Личные и корпоративные банкротства – основная причина, которую участники рынка называют одной из существенных предпосылок к появлению в продаже недостроенных объектов. Это может происходить не только в периоды экономических дефолтов в глобальном масштабе.
Человек со средним достатком не рассчитал финансовые возможности и захотел построить дорогой дом, а потом у него закончились средства и он вынужден либо продавать его, либо отложить строительство на время накопления денежных ресурсов. Кроме того, по мнению экспертов, самой распространенной причиной недостроя являются технические ошибки при строительстве или проектировании, обнаруженные на той стадии, когда выгоднее оставить дом как есть, чем сносить его и строить заново.
Счастливые покупатели
«Мы купили участок, уже с фундаментом дома! Такой красивый, нам хозяин проект показывал!». – Света просто сияет от счастья. Они с Ильей недавно поженились и эта покупка – подарок мужа ко дню свадьбы. На дом денег молодоженам не хватило бы, а на недострой – в самый раз: земля есть, фундамент тоже, теперь можно потихоньку строиться и даже не брать кредит. По документам покупали супруги только участок земли под застройку. Ни о каком доме речи не было. «Так выгоднее, и причем всем – мне и покупателям», – говорит Андрей Леонидович, бывший владелец участка. – «Я не заморачиваюсь с оформлением документов на незавершенное строительство, а покупатели не платят налоги». Ситуация стандартная: с растущими ценами на готовое жилье покупать удачно расположенный участок с недостроенным домом, кажется, намного выгоднее.
«А мы с женой изначально знали: то, чего мы хотим – не найдем. Особенно в том ценовом сегменте, в котором могли себе позволить, » – рассказывает Владимир Петрович, инженер-строитель. Он абсолютно осознанно шел на покупку «полуфабриката». В результате от старого дома у него осталась только коробка. «Мы разбирали, переделывали и достраивали крышу. По сравнению с площадью купленного дома у меня три к одному увеличилась площадь. Проект я нарисовал сам, это же дачный дом, здесь не обязательно разрешение», – хвастается домовладелец. На доведение недостроя до ума потрачено вчетверо больше, чем на покупку, но семье это было удобно и выгодно, ведь траты растянулись во времени.
Время – деньги
Многие хозяева недостроек продавать их, как, впрочем, и достраивать, не спешат. Но вот незадача: чем дольше стоит недострой, тем меньше желающих его купить. В Гостомеле (Киевская обл.) в одной линии с гостомельским стеклозаводом с 1992 г. стоял коттедж из красного кирпича, огромный, под крышей, но без окон и дверей. Не законсервированный (с незаклеенными оконными и дверными проемами) простоял он с 1995 до 2007 г. Бережливый хозяин, уважающий свой труд, никогда не оставит дом в таком состоянии. Нынешней весной здание наконец-то продали, поставили забор, начали отделку. Конечно, при сегодняшних строительных технологиях последствия почти десятилетнего запустения не проблема, но денег новые владельцы потратят много – как на реставрацию старинного здания. Покупка голого фундамента, обойдется дешевле, чем коробка. Тем более что фундамент может и постоять годик-другой. Но учтите, что в процессе строительства придется куда-то селить рабочих. Вряд ли они будут ездить каждый день на объект, особенно если стройка расположена за городом. Поэтому риелторы советуют, если есть выбор, покупать коробку с крышей. Тогда не нужно будет привозить бытовки или снимать у соседей дом для бригады. Как сэкономить и что выгоднее? Зависит только от наличествующей суммы на покупку и средств, которыепридется потратить в ближайшее время.
Виды недостроев
Фундамент. О том, что здесь когда-то будет дом, можно догадаться по вырытому котловану или едва выглянувшему из-под земли фундаменту. Чуть-чуть не считается… Такой вид недостроя составляет 15% от общего количества продаваемых незаконченных домов. В большинстве случаев, по документам продают такое счастье как земельный участок. Но не надо обольщаться, очень часто именно в фундаменте, а точнее в его неправильном расположении на участке и недостаточной глубине кроется причина продажи. Поэтому прежде чем принять решение о покупке, проконсультируйтесь с инженером-строителем, который будет помогать вам в постройке будущего дома. Пусть он решит: выдержит ли фундамент ваши мечты.
Коробка с крышей. Стены и крыша, без лестниц, окон и дверей – вот и весь дом. Это значит, что значительную часть средств сюда еще предстоит вложить. Обычно, почти столько же, сколько уже заплачено за саму коробку, но как правило, намного больше. Этот вид недостроя – 25% от общего количества продаваемых незаконченных домов. Тем не менее, эти дома активно продаются и пользуются спросом. Во-первых, потому что покупатель получает возможность растянуть затраты во времени. Во-вторых, потому, что некоторые покупатели недооценивают объем предстоящих затрат. А, кроме того, у многих людей просто нет возможности купить что-то другое.
Под чистовую отделку. Это совершенно другая стадия строительства, когда коммуникации уже разведены по дому, есть проект планировки и на стадии покупки понятно, где будет санузел (соответственно, куда будут подведены вода и канализация), где — кухня (следовательно, туда проведут газ). Система отопления смонтирована. Батареи либо установлены, либо подведены трубы для них. Стены оштукатурены. Нет электроразводки — понятно, что размещение розеток и светильников тесно связано с интерьерными решениями. Внутренние отделочные работы также выполняются после покупки. Такой недострой составляет 60% от общего количества продаваемых незаконченных домов. Дома стоят как готовые, поэтому часто и не считаются недостроем.
ЭКСПЕРТЫ
Максим Копейчиков, адвокат, партнер ЮФ «Ильяшев и Партнеры»
«24»: Определено ли в украинском законодательстве понятие недостроя?
Максим Копейчиков: Фразы «недострой – это…» в законодательстве нет (кроме, пожалуй, определения «незавершенного строительства» Классификатором государственного имущества), но существует документ, на основании которого может быть зарегистрировано право собственности на такой объект – это решение о признании права собственности на незавершенное строительство.
Какие документы необходимо предоставить нотариусу при оформлении купли-продажи недостроя?
Разрешение на строительство; Государственный акт на право собственности на земельный участок или договор аренды земельного участка; Справку о степени строительной готовности объекта; Справку о наличии обременений (т. н. «сервитутная» справка); Отчет об экспертной денежной оценке земельного участка. Следует учитывать, что формально «недострой» объектом недвижимости не является, поэтому нотариальная форма для договора не обязательна.
Наличия этих документов у продавца достаточно для того, чтобы сделка произошла законно?
Нет, просто без этих документов нотариус сделку не оформит. А дело тут не в документах, а в их содержании. Многое зависит от разрешения на строительство, потому как, чтобы получить его, нужно собрать множество документов. Но если строительство проводилось незаконно, покупатель должен задуматься о смысле такой сделки. Незаконное строительство – красный свет для покупателя и карается законом вплоть до принудительного сноса строения. Кроме того, юрист должен проверить юридическую историю объекта и определить возможные риски для покупателя.
Владимир Столитний, начальник отдела АН «Альянс-брок»
«24»: Насколько активно сейчас покупают недострой?
Владимир Столитний: Смотря с чем сравнивать. В первой половине 1990-х была гиперинфляция и махровый бандитизм, народ нахапал земельных участков, начал строиться – это была дань моде. Потом времена рэкета закончились, кто-то сел в тюрьму, кто-то уехал за границу, кто-то переплыл в официальный бизнес, и масса денег уменьшилась. А недострои-то остались! Поэтому бум продажи незавершенного строительства был в середине 90-х.
А что происходит сейчас?
Люди покупают недострой, но его не так уж много. Допустим, 3–4 года назад его покупали за бесценок, достраивали и продавали затем в 3–4 раза дороже. А сейчас стройматериалы дорого обходятся. Но спрос есть.
Зачем покупают недострой?
Основных причин я вижу две: нехватка денег на готовое жилье и желание купить полуфабрикат и доделать его по своему усмотрению.
Но ведь покупка недостроя проблематична с точки зрения документации?
Морока с документами будет в любом случае. Неважно, покупаете ли вы по документам участок, на котором реально стоит как минимум фундамент, а в большинстве случаев коробка, или покупаете официальный недострой. Все равно вам нужно будет регистрировать дом после того, как вы его отстроите. Тут разница лишь в том, что для оформления дачного домика волокиты с документами меньше: на него не нужно архитектурного проекта и его не вводят в эксплуатацию.
Но ведь покупать недострой рискованно: качество коробки или фундамента может быть сомнительным?
Безусловно. Если вы решились на такую покупку, то должны либо сами хорошо разбираться в строительстве либо найти человека, который может произвести оценку, выяснить качество и надежность фундамента, несущих конструкций. Наймите независимых строительных экспертов.
