Как правильно оформлять сделку с покупкой квартиры «под ключ»
Застройщики обязаны предлагать в одном и том же доме квартиры как с отделкой, так и без нее
На отечественном рынке первичного жилья вскоре появится новое предложение – квартира «под ключ». Во всяком случае, одна из отечественных строительных компаний заявила о сдаче уже летом следующего года первых таких объектов. При этом жильцам обещают возможность самостоятельно выбирать варианты отделки, которые окажут влияние на стоимость квартиры для конечного покупателя.
Юридически такая сделка будет оформляться двумя договорами – купли-продажи квартиры и договором о внутренних отделочных работах. Однако если с договорами купли-продажи квартир покупатели преимущественно уже знакомы, то вот «отделочный договор» – явление достаточно новое и требует более детального анализа.
Так, в соответствии с Гражданским кодексом, такой договор можно отнести к договору подряда. Причем не просто подряда, а именно строительного подряда, к которому законодательство предъявляет больше требований. В любом случае, такой договор должен быть письменным. Кроме того, в нем обязательно указывается фронт работ подрядчика, а также обязательство подрядчика выполнить определенные работы и обязательство заказчика соответственно принять и оплатить их (в случае, если они выполнены на уровне, предусмотренном договором).
Изменения в проектно-сметную документацию может вносить только заказчик и лишь в случаях, если их стоимость не превышает 10% стоимости всех работ, а также не изменяет характера этих работ
Примечательно, что для строительного подряда очень важен такой момент, как порядок предоставления проектно-сметной документации. Договором эта обязанность может быть возложена как на заказчика, так и на самого подрядчика. При покупке квартиры «под ключ» для покупателя, безусловно, более выгодным является второй вариант. И стоит учесть, что в договоре в обязательном порядке должен быть установлен состав и содержание такой документации. Объясняется это тем, что подрядчик не имеет права выйти за пределы предоставленной документации, по крайней мере без согласия заказчика. Изменения в проектно-сметную документацию также могут вноситься, однако только заказчиком и лишь в случаях, если их стоимость не превышает 10% стоимости всех работ, а также не изменяет характера этих работ.
Обеспечение работ возлагается на подрядчика, если договором не будет предусмотрен другой вариант. Потому на этот момент следует обращать особое внимание. Подрядчик отвечает и за качество работы. При этом в случае выявления недостатков подрядчик обязан устранить их за свой счет. В свою очередь, заказчик имеет право заключить со специализированной организацией договор о проведении контроля за качеством работ. Существует также возможность привлечения субподрядчиков, кроме тех случаев, когда это прямо запрещено договором. Однако этот факт вовсе не отменяет ответственности основного подрядчика за качество выполненной работы.
Следует также отметить, что важную роль в данном процессе играет акт приема-передачи работ. Лишь после его подписания считаются выполненными обязательства подрядчика. При этом приемка работ может осуществляться, если это предусмотрено договором либо проистекает из характера работ (это касается, например, систем вентиляции) после проведения испытаний. Сам же акт может быть подписан только при успешном прохождении такого испытания. Основное же значение акта заключается в том, что именно после его подписания производится оплата работ, если иное не предусмотрено договором.
Приобретая квартиру «под ключ», можно заключить один договор купли-продажи, в котором объектом будет выступать уже квартира с отделкой
Но есть еще один важный момент. Возможно, кто-то из покупателей как раз и не хочет получать квартиру «под ключ», если его, к примеру, не устраивает качество отделочных работ, предоставляемых застройщиком. В таком случае он, в принципе, может отказаться от отделки. Ведь на сегодняшний день понятие квартиры как объекта продажи на первичном рынке завязано на оценочном критерии – пригодность для проживания. То есть те или иные элементы отделки не являются обязательными атрибутами квартиры. Исходя из этого, отделка является дополнительной услугой. Это означает, что теоретически застройщики обязаны предлагать в одном и том же доме квартиры как с отделкой, так и без отделки. На практике, скорее всего, так и будет. Ведь если продаваться станут только квартиры с отделкой, то это может быть расценено как навязывание сопутствующих услуг, что запрещено Законом «О защите от недобросовестной конкуренции». Правда, для отсутствия нарушений окажется достаточным, если квартиры без отделки будут предлагаться как опция.
Вариантов юридического оформления предпродажной отделки помещения на самом деле два. Первый – рассмотренный выше, с отдельным договором подряда. Второй же – это заключение одного договора купли-продажи, в котором объектом будет выступать уже квартира с отделкой. Но второй вариант в большей степени подходит к стандартному жилью эконом-класса, в котором вряд ли покупатели будут готовы платить больше за индивидуальную отделку квартир. В то же время для более требовательных покупателей схема с двумя договорами намного предпочтительнее.
ГЛАВНОЕ
Таким образом, покупая квартиру «под ключ», следует обращать особое внимание на то, как оформляется соглашение об отделке квартиры застройщиком. В данном случае речь идет о договоре подряда на выполнение отделочных работ. Его непременным атрибутом является указание всего перечня необходимых работ. При этом допускается ссылка на проектно-сметную документацию. Второй важный момент, который должен быть обязательно оговорен в договоре, – кто предоставляет эту документацию (заказчик или застройщик). То же самое касается порядка оплаты. Если договором по этому поводу ничего не предусмотрено, то оплата производится после приема работ заказчиком. Причем в договоре, что интересно, можно предусмотреть обязательное испытание работ перед их приемом.
