Недвижимость Обзор жилой недвижимости в регионах.
Нынешние налоговые встряски и крайняя неопределенность статуса земли подпортили ощущение нового года. Понятно, что каждый год риэлторам приходилось списывать медлительность и нерасторопность клиентов на праздники. В очередной раз люди задумываются о непростых судьбах рынка отечественной недвижимости, предполагая, понесет ли его волна спроса вверх или же бросит вниз. Правда, под шумок раздача участков, кажется, только активизировалась. Оттого в ближайшие годы многие из киевлян могут стать свидетелями того, как привычную детскую площадку во дворе вдруг занимает офисная громадина. Впрочем, при известных условиях этого может и не произойти — например, если застройщики проникнутся политическими проблемами.
Тем не менее, в большинстве случаев на стремление совершенствовать жизненное пространство не в силах повлиять никакие политические тенденции, будь то новые выборы или разногласия между бывшими партнерами. Все в конечном счете определяют тенденции экономического развития того или иного региона, культурно-исторические традиции, и, конечно, ресурсная база. Может быть, кого-то удивит, что во Львове лет десять может пустовать площадка посреди города. В то же время, если вспомнить об историческом статусе города, это воспринимается вполне адекватно. А вот если простаивает участок в Крыму, то, скорее всего, он давно уже перешел в десятые руки, и возведен на нем будет либо отдельный особняк, либо сразу целый жилищный комплекс. В свою очередь, где-нибудь на востоке страны речь вполне может пойти о строительстве большого гипермаркета или даже склада. Вот так, постоянно колеблясь между жилой и нежилой недвижимостью, градостроительная кривая вынуждает города искать здоровый компромисс. К слову, он не всегда продиктован логикой и соображениями максимальной выгоды. Так, пусти Львов некоторые участки в центре под офисы, возможно, и плату за аренду удалось бы снизить, и компании получили бы грамотно оформленные, располагающие комфортными условиями помещения. В то же время вряд ли строители и инвесторы захотят строить дом высотой всего в несколько этажей, как то предписывает Управление охраны памятников: им просто невыгодно, ведь они рассчитывают на максимально быструю окупаемость и, следовательно, на максимальную рентабельность. Кроме того, в Донецке или в Луганске на окраинах строить невыгодно, а вот в Крыму где ни построишь — все равно не прогадаешь.
На Западном фронте без перемен
Столица Западной Украины — Львов — может похвастаться всеми преимуществами, из которых она, по идее, уже давно могла бы извлечь выгоду. Впрочем, в функционировании местного рынка недвижимости есть свои «но». Непоследовательная политика в отношении земельных участков, политическая неразбериха, низкая покупательная способность ставят преграды на пути развития города. По-настоящему радует лишь то, что львовские власти подходят к решению градостроительных проблем комплексно. По крайней мере, так следует расценивать идею одной из львовских компаний построить за 20 млн. «условных» целый дворец спорта площадью около 18 тыс. кв. м. Конечно, это строительство просто не могло стать объектом обсуждения в обход планов города. Поэтому, скорее всего, речь идет о желании Львова выгодно акцентировать преимущества инфраструктуры и ее влияние на перспективы жилищного строительства. Кроме того, продавая коммунальные земли, город рассчитывает, что на них развернется именно комплексное строительство. К слову, попытки продать несколько участков город предпринимает уже не впервые, но у него мало что выходит: то ли цена слишком высока, то ли инвесторы не готовы перечислять ни копейки своей прибыли в пользу городского бюджета. Так или иначе, пятьдесят с лишним миллионов все никак не осядут на счетах города, а значит, участки пока останутся без хозяина. Главной причиной тому наверняка является желание властей продать участки на конкурсных началах, иначе говоря, с аукционов. Возможно, на них и дальше не будет претендентов, хотя специалисты предполагают, что откладывать уже некуда, ибо для того, чтобы развиваться, городу нужны деньги.
Что касается цен на недвижимость, то тут в выигрыше оказываются старые дома. Во-первых, они расположены в центре, а во-вторых — при известных условиях квартира в доме польских времен может быть на порядок комфортнее, чем квартира той же площади, расположенная на окраине. Кроме того, немало значит в этом случае архитектурное убранство. Конечно, переступить порог дома в стиле Сецессиона (благо, во Львове таких домов немало) намного приятнее, чем войти в подъезд, встречающий вас лишенными всяких изысков дверями, сплошными стенами и бесцветными фронтонами. Отсюда и цена. Так, при средней цене львовской квартиры около 1,1 тыс. у. е. за «квадрат» в центре апартаменты обходятся покупателю на полтысячи «условных» дороже, а квартира в районе проспекта Свободы или Князя Романа и вовсе «завесит» по 2,5 тыс. за «квадрат», что выльется в конечном счете в двести-триста тысяч. В последнем случае речь идет о квартирах с просторными холлами, широкими пролетами, витражами и пр. За пределами центра цена жилья на порядок ниже. По мнению инвесторов, причина постоянного повышения цен на недвижимость скрыта в предопределенных историей перспективах развития города. Развиваться ему некуда, и для того, чтобы обеспечить покупателей жильем, элементарно не хватает участков, которые бы можно было выделить под строительство новых домов (не говоря уж о проблеме подведения коммуникаций, которая во Львове стоит острее, чем в других украинских областных центрах). Цены, согласно наблюдениям экспертов, растут здесь на 15-20% в год. По словам главы наблюдательного совета инвестиционной компании «Комфорт-Инвест» Тараса Сосновского, если в 2005 г. цена жилья на первичном рынке в среднем составляла 500-600 у. е. за 1 кв. м, то в 2006 г. этот показатель достиг 800-900 у. е. за 1 кв. м. Сейчас эта цифра поднялась еще выше — до 1100-1200 у. е. за 1 кв. м. На вторичном рынке ценовая «вилка» гораздо больше: 450-2000 у. е. за 1 кв. м — в зависимости от месторасположения жилья. В свою очередь, председатель Львовского регионального отделения Ассоциации специалистов по недвижимости (риэлторов) Украины Евгений Мищанчук сообщил, что с начала 2006 г. жилье во Львове подорожало на 50%, так что сейчас квадратный метр оценивается в 1-4 тыс. у. е. По его словам, в 2007 г. темпы роста цен на жилье сохранятся. «Самые большие скачки будут зафиксированы весной и осенью. Летом и зимой рынок ненадолго замрет», — отметил эксперт.
С риэлторами соглашаются и банкиры. По прогнозам директора департамента ипотеки и финансирования недвижимости ОАО «Кредобанк» Юрия Новосада, в 2007 г. жилье во Львове подорожает на 40-50%. Эксперт считает, что единственное, что может удержать цены, — это высокий уровень инфляции. «Если он по результатам текущего года превысит 15%, то рынок жилья сбавит темпы роста и может начаться период стагнации», — считает г-н Новосад. Другие банкиры также уверены в росте цен на жилье и объемов рынка ипотечного кредитования. По мнению представителя ОАО «Райффайзен Банк Аваль», пожелавшего остаться неназванным, рынок ипотеки будет расти на 100% ежегодно.
О том, что во Львове строится мало, в полной мере свидетельствуют темпы и специфика развития рынка коммерческой недвижимости. Специалисты отмечают, что пока цена покупки офисов и стоимость их аренды особо не изменилась. По данным экспертов, в начале нынешнего года арендные ставки на подобные помещения в зависимости от их класса колебались в диапазоне от 10 до 30 у. е. за 1 кв. м в месяц.
В Ивано-Франковске цены на жилье ниже, что вполне понятно: регион расположен вдали от основных трасс, связывающих Западную Украину с центральными областями страны, да и экономическое развитие региона оставляет желать лучшего. Давно прошли времена, когда в здешних краях добывали нефть и газ, оттого сейчас практически не осталось факторов, способных повысить стоимость местного бизнеса. Кроме того, обострившиеся недавно градостроительные проблемы еще более усложнили задачу застройщиков. Нынче они с опаской поглядывают не только на жителей окружающих домов, но и — что главное — на кабинеты местных властей, в которых ранее получали разрешительную документацию. От одной необходимости обивать пороги кабинетов, кажется, не только встают дыбом волосы, но и поднимаются цены. В декабре прошлого года, к примеру, стоимость «первичной» недвижимости в Ивано-Франковске выросла на 2,36% — до 700 у. е. за «квадрат». При этом повышение цен более всего ощущалось по периметру города, поскольку основной акцент строительства плавно перемещается именно туда. В центре же стабильность цен отражает историко-культурные приоритеты западных украинцев, дорожащих стариной. Тут в конце прошлого года «квадрат» обходился в среднем по 800 у. е.
Соседние Ужгород, Черновцы и Тернополь в списке, опубликованном в начале года АСН(р)У, держатся в группе твердых «середнячков». Лишние очки Ужгороду прибавляет разве что его твердая проевропейская позиция. В историческом смысле он — то же окно в Европу, только для Украины. За возможность хоть немного подышать европейским воздухом приходится платить более тысячи «условных», что при населении в 117 тысяч жителей выглядит цифрой почти астрономической. В то же время, хотя население Черновцов вдвое больше, цена жилья тут та же, да и приход столичных строителей может дать новый импульс процессам на рынке. Правда, это вряд ли сулит снижение цен, поскольку спрос по-прежнему превышает предложение, а два дома на 154 квартиры, которые нынче возводит на ул. Красноармейской ХК «Киевгорстрой», вполне могут утонуть в море желающих улучшить свои жилищные условия. Скорее всего, похожими тенденциями будет отмечено развития рынка недвижимости Тернополя, Ровно или Луцка. На Волыни цены на жилье вообще не дотягивают до тысячи долларов за «квадрат», а значит, ресурсы еще есть, да и здешний жилищный фонд уже порядком поизносился. Так что застройщикам есть куда приложить силы…
Восточный фронт
Восточный регион можно назвать уникальным во многих отношениях. С одной стороны, здесь имеется масса свободных (в том числе неучтенных) ресурсов, с другой — отмечаются дефицит жилья, интенсивное старение и разрушение уже существующего жилищного фонда. До недавних пор однокомнатную квартиру в Горловке можно было купить долларов за 400-500, но даже на столь дешевые объекты претендентов приходилось искать годами. Сейчас вроде бы немного поднялась промышленность, чуть поправили дела коммунальщики, — словом, стало получше. И все же за рубеж шахтеры выезжать меньше не стали, а с помощью свободных ресурсов, кажется, решаются преимущественно трансферные проблемы нескольких местных футбольных клубов. Не случайно в общем рейтинге городов Донецк оказался аж на 19-м месте. По мнению специалистов АСН(р)У, этот факт как нельзя более выразительно свидетельствует о серьезном дисбалансе в социальной структуре населения. В регионе много бедных и мало богатых, а прослойка среднего класса незначительна. Цены на жилье в небогатых районах как раз и занизили общий донецкий показатель. Сейчас стоимость здешнего жилья не добирается и до отметки в 900 у. е. за «квадрат», что для города-миллионника явно маловато. Достижения донецкой строительной отрасли сегодня касаются в основном квартир эконом- и бизнес-класса. По мнению экспертов, более 60% застройщиков ориентированы именно на эту категорию жилья. В нее входят комфортабельные, благоустроенные дома, возведенные в центральных районах города, в основном с использованием современной монолитно-каркасной технологии. Цены на такие квартиры составляют в Донецке 850-1300 долларов за квадратный метр. Местные риэлторы подозревают, что за текущий год только цены на «вторичное» жилье возрастут на 10-12%. В АСН(р)У от прогнозов воздержались, чтобы предотвратить спекуляции. Вместе с тем, по данным АН «ДИНА», только за январь и начало февраля цены на «вторичку» в Донецке возросли на 5%.
В Луганске средняя стоимость жилой недвижимости вообще едва дотягивала до 800 у. е. за 1 кв. м — один из самых низких показателей в Украине. Местные риэлторы отмечают, что однокомнатную квартиру в восточных кварталах сегодня можно купить за 23-35 тысяч долларов, в южных — за 24-38 тысяч, в центре — за 37-57 тысяч, а в Камброде цена однокомнатных квартир колеблется от 20 до 24 тысяч у. е.
Харьков по уровню цен на жилье тоже держится в лидерах — правда, до первой тройки он пока только добирается. 1170 у. е. за квадратный метр — цена приличная, но расти ей явно есть куда. На недавно проведенной пресс-конференции власти города заявили, что нынче в Харькове строится 74 дома, так что, по предварительным подсчетам, в 2007 году будет сдано в эксплуатацию более 300 тыс. кв. м жилья. Это — половина годовых объемов строительства в советские годы. Застройщики передадут городу около 2,5 тыс. кв. м жилья в новостройках. В свете правительственных неурядиц, скорее всего, повысятся цены на строительные материалы, а значит, в первом полугодии 2007 года неизбежен общий рост цен. Предположительно он составит около 30%. Этот показатель, впрочем, не слишком отличается от достигнутого в прошлом году, когда цены выросли на 16-37%
Центральный вопрос
По соседству с восточным регионом находится один из самих развитых в экономическом плане городов Украины — Днепропетровск. Местные жители не сидят сложа руки, вот и цены здесь все время рвутся вверх. Что и говорить, по темпам роста цен на жилье город входит в тройку лидеров. Конечно, 1,3 тысячи за 1 кв. м — это вдвое меньше, чем в столице, но и это не предел. Аналитики отмечают, что за прошлый год квартиры выросли в цене в полтора раза, а в новых домах отмечался даже двойной рост. В промышленном Запорожье и в Житомире цены держатся на уровне 900 у. е. за «квадрат»: все-таки далековато до столицы, да и местные возможности не позволяют наращивать темпы строительства и, соответственно, требовать большего от покупателя. Та же ситуация в Черкассах. В текущем году строители планируют построить здесь свыше 52 тыс. кв. м жилья, что приблизительно на 20-25% больше, чем в прошлом году. Соответственно возрастут и цены (сейчас их средний показатель составляет 820 у. е. за 1 кв. м).
Южный акцент
Если говорить о юге Украины, то здешние цены обусловлены прежде всего близостью к морю, а также довольно развитой промышленностью и инфраструктурой. Наверное, более всего это ощутимо в разгар лета, причем не так для продавцов недвижимости, как для тех, кто сдает ее во временное пользование. Правда, если погода в Украине всегда будет такой, как в нынешнем году, свои услуги они смогут предлагать круглогодично — если, конечно, недостатки местного сервиса, — того самого, который сейчас может побаловать гостей разве что шашлыками на вынос да новыми маршрутами по старым местам, — не затмят преимущества климата. В прошлогоднем рейтинге Одесса уступила Киеву 780 у. е. за 1 кв. м, а вот Крым — из разряда тех, кто выше любых рейтингов. Впрочем, далеко на все определяется местоположением. Так, региональные риэлторы отмечают, что даже при условии сохранения аналогичных прошлогодним темпов роста цен (более 70%) цены на недвижимость в Николаеве и Симферополе окажутся в лучшем случае в середине общеукраинского списка. Стоимость «квадрата» в Херсоне и того ниже — около 750 у. е. Сказывается низкое качество жилья и, конечно же, его более чем приличный возраст.
