Перепланировка жилых помещений для размещения в них офисов, предприятий торговли и для других целей непромышленного характера действующим законодательством не предусмотрена. Жилые дома и жилые помещения предназначаются в соответствии с нормами Жилищного кодекса для постоянного проживания граждан.
Для проведения реконструкции квартиры необходимо вывести квартиру из жилого фонда по решению органа исполнительной власти и получить разрешение на проведение реконструкции данной квартиры под магазин.
Использование помещений в жилых домах для нужд промышленного характера действующим законодательством запрещается.
Переоборудование жилых помещений для использования их в других целях проводится в случае признания их непригодными для проживания с последующим переводом их в нежилые. Данный порядок регулируется статьей 8 Жилищного кодекса УССР и постановлением Совета Министров УССР от 26.04.84 г. №189 "О порядке обследования состояния жилых домов в целях установления их соответствия санитарным и техническим требованиям жилых домов и жилых помещений непригодными для проживания".
Согласно СНиП 08.01-89 "Жилые здания" такие помещения (помещения общественного назначения) могут быть размещены в жилых домах на первом, втором и цокольном этажам и должны иметь входы и эвакуационные выходы, изолированные от жилой части дома, и использоваться по назначению.
Использование жилых помещений под магазины или в других целях Жилищным кодексом не регламентировано.
Принимая во внимание, что с момента выхода Жилищного кодекса УССР в стране произошли большие перемены, изменился общественно-политический строй, который предусматривает частную собственность на жилье, Государственный комитет строительства, архитектуры и жилищной политики Украины считает, что использование частных жилых домов и квартир под магазины возможно при соблюдении Закона Украины от 16.11.92 г. № 278-XII "Об основах градостроительства" и Правил пользования помещениями жилых домов и придомовыми территориями, утвержденных постановлением Кабинета Министров Украины от 08.10.92г. №572, в части недопущения ограничения интересов других граждан, проживающих в доме.
Для того чтобы осуществить реконструкцию квартиру под магазин в соответствии с Законом Украины "О планировке и застройке территорий" застройщику необходимо, во-первых, вывести квартиру из жилого фонда по решению органа исполнительной власти. Порядок исключения квартир из жилого фонда определяется локальными актами органов исполнительной власти. Например, в городе Днепропетровске такой порядок определен решением горсовета №19/4 от 06.11.02 в соответствии с которым собственник квартиры многоэтажного дома жилого фонда города подает заявление на имя мэра с просьбой исключить квартиру с жилого фонда с обозначением цели дальнейшего использования помещения. В случае позитивной резолюции руководства исполкома собственник квартиры должен предоставить управлению жилищного хозяйства для подготовки проекта решения исполкома такие документы:
1. документ о праве собственности на жилье, технический паспорт на квартиру;
2. справку с жилищно-эксплуатационного участка об отсутствии прописки лиц в квартире, что исключается с жилого фонда;
3. справку с жилищно-эксплуатационного участка о месте постоянного проживания собственника квартиры, паспортные данные, идентификационный код;
4. заключение Глав АПУ (Главное архитектурно-планировочное управление) о возможности и целесообразности реконструкции квартиры и архитектурно-планировочное задание на реконструкцию квартиры (АПЗ); заключение специализированной организации, что имеет соответствующую лицензию, об возможности переоборудования с учетом соседних помещений квартир;
5. проектную документацию, разработанную проектной организацией, что имеет соответствующую лицензию, и утвержденную Глав АПУ;
6. заключение СЭС;
7. экспертное заключение пожарной инспекции;
8. технические условия от коммунальных предприятий города согласно АПЗ;
9. согласие жильцов соседних квартир с удостоверенными подписями нотариально;
10. акт технического состояния помещения и осуществления работ с благоустройства прилегающей территории;
11. согласие балансодержателя в случае, если квартира находится в доме подведомственного жилого фонда.
Квартиры, которые исключаются с жилого фонда города, должны иметь возможность устройства отдельного входа и эвакуационных выходов, изолированных от жилой части дома.
Управление жилищного хозяйства горсовета на основании представленных документов готовит соответствующее решение исполкома горсовета о выводе квартиры из жилого фонда и разрешения ее реконструкции под магазин или для других целей.
В соответствии со ст.29 Закона Украины "О планировке и застройке территорий" застройщик после получения выше указанного решения о разрешении проведения реконструкции квартиры под магазин обязан получить разрешение на выполнение строительных работ в инспекции государственного строительного контроля, которое является документом, подтверждающим право застройщика и подрядчика на выполнение строительных работ.
Порядок и условия предоставления разрешения на выполнение строительных работ определен Положением о порядке предоставления разрешения на выполнение строительных работ утвержденный приказом Государственного комитета строительства, архитектуры и жилищной политики Украины от 05.12. №273.
В инспекцию ГАСК (Государственного архитектурно-строительного контроля) по месту административно-территориального размещения объекта строительства (магазина) застройщик подает:
- письменное заявление заказчика (застройщика);
- решение исполнительного органа соответствующего совета или местной государственной администрации о разрешении на строительство объекта градостроительства;
- документы о назначении ответственных исполнителей работ;
- утвержденную в установленном порядке проектную документацию (строительный генеральный план и паспорт фасада в двух экземплярах, объяснительная записка для регистрации). Разработку проектной документации на переоборудование и перепланировку квартир необходимо осуществлять в соответствии с требованиями действующих строительных норм и правил (СНиП 2.08.01-89 "Жилые здания", СНиП 2.04.08-87 "Газоснабжение", ДБН А.2.2-3-97 "Состав, порядок разработки, согласования и утверждения проектной документации для строительства") и согласовывать с местными органами государственного надзора;
- копия документа, удостоверяющего право собственности на объект недвижимости, или письменное согласие его собственника на проведение указанных работ.
Cогласно п.п.3.2. Положения №273 инспекция ГАСК обязана рассмотреть представленные застройщиком документы и в зависимости от принятого решения либо выдать заявителю разрешение на выполнение строительных работ, либо представить обоснованный отказ в срок, не превышающий одного месяца.
Яна ПЕРВУШИНА -
руководитель юридического департамента компании "Риэлнест"
ЖИТЛОВИЙ КОДЕКС УКРАЇНСЬКОЇ РСР
Стаття 8. Переведення жилих будинків і жилих
приміщень у нежилі
Переведення придатних для проживання жилих будинків і жилих приміщень у будинках державного і громадського житлового фонду в нежилі, як правило, не допускається. У виняткових випадках переведення жилих будинків і жилих приміщень у нежилі може здійснюватися за рішенням органів, зазначених у частині другій статті 7 цього Кодексу.
Переведення жилих будинків і жилих приміщень відомчого і громадського житлового фонду в нежилі провадиться за пропозиціями відповідних міністерств, державних комітетів, відомств і центральних органів громадських організацій.
Переведення жилих будинків і жилих приміщень, що належать колгоспам, у нежилі здійснюється за рішенням загальних зборів членів колгоспу або зборів уповноважених.
Переведення жилих будинків житлово-будівельних кооперативів у нежилі не допускається.
від 30 червня 1983 р. N 5464-Х
ЗАКОН УКРАЇНИ
Про планування і забудову територій
Стаття 29. Дозвіл на виконання будівельних робіт
Дозвіл на виконання будівельних робіт - це документ, що засвідчує право забудовника та підрядника на виконання будівельних робіт, підключення об'єкта будівництва до інженерних мереж та споруд, видачу ордерів на проведення земляних робіт.
Дозвіл на виконання будівельних робіт надається інспекціями державного архітектурно-будівельного контролю, які ведуть реєстр наданих дозволів.
Дозвіл на виконання будівельних робіт надається на підставі:
- проектної документації;
- документа, що засвідчує право власності чи користування (в тому числі на умовах оренди) земельною ділянкою;
- угоди про право забудови земельної ділянки;
- рішення виконавчого органу відповідної ради або місцевої державної адміністрації про дозвіл на будівництво об'єкта містобудування;
- комплексного висновку державної інвестиційної експертизи;
- документа про призначення відповідальних виконавців робіт.
У разі здійснення реконструкції, реставрації, капітального ремонту об'єктів містобудування для отримання дозволу на виконання зазначених робіт додається копія документа, що посвідчує право власності на будинок чи споруду, або письмової згоди його власника на проведення зазначених робіт.
Видача та реєстрація дозволу на виконання будівельних робіт здійснюється протягом одного місяця з дня подання заяви.
У разі відмови у видачі дозволу на виконання будівельних робіт заявнику надаються роз'яснення щодо невідповідності поданих документів вимогам законодавства. Роз'яснення надаються у письмовій формі протягом одного місяця з дня звернення.
Відмову надання дозволу на виконання будівельних робіт може бути оскаржено до суду в установленому законом порядку.
Перелік будівельних робіт, на виконання яких не вимагається дозвіл, визначається спеціально уповноваженим центральним органом виконавчої влади з питань архітектури та містобудування.
У разі, якщо право на будівництво об'єкта містобудування передано іншому замовнику або змінено будівельну організацію (підрядчика), дозвіл на виконання будівельних робіт підлягає перереєстрації.
Здійснення будівельних робіт на об'єктах містобудування без дозволу на виконання будівельних робіт або його перереєстрації, а також здійснення не зазначених у дозволі будівельних робіт вважається самовільним будівництвом і тягне за собою відповідальність згідно з законодавством.
Інформація про дозвіл на виконання будівельних робіт, а також відомості про замовника та підрядчиків будівельних робіт надаються на відповідному стенді, який встановлюється на будівельному майданчику в доступному для огляду місці.
