Если вы нашли подходящую квартиру и изъявили желание ее купить, а на данный момент у продавца существуют препятствия для возможности заключения договора купли-продажи (например, не готова выписка из реестра прав собственности на недвижимое имущество), то в этом случае стороны могут заключить предварительный договор о покупке данной квартиры в будущем. Но для того, чтобы быть уверенным в выполнении всех условий такого договора, необходимо обеспечить обязательства задатком. Что же такое задаток и в чем смысл предварительного договора, обеспеченного задатком?
ФУНКЦИИ ЗАДАТКА
Под задатком многие продавцы и покупатели понимают частичный платеж в счет будущей оплаты выбранного объекта покупки, будь то квартира, либо жилой дом. Однако это не совсем так. Задаток – это денежная сумма, которая передается продавцу как способ обеспечения обязательств купить данный объект недвижимости. Несоблюдение таких обязательств влечет за собой правовые последствия.
Согласно Гражданскому кодексу Украины задаток может предоставляться в двух формах: денежной - в виде определенной денежной суммы, либо имущественной - в виде движимого имущества. В соответствии со статьей 570 «задатком является денежная сумма или движимое имущество, которое выдается кредитору должником в счет причитающихся с него по договору платежей в подтверждение обязательства и обеспечения его выполнения». Кроме того, Гражданский кодекс закрепляет три основных функции задатка, а именно:
1) платежную, поскольку выдается в счет надлежащих платежей. Например, если покупатель при приобретении жилого дома стоимостью 20000 гривен передал продавцу 5000 гривен задатка, то ему надлежит заплатить в будущем еще 15000 гривен;
2) доказательственную, потому что подтверждает факт заключения договора либо факт возникновения обязательства у одной стороны - продать, а у другой -купить.
3) обеспечительную, поскольку стороны связаны дополнительной гарантией.
Именно с момента заключения договора и передачи задатка покупатель и продавец вступают в фазу взаимной ответственности за дальнейший процесс купли-продажи объекта недвижимости.
Покупатель обязан внести задаток и в дальнейшем купить квартиру, а продавец в случае необходимости должен выполнить некоторые действия: предоставить правоустанавливающие документы на квартиру; заручиться согласием всех собственников на продажу квартиры; если существует задолженность по коммунальным платежам- погасить ее и т. п.
Рассмотрим следующую ситуацию. Вы нашли квартиру и дали согласие на ее покупку, но, к сожалению, в данный момент у продавца не все документы готовы к сделке купли-продажи. Чтобы обе стороны могли спокойно оформлять документы и при этом покупатель не заботился бы о запасном варианте квартиры, на случай если продавец передумает, а продавец был уверен, что после подготовки документов на квартиру у него будет покупатель, поскольку не исключено, что завтра покупателю может подвернуться более выигрышный вариант, и он откажется от покупки, необходимо заключить предварительный договор с обеспечением в виде задатка. Если покупатель отдает определенную сумму денег, но с условием, что при отказе от покупки эти деньги к нему не вернутся, он просто так от покупки не откажется. В то же время и у покупателя появляется уверенность в том, что продавец не нарушит договоренность, ведь в случае отказа ему придется отдавать задаток в двойном размере. Именно такие правила диктует статья 571 Гражданского кодекса: «Если нарушение обязательств произошло по вине должника, задаток остается у кредитора. Если нарушение обязательств произошло по вине кредитора, он обязан вернуть должнику задаток и дополнительно оплатить сумму в размере задатка или его стоимости».
СОДЕРЖАНИЕ ПРЕДВАРИТЕЛЬНОГО ДОГОВОРА, ОБЕСПЕЧЕННОГО ЗАДАТКОМ
Покупатель и продавец оговаривают все условия, прежде чем они найдут отражение в таком договоре. Эти же условия будет содержать и последующий основной документ – договор купли-продажи. Размер задатка обычно составляет 10% от стоимости квартиры, но может быть и другим – в зависимости от того, как договорятся стороны. Если сделка проходит с участием риэлтора, то он рекомендует оптимальную сумму, учитывая возможные риски.
Кроме суммы задатка, в договоре обязательно указываются общая стоимость квартиры, сроки заключения договора купли-продажи, сроки выселения и снятия с регистрации места жительства по указанному адресу (выписки из квартиры), в течение какого времени будут погашены долги по коммунальным платежам, если таковые существуют, а также последствия и ответственность сторон за невыполнение обязательств по договору и др. Таким образом, предварительный договор, обеспеченный задатком, составляется с учетом тех задач, которые вы ставите, чтобы довести сделку купли-продажи до логического завершения. При заключении такого договора покупатель вносит продавцу задаток. Этим он подтверждает подлинность своих обязательств. Продавец же остается в уверенности, что покупатель его не подведет. Хотя на практике нередко происходит иначе.
Что касается формы договора, то такое соглашение заключается в такой же форме, как и основной договор (договор купли-продажи недвижимости). То есть он должен быть оформлен в письменной форме и нотариально удостоверен. Конечно, это влечет дополнительные затраты: вам придется оплатить услуги нотариуса и госпошлину в размере 1% от суммы задатка. К сожалению, в Днепропетровске практика составления единой формы такого договора не сложилась. Зачастую такие договоры заключаются в виде «домашней сделки» без нотариального удостоверения.
КТО ИМЕЕТ ПРАВО ПОЛУЧИТЬ ЗАДАТОК
Задаток должен передаваться владельцам продаваемой квартиры либо уполномоченному лицу, действующему по генеральной доверенности или по доверенности на право получения денежных средств в виде задатка. Передача платежа возможна лишь при согласии всех собственников квартиры на продажу, а также при наличии оригиналов правоустанавливающих документов на квартиру.
В случае споров, связанных с нарушением обязательств продавца и отказа вернуть задаток в двойном размере, взыскать деньги с виновной стороны можно только через суд. Независимо от того, удостоверен ли такой договор нотариально, вы не лишены права обратиться в суд за защитой своего нарушенного права. А вот удовлетворит ли ваши требования суд, и в каком размере, решат служители Фемиды…
