риэлторы относят складывающуюся однородность застройки элитными жилыми объектами, хорошую транспортную доступность, наличие парковых зон, плюсом является и отсутствие ограничений по этажности. Среди новых объектов О. Творогова отмечает дом на Саввинской набережной, который положит начало возведению дорогого квартала на Плющихе: комплекс рассчитан на 150 квартир и состоит из 11-13-этажного жилого дома, 5-6-этажного жилого дома и детского сада. К. Каарма уточняет, что наиболее интересными будут те площадки Плющихи, которые имеют вид на воду. По его прогнозам, со временем социум, который "осядет" в этом районе, кардинально изменит статус Плющихи. Активно осваивается и Замоскворечье. Ветхий жилой фонд, который планируется сносить, освободит место для комплексной элитной застройки. Но своеобразная архитектура этого исторического района Москвы, ограничения по этажности и необходимость расселения старых домов затруднят быстрое преобразование Замоскворечья. Впрочем, в условиях, когда свободные земли в дефиците, эти препятствия вряд ли будут труднопреодолимыми.
Резюмируя анализ вышеперечисленных районов, А. Сидоров подчеркивает, что положительные и отрицательные стороны есть у каждого из них, вопрос в том, насколько новые объекты, выходящие на рынок, реализуют этот потенциал.
В поисках нового формата
Что ждать от наступившего года тем, кто мечтает приобщиться к элите? По признанию всех специалистов, рынок элитной недвижимости еще далеко не сформировался. Поэтому долгосрочные прогнозы никто давать не берется. А. Сидоров говорит, что на данном этапе резких колебаний на самую дорогую недвижимость не предвидится, объясняя это тем, что пока не существует предпосылок для насыщения рынка предложениями, а это единственное, что способно понизить ценовую планку. По его мнению, сейчас востребован практически любой продукт, если он соответствует определенным стандартам.
Дефицит качественных предложений отмечает и К. Каарма. По его сведениям, в этом году на рынок элитного жилья выйдет около 10-15 новых проектов. "Жилье по-прежнему остается эффективным инструментом сохранения и преумножения денежных накоплений. Более того, с годами и спрос, и цены на "элитку" будут только расти".
"В связи со своей малочисленностью и престижностью всегда будет цениться малоэтажное строительство в центре города. Перспективны дома такого же формата, но расположенные в районах обособленных зеленых массивов", - полагают в компании Blackwood.
Отмечая, что в будущем будут востребованы совершенно различные типы самого дорогого жилья - и клубные особняки, и крупные многофункциональные комплексы, О. Творогова ожидает появления большого числа многофункциональных комплексов, совмещающих в себе жилье и коммерческую недвижимость, а также новых форматов в духе entertainment (жилье + развлекательный комплекс). С ее точки зрения, сейчас все более актуальным становится активный, открытый стиль жизни, поэтому интерес к крупным жилым комплексам будет только увеличиваться.
Ирина ВЕРБОВА
Ольга Творогова, генеральный директор компании Soho Realty:
- За 2006 год цены на жилье в дорогом сегменте выросли на 70-80%. По итогам первых месяцев нынешнего года рост цен на престижную недвижимость не превысил 1-2%, что соответствует уровню инфляции. Мы можем прогнозировать только дальнейший рост на уровне 2-5% в месяц. Клиенты все чаще отказываются от приобретения жилья на ранних стадиях строительства, покупая готовые квартиры без отделки. Это связано с изменением стратегий продаж дорогого жилья. Застройщики практически сравняли цену покупки квартиры на стадии начала строительства с ценой жилья в готовом доме. Объективных оснований снижать стоимость высококлассного жилья у застройщика нет. Скорее напротив: в условиях некоторой стагнации цен в сегменте эконом-класса "элитка" по инерции будет дорожать. Покупатель дорогих квартир менее чувствителен к колебаниям цен. Мы ожидаем, что 2007 год принесет много новых проектов. В частности, интересен новый дом на Патриарших прудах, проект в районе Фрунзенских улиц, две-три новые площадки на Остоженке и два проекта в Замоскворечье.
