В соответствии с действующим украинским законодательством, иностранные граждане имеют право быть собственниками земельных участков несельскохозяйственного назначения. На территории Украины земельные участки передаются в собственность путем приватизации (бесплатной передачи) или по договорам купли-продажи, дарения, мены. Право на безоплатную передачу в собственность земельного участка имеют только граждане Украины, иностранцы землю могут купить или принять в дар.
Что необходимо знать, если вы приняли решение купить земельный участок на территории Украины? Во-первых, вы должны иметь паспорт, иммиграционную карточку, подтверждающую, что вы законно пересекли границу, идентификационный номер плательщика налогов. Справка о присвоении индивидуального налогового номера потребуется украинская, получение ее на территории Украины может занять время до десяти дней, поэтому есть смысл позаботиться об этом заранее. Кроме того, если вы состоите в браке, понадобится согласие супруга/супруги на покупку земельного участка. Такое согласие имеет форму заявления которое должно быть заверено нотариально. Сделать это можно как на территории Украины, так и в России, обратившись к нотариусу. В независимости от того, приедете вы вместе с супругом, или привезете заявление о согласии, также необходимо иметь свидетельство о браке, отметки о регистрации брака в паспорте будет недостаточно. Это все, что необходимо иметь вам, как покупателю.
Следующий этап - выбор земельного участка. В настоящее время выбор земли достаточно широкий. В чем же отличие между ними? Оценить преимущества географического положения, наличие коммуникаций, подъездных путей и т.д. покупатель может самостоятельно, а разобраться с правовым режимом участка без помощи профессионала довольно сложно. Во-первых, в настоящее время существует разное целевое назначение земельных участков: для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома, для строительства и обслуживания индивидуального гаража, для садоводничества и т.д. Если вы приобретаете участок с целью строительства дома, то и назначение участка надо выбирать соответствующее. Если не учесть этот момент, то позже могут возникнуть сложности с согласованием архитектурного проекта и вводом в эксплуатацию объекта. Изменить же целевое назначение земли так же сложно, как и согласовать проект отвода участка в собственность, кроме того это допускается далеко не по всем участкам. Во-вторых, на земельный участок могут быть установлены сервитуты и правовые ограничения. К этому моменту также следует отнестись внимательно, поскольку могут возникнуть проблемы с согласованием такого проекта, в том виде, как бы вы хотели его видеть.
Право собственности на землю в Украине подтверждается государственным актом на право собственности на землю. В настоящее время в Украине установлена единая форма государственного акта, но также не изъяты из обращения акты, ранее установленного образца. В независимости от того, какой из государственных актов, нового или старого образца, используется в качестве правоустанавливающего документа при покупке, после оформления договора вы получите государственный акт нового образца. На практике встречаются попытки продать участок по документам, которые не являются правоустанавливающими. Необходимо знать, что договор купли-продажи земельного участка подлежит обязательному нотариальному удостоверению и государственной регистрации, какая-либо иная форма договора (простая письменная, устная и т.д.) не порождает перехода права собственности. Следует отметить квалифицированную работу украинского нотариата при удостоверении договоров купли-продажи земельных участков, что является главной гарантией защиты ваших интересов как собственника. При оформлении договора купли-продажи, необходимо предоставить определенный пакет документов, необходимых для отчуждения. Что требуется от покупателя, мы рассмотрели выше, если же вы будете продавать земельный участок, то вам потребуются следующие документы:
Продавец должен иметь, во-первых, документы удостоверяющие его личность: паспорт, идентификационный номер, отметку о регистрации, все как и в случае с продавцом. Во-вторых, правоустанавливающие документы на земельный участок: государственный акт на право собственности на землю, справку об определении нормативной стоимости земельного участка, экспертную оценку участка, справку о наличии или отсутствии сервитутов и правовых ограничений, справку об отсутствии строений на участке.
Остановимся чуть подробнее на значении оценочной стоимости земельного участка. От продавца требуются нормативно-денежная оценка и оценка экспертная. Нормативная оценка осуществляется государственным органом, а экспертная любой независимый экспертной организацией, имеющей право на такую деятельность. Как правило, эти две суммы оценки незначительно отличаются друг от друга. Стоимость земельного участка в договоре указывается по желанию сторон, и эта стоимость, как правило, меньше реальной суммы уплаченной за участок. В своей практике мы советуем клиентам указывать сумму реальную. Если по каким-либо причинам договор купли-продажи будет расторгнут, стороны договора должны будут вернуться к первоначальному положению: продавец будет обязан возместить стоимость участка, а покупатель вернуть его продавцу. Кроме того, настоящее время в Украине существует закон "О налоге с доходов физических лиц", согласно которому налогом облагаются операции купли-продажи и дарения недвижимого имущества к которому относятся и земельные участки. Согласно нормам этого закона, доход продавца от продажи земельного участка облагается налогом по ставке 13%, а в случае, если продавец нерезидент Украины, то ставка налога составляет 26%. Под доходом понимается разница между суммой, которая была уплачена при покупке участка и суммой, за которую осуществляется его продажа. Предположим, реальная стоимость участка составляет 50000 долларов, а в договоре вы указываете 20000, в этом случае при покупке вы сэкономите сумму порядка 600 долларов, а вот при продаже придется заплатить значительно больше, 3900-7800 долларов.
Внимание также необходимо уделить наличию на земельном участке каких-либо строений. На практике не редки случаи, когда между продавцом и покупателем существует договоренность о продаже земельного участка со строением на нем. В случае если строительство не окончено и объект не сдан в эксплуатацию, то по законодательству Украины право собственности на него, как объект недвижимого имущества, не возникает. Продавец является лишь собственником строительных материалов. Процедура согласования архитектурного проекта и ввода в эксплуатацию объекта длительная и дорогостоящая, поэтому, принимая такое решение лучше посоветоваться со специалистами.
В этой статье мы максимально сжато попытались осветить основные сложности покупки земельного участка. В любом случае, главный совет, который мы позволим себе дать вам - обращайтесь за сопровождением вашей сделки к профессионалам, это гарантия защиты ваших интересов, безопасности, и что не мало важно, ощутимая экономия вашего времени.
